Что им стоит дом построить: кому выгодны новые правила игры на московском девелоперском рынке

Мэрия планирует собирать с застройщиков больше денег. Это может привести к дальнейшему росту цен на жилье, предупреждают эксперты.

В ноябре, на фоне рекордного роста выручки столичных застройщиков, мэрия увеличила платеж за смену временного разрешения использования (ВРИ) земельных участков: в границах старой Москвы — в два раза, в Новой Москве — в восемь раз. Теперь затраты на смену ВРИ достигают 10-25% от себестоимости проекта.

«Правила игры изменились существенно», — объяснил Forbes владелец крупной девелоперской компании. На время он приостановил процесс подбора участков, несмотря на то что цены на московском рынке растут, а предложение сокращается.

«Скорость утверждения постановления была очень высокой, бизнес оказался не готов к таким резким изменениям. Приспосабливаемся по ходу», — соглашается вице-президент ГК «Инград» Роман Сычев.

Видов разрешенного использования земельных участков очень много: под производственную деятельность, под индивидуальное жилищное строительство, под строительство многоквартирных домов и так далее. В Москве девелоперы часто покупают или арендуют промышленные участки, чтобы потом за определенную плату изменить ВРИ и построить жилье.

По словам руководителя департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Натальи Кругловой, в 90% случаев сделки с земельными активами проходят без готового пакета исходно-разрешительной документации и с необходимостью изменения ВРИ.

«Неизбежно вырастут цены»

Удорожание смены ВРИ напрямую влияет на рентабельность проекта и на ценовую политику застройщика, говорят эксперты. «Девелоперы опасаются изменений, так как они, безусловно, скажутся на себестоимости строительства и, как следствие, на росте цены квадратного метра жилья для конечного покупателя», — говорит Владимир Сергунин, партнер Colliers International. По словам Кругловой, после нововведений себестоимость «перевода земли» для разных локаций выросла в два-восемь раз. «Прежние 5000-10 000 рублей себестоимости на квадратный метр будущего жилого объекта превратились в 10 000-20 000 рублей на тот же метр. Если двукратный рост себестоимости перевода земли девелоперский проект еще может вынести, то шести-восьмикратный — уже точно нет, — рассказывает она. — Для центральных районов города себестоимость перевода земли может достигать и 50 000-100 000 рублей на квадратный метр будущего проекта, что делает его просто нерентабельным».

По словам опрошенных Forbes застройщиков, трансформировать приходится почти все «перспективные» проекты. Сейчас в среднем в структуре себестоимости расходы на изменение ВРИ достигают 10-25% от общей суммы инвестиций. «Мы вынуждены были менять ВРИ почти во всех наших проектах. Плата за изменения ВРИ участка сопоставима со стоимостью земли, занимает 15-25%», — говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. «Все приобретенные за последние год-два площадки нуждаются в смене ВРИ», — соглашается Роман Сычев из «Инграда». — В проектах, где плата за ВРИ выросла, неизбежно вырастут цены или будет перенос старта объекта».

Есть и другая точка зрения. По словам управляющего директора группы «Самолет» Андрея Перегудова, «заметного влияния на цены новая инициатива не окажет» — затраты на ВРИ компенсируются льготами, которые застройщик получит в локациях с необходимыми местами приложения труда.

Как это работает

В постановлении есть лазейка: высокую плату за смену ВРИ можно отсрочить и даже вовсе не вносить, если параллельно с многоквартирным жилым домом девелопер возводит в определенных участках за ТТК или даже за МКАД так называемые МПТ (места приложения труда): офисы, промышленные, торговые, спортивные, социальные и образовательные объекты, а также объекты науки, культуры, здравоохранения и общепита.

«Строительство таких объектов вне центра города призвано снизить маятниковую миграцию из спальных районов, сократить трафик и разгрузить общественный транспорт за счет формирования рабочих мест в непосредственной близости от мест проживания, — объяснил Forbes заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — Программа будет способствовать комплексной сбалансированной застройке новых районов за пределами ТТК и МКАД».

Можно строить склад или торговый центр за ТТК, а жилую многоэтажку — в центре Москвы. Расположение и жилого дома, и объекта места приложения труда на одном участке не является обязательным, уточняет руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко.

