Когда в России начнут снижаться цены на квартиры

Предыдущий год убил всякую надежду на то, что жилье хотя бы по случаю кризиса станет доступнее. Эксперты вроде бы через одного обещали обвал цен. Но вместо него... В среднем по России квартиры за 2020-й подорожали на 12%, новостройки — более чем на 20%. Тут и льготная ипотека не поможет.

2021 год принес новые ожидания. Программа льготной ипотеки заканчивается к 1 июля. И, скорее всего, продлевать ее будут только в «бедных» регионах. И что будет тогда? Может, наконец-то случится обвал цен?

Спецы нынче с прогнозами осторожничают. «Мы сами не понимаем, откуда люди достают столько денег и зачем они скупают новостройки где-то на окраине по сумасшедшим ценам, - пошутил в разговоре с корреспондентом «КП» один из риелторов. - По уму и по науке о рынке к лету спрос уже точно должен иссякнуть — но когда у нас что-то происходит по науке или по уму?!»

Тем не менее эксперты назвали несколько условий, при которых цены на жилье в России могли бы пойти вниз — или хотя бы прекратить расти.

Условие 1. Перестанет падать рубль
Этот момент для цен на недвижимость специалисты считают даже более важным, чем судьбу программы льготной ипотеки на новостройки.

- Надо, чтобы изменились ожидания у населения. Это самый существенный момент. Сейчас ожидания панические - что рубль будет дальше обесцениваться и все продолжит дорожать. В такой ситуации люди стремятся вложить побольше денег во что-то полезное и понятное. Все, кто может, - покупают недвижимость, - утверждает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Пока рубль будет падать к основным валютам и пока будет расти инфляция, даже окончание программы льготной ипотеки не вызовет снижения цен на жилье.

Условие 2. Вырастут банковские ставки
- Есть вероятность, что в связи с усилением инфляции Центробанк продолжит повышать ставку (23 апреля ЦБ поднял ключевую ставку с 4,5% до 5% - прим. ред.). К концу года диапазон 5,5-6% вполне реальны, - считает главный экономист информационно-аналитического центра TeleTrade Марк Гойхман. - ЦБ стремится устанавливать ключевую ставку выше темпов роста потребительских цен, а они составили 5,79% в марте 2021 года, по данным Росстата. Соответственно, повысятся проценты по вкладам, что остудит рынок недвижимости.

Упавшие проценты по банковским депозитам эксперты называли как одну из причин случившегося в этом году квартирного ажиотажа. Копить под 3-4 процента? Да это издевательство! Надо что-нибудь купить прямо срочно, тем более льготную ипотеку дают.

При повышении ставки ЦБ подорожают не только вклады, но и ипотека. А если еще и льготная ипотека на новостройки закончится?

- Квартиры могут подешеветь при ставках по ипотеке выше 10-12%, -прогнозирует коммерческий директор «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.

Условие 3. Строить станут больше
- Наращивание объемов предложения не менее чем на 35-40% могло бы привести к стабилизации на рынке новостроек и, возможно, к небольшому снижению цен в некоторых районах. Но темпы жилищного строительства пока не позволяют этого. Сказываются общие экономические проблемы, а также излишние административные процедуры в отрасли, - говорит заместитель директора по продажам группы компаний «Гранель» Сергей Нюхалов.

Нацпроект «Жилье и городская среда» вроде бы и предполагает увеличение темпов строительства — до 120 млн кв.м. к 2030 году. Но застройщики приводят кучу причин, почему они не станут активнее строить без роста цен — а если спрос упадет, просто свернут часть новых проектов. Общий смысл аргументов: пусть государство и банки перестанут грабить нас, тогда мы перестанем грабить граждан.

- Чтобы было реально увеличить объемы строительства, надо снижать финансовую нагрузку на застройщиков, - объясняет вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. –Упразднить дополнительные, скрытые, комиссии банков, развивать механизмы финансирования со стороны государства инженерной, социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры.

Условие 4. Роста доходов не будет
- В последний год мы видели уникальную картину: на фоне падения экономики и доходов населения недвижимость дорожала. Но льготная ипотека заставила взять ипотеку в 2020 тех, кто планировал это сделать в 2021, 2022 или 2023 году. Такой сдвиг приведет к снижению как количества, так и качества заемщиков в будущем, - размышляет президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич. - На горизонте у нас пока не предвидятся великие экономические свершения, вероятно, наша экономика будет расти темпами ниже среднемировых. Соответственно, неоткуда будет взяться и особому росту доходов населения.

Иными словами, без роста экономики деньги на квартиры у граждан когда-нибудь все же закончатся. Тем более, что ставки по ипотеке явно больше пока падать не будут.

- Мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок вернется огромный объем купленных в прошлом году квартир, - прогнозирует руководитель службы продаж Яндекс.Недвижимости Евгений Белокуров. - Люди зачастую брали жилье в ипотеку на фоне снижения курса рубля и льготных условий кредитования. Сейчас некоторые из них поняли, что не могут потянуть ипотеку и хотят продать недвижимость. Объем таких предложений на рынке может стать беспрецедентным. Поэтому мы предполагаем, что темпы роста цен замедлятся уже в ближайшее время. Но надеяться на их снижение пока не стоит.

РЕЗЮМЕ
Летом цены могут немного просесть, но обвала не ждите

- Все-таки основной сценарий, на который мы ориентируемся — летом, то есть уже месяца через полтора, рост цен закончится, начнется стагнация, - говорит член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. - Даже, возможно, будет небольшое проседание стоимости квартир — с последующим небольшим ростом осенью или под Новый год. Скорее всего, все будет происходить именно такими волнами.

По словам эксперта, возможен и другой сценарий — рост цен дальше. Но для этого должно что-то случиться - обострение ситуации на Украине, резкое падение цен на нефть и т. п. - что-то, что может опять вызвать обвал рубля.

- Реакция на такие вещи у нас совершенно однозначная — люди бегают с сумасшедшими глазами и пытаются что-то купить, включая недвижимость, - констатирует Вихлянцев. - Какое уж тут снижение цен…