Рустам Арсланов: «К июлю мы ожидаем еще один всплеск спроса на недвижимость»

Города ближнего Подмосковья сегодня мало чем отличаются от внутренних районов Москвы по уровню городской среды, благоустройству и иногда даже по транспортной доступности до деловых районов мегаполиса. Неудивительно, что и цены на жилье здесь растут опережающими темпами. Их мы и обсудили с директором по продажам ГК «Гранель» Рустамом Арслановым.

На сколько цены на подмосковные новостройки подросли за прошлый год?

За 2020 год цены на первичном рынке жилья Московской области выросли в среднем на 25%. Повышенный спрос из-за льготной ипотеки стал важным, но не единственным фактором, повлиявшим на рост цен. Серьезную роль сыграла мировая экономическая нестабильность, вызванная пандемией, ослабление национальной валюты и, конечно же, сокращение количества объектов в реализации из-за перехода на новые правила продаж с применением проектного финансирования и эскроу-счетов. Получились своеобразные ножницы, когда усиление спроса столкнулось с невозможностью быстрого увеличения предложения со стороны застройщиков.

В лидерах по росту цен оказались поселение Новоивановское в Одинцовском округе (более 45%) и Реутов (более 40%). Стоимость квадратного метра в них достигла почти 150 тысяч руб. и 135 тысяч руб. соответственно.  В первую очередь это связано с их удачной локацией – близость к МКАД, развитая транспортная инфраструктура, в том числе станции МЦД и метро в шаговой доступности.

Что показал I квартал этого года?

Спрос на новостройки в Подмосковье сохраняется, с начала 2021 года цены повысились на 4-5%. Но темпы роста замедлились – в том числе и из-за того, что предложение объектов увеличилось на 5-6%. Хотя это касается в основном ближнего Подмосковья. При этом доля ипотеки достигает в среднем на рынке новостроек 70%.

По-прежнему ли цены в Новой Москве выше, чем в Подмосковье?

Здесь все зависит от расстояния до МКАД. Но в целом на первичном рынке квартиры в Новой Москве дороже на 37%, чем в Подмосковье. И темпы роста цен в ТиНАО выше. В 2020 году они увеличились здесь более чем на 30%.

Где в ближнем поясе области можно купить самую дешевую квартиру?

В радиусе до 10 км от МКАД самые бюджетные предложения представлены в Ленинском и Мытищинском районах Подмосковья, а также в Балашихе. Например, в жилых комплексах «Государев дом» около города Видное, «Пехра» в Балашихе и «Императорские Мытищи» можно приобрести студию площадью 22-23 кв. м по цене около 3-3,5 млн рублей. Как правило, жилье подобного формата приобретается как первая квартира для молодых профессионалов, как квартира «на вырост» для детей, как инвестиционное вложение средств с целью последующей продажи или сдачи в аренду. Такая квартира имеет очень хорошие перспективы для окупаемости вложений.

Чего вы ожидаете после отмены льготной ипотеки в Московском регионе?

Спрогнозировать реакцию рынка недвижимости на отмену ипотеки с господдержкой достаточно сложно – слишком много факторов на это влияет. К июлю мы ожидаем еще один всплеск спроса перед окончанием льготной ипотечной программы, а после этого, очевидно, будет наблюдаться определенный спад. В то же время удачные проекты с хорошей локацией своего покупателя сохранят – тем более в Московской области, где все еще наблюдается дефицит качественного современного жилья.

Дальнейшее зависит от ключевой ставки, курса рубля, экономической ситуации в целом. Мы надеемся, что рост ипотечных ставок не превысит 2-3%. Вполне вероятно, чтобы привлечь покупателей, застройщики на короткий срок увеличат количество программ с субсидированной частью ипотечной ставки. Одно из возможных последствий – ускорение вымывания с рынка небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами.

Где, в каких городах сейчас наблюдается наибольший дефицит предложения? Когда, по-вашему, стоит ожидать восстановления объема предложения на рынке новостроек?

Наибольший дефицит предложения наблюдается в городах, расположенных далее 30 км от МКАД, и в ближайшей перспективе ситуация вряд ли поменяется.

Мы ожидаем выхода проектов на западе Московской области, в частности, по Новорижскому шоссе. В первую очередь это Красногорск и окрестности – направление популярное и престижное. Мы анонсировали выпуск новых проектов в данной локации – ЖК «Ильинойс» (95 тыс. кв. м) и ЖК «Аникеевский» (73 тыс. кв. м), а также планируем вывод на рынок новых корпусов в ЖК «Новая Рига» около музея-усадьбы «Архангельское».

Кроме того, продолжит увеличиваться объем предложения в районе инновационного центра «Сколково», в рамках новых и существующих проектов, а также в Ленинском районе Московской области. Здесь мы начинаем реализацию нового малоэтажного комплекса «Живописный».

По другим нашим объектам мы ожидаем прироста в первую очередь в городе Долгопрудном, где добавятся новые очереди масштабной жилой застройки – комплекса «Бригантина». В продажу будут выведены корпуса с уникальными видовыми характеристиками.

Как развитие транспортной инфраструктуры влияет на цены в новостройках?

Безусловно, МЦД – драйвер развития регионов Московской области. Открытие новых станций, реновация старых, даже информация об открытии участков МЦД в перспективе – все это стимулирует востребованность в новостройках, расположенных в соответствующих локациях. Транспортная инфраструктура в Подмосковье пока еще далека от идеала, и для покупателя запланированные рядом с новостройкой станции, которые откроются как раз к моменту ввода жилья в эксплуатацию, становятся весовым преимуществом при выборе.

Например, в 2020 году были открыты новые платформы МЦД в Долгопрудном – для покупателей ЖК «Бригантина» это стало весомым плюсом.

Где такие точки роста находятся в этом году?

В 2021 году запланировано начало строительство новой Рублево-Архангельской ветки метро, две станции которой будут находиться в Подмосковье, рядом с Новорижским шоссе. Разговоры о новой линии шли давно, и конкретные даты по строительству – серьезный прорыв для данного направления в целом, и, конечно, для жилых комплексов, расположенных поблизости. Например, от нашего ЖК «Ильинойс» новые станции будут находиться буквально в 5 минутах езды на автомобиле.