Льгота зависит от строящихся девелопером коммерческих объектов — от их размеров и расположения. Чем больше территория, занимаемая местами приложения труда, и их количество, тем больше льготы, которые могут быть доступны для девелопера, объясняет партнер юридической фирмы Platforma Legal Дмитрий Мальцев. «Значения коэффициентов расположения создаваемых МПТ теперь стали зависеть от района Москвы: чем меньше рабочих мест на 100 жителей, тем больше коэффициент расположения создаваемого места приложения труда и выше льгота, — объясняет Владимир Ефимов. — В случае если девелопер участвует в программе по созданию мест приложения труда и обязуется возвести деловую инфраструктуру с МПТ, он получает от города отсрочку соответствующих платежей на период строительства, а после его завершения — списание этого долга. Суть механизма: сначала отсрочка по оплате ВРИ, контроль выполнения обязательства по созданию МПТ и только потом льгота». На время строительства обязательства девелопера обеспечивает банковская гарантия.

В планах города получить 700 000 кв. м МПТ — это порядка 7000 рабочих мест, надеется Ефимов. Впрочем, пока заключено только два подобных соглашения, на подходе третье. Девелопер «Пионер» к 2023 году построит офисный комплекс «Останкино Business Park» в Бутырском районе и торгово-офисный центр в составе ТПУ «Ботанический сад». Их площадь превысит 107 000 кв. м, объем инвестиций — 7,7 млрд рублей.

«Зачистка рынка от мелких игроков»

Эксперты уверены — нововведения приведут к укрупнению игроков рынка. «Новые изменения регулирования ВРИ, при всей симпатии к звучащему гуманитарному нарративу, их сопровождающему, — это лоббистские действия по зачистке рынка от мелких игроков в пользу тех крупных застройщиков (топ-10 Москвы), которые способны реализовывать проекты комплексного освоения территорий и которым достанется весь рынок покупателей», — утверждает Наталья Круглова. «В дальнейшем можно ожидать укрупнения среди девелоперов, более крупные игроки рынка будут активно развивать и осваивать территории», — соглашается Владимир Сергунин. Застройщики, которые раньше занимались лишь точечной застройкой, отмечает эксперт, действительно начали проявлять интерес к комплексной, но пока они лишь «оценивают для себя все риски и возможности» и не спешат выходить на рынок. Крупным застройщикам, подчеркивает Круглова, новые правила выгодны — они в любом случае уже возводят в рамках проектов комплексного освоения территорий всю необходимую инфраструктуру плюс получат «обнуление» ставки расходов за изменение ВРИ.

Инвесторы потеряли интерес к небольшим участкам под точечную застройку. «Участок без документов, тем более «точка», не рассматривается к приобретению вообще — нерентабельно. Даже в уникальных центральных локациях полностью остановились сделки по продаже точечных проектов, в которых нет нужного перспективного ВРИ», — говорит Круглова. По ее словам, эта ниша после корректировок 214 ФЗ и введения эскроу-счетов оставалась доступной как раз для несистемных застройщиков, но сейчас такая активность «практически полностью парализована».

Может быть, целью ноябрьских изменений было пополнение похудевшего в пандемию бюджета города? «Нет, эта мера не была призвана пополнить бюджет, — отвечает Владимир Ефимов. — Принятые нововведения направлены на создание и реализацию комплексных проектов застройки, которые включают в себя не только жилье, но и всю необходимую инфраструктуру для жизни, работы и досуга. Пандемия и вынужденная потребность для многих оставаться в пределах своего дома и района показали необходимость таких мер инфраструктурного и градостроительного регулирования».

Сработает ли эта мера? «С учетом высвобождения офисных площадей в центральных деловых районах вряд ли бизнес в ближайшие годы будет склонен массово занимать спальные районы, — рассуждает Круглова из Российского аукционного дома. — Несмотря на благой посыл о вреде маятниковой миграции и необходимости развивать спальные районы в самостоятельные и автономные от административного центра кластеры, этого окажется недостаточно, чтобы бизнес захотел туда перебраться из центра. А значит, уже построенная инфраструктура офисов в новых проектах, где административные площади станут платой за возможность построить жилье, будет пустовать. И выбирая из двух зол — возведения и содержания ненужных площадей административного назначения или доплаты в бюджет премии за смену ВРИ, — застройщик скорее выберет увеличенную доплату».