В СУХОМ ОСТАТКЕ КРИЗИСА
19 октября 2015 года
Что формирует «актив» и «пассив» сегодняшнего рынка недвижимости
Рынок недвижимости лишь в названии имеет обобщающее определение, на самом деле он многогранен, разнообразен, включает в себя несколько сегментов и широкий спектр услуг. Поэтому фразы типа «рынок встал» или «рынок на подъёме» всегда стоит рассматривать не абстрактно, а раскладывая многие его составляющие. При этом специалисты считают, что лишь относительно небольшая его часть проявляет активность — там выходят востребованные проекты, покупатели интересуются выгодными предложениями, а главное — приобретают квадратные метры. В «мёртвой зоне» остаются зависшие на длительный период объекты.
Холодные времена
«В любые времена, даже самые благополучные, есть ликвидные и неликвидные предложения, – размышляет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Если на рынке холодный период, количество неликвида на нём увеличивается. В непростой экономической ситуации неликвидные объекты становятся особенно заметными, так как, во-первых, покупателей становится меньше в силу сжатия платежеспособного спроса. А во-вторых, оставшиеся на рынке клиенты становятся более избирательными и придирчивыми, рассматривая проекты практически под лупой. И чтобы привлечь покупателя, проекты начинают демпинговать, таким образом, соперничая друг с другом. Именно такая ситуация сейчас и наблюдается на рынке недвижимости».
«Действительно, сегментов на рынке много и активность покупателей в них разная, – продолжает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». – Но нельзя однозначно сказать, что один сегмент перетягивает на себя спрос из других. Каким бы сложным не был рынок, у каждого сегмента своя целевая аудитория, свой покупатель, и он приходит именно в этот сегмент со своим уникальным запросом, именно там хочет реализовать свои покупательские потребности. Скажем, если семье нужен двухэтажный загородный дом в 10 км от МКАД, то она не будет отвлекаться на просмотры четырёхкомнатных квартир просто потому, что нужен дом, а не квартира. Или если одинокий холостяк рассматривает покупку жилья бизнес-класса исключительно в пределах ТТК, рядом с офисом, то он не станет целевым клиентом для загородного застройщика. Заявить, что в определённом сегменте спроса нет вообще, что он безоговорочно мёртв, будет неправильно. Вода разной температуры во всех сегментах-котлах, она сейчас нигде не кипит ключом, где-то горячая, где-то комнатной температуры, но нигде не превратилась в лёд. Сейчас, например, затишье на загородном рынке, особенно в ценовых классах премиум и элит, и это не сезонное, а системное затишье. Но это не значит, что сделок нет вообще, их меньше, чем год назад, сумма стала ниже, но это не полная стагнация, это не штиль».
Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, поддерживает мнение, что сегодняшний рынок достаточно разноплановый, но можно с уверенностью сказать, что он точно не мёртв, как об этом часто пишут СМИ. Сделки на вторичном рынке проходят во всех ценовых диапазонах: от 400 тыс. до 35 млн долларов. «Если говорить об активной части рынка, то сюда относится вся недвижимость, подходящая под наиболее распространённый покупательский бриф: 100-120 кв. м, 3 комнаты, расположение в одном из наиболее востребованных центральных районов или в новом проекте с красивыми, проработанными фасадными решениями и высокотехнологичной инженерной начинкой. Средний бюджет, выделяемый на такую покупку, — 1,5 млн долларов», – заключает эксперт.
И продолжает: «Менее активная часть рынка — это всё, что отклоняется от вышеуказанных параметров. Например, большие квартиры от 200 кв. м в старых домах без реконструкции или площади в новых проектах, не предусмотренных для семейного проживания. «Висят» также слишком дорогие квартиры-музеи, в ремонт которых было вложено столько средств, что продавать ниже определённой планки собственнику просто невыгодно. Такие квартиры могут подолгу находиться на рынке в ожидании своего эмоционального покупателя-коллекционера».
Однако и здесь бывают исключения из правил, сообщает она. Например, недавно с рынка успешно ушла квартира площадью 380 кв. м в Барыковском переулке. «Казалось бы, метраж огромный, дом новый, не приспособленный для семейного проживания, т.к. рядом нет ни парков, ни прогулочных зон... Тем не менее, это была практически единственная квартира во всём районе «золотой мили» со столь безупречной отделкой и идеальной планировкой, что стало не просто редким, а исключительным предложением для московского премиального рынка. И, естественно, квартира была продана в очень короткие сроки», – рассказала Кристина Томилина.
Высоким спросом на элитном рынке пользуются жилые комплексы, расположенные в престижных районах, обладающие качественно проработанной концепцией и грамотной политикой ценообразования. По мнению Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, к активным проектам, как с точки зрения строительства, так и со стороны спроса можно отнести и элитные жилые комплексы — «Садовые кварталы», «Театральный дом», St. Nickolas. Они относятся к абсолютно разной концепции и предлагают разные цены, но при этом демонстрируют высокую динамику продаж, которая превышает 10 % в квартал от общего количества лотов в проекте. «Сопоставимыми параметрами в проектах можно назвать только то, что их осуществляют крупные и надёжные девелоперы, а также то, что их стадия строительной готовности составляет более 50 %. Следовательно, основным вопросом активности продаж является удачное соотношение цены/качества и девелопер/стадия готовности, которую демонтируют перечисленные проекты».
«К пассивной части рынка сегодня можно отнести загородное жильё, поскольку в большинстве своём коттеджи и таунхаусы — это категория "второй дом", в котором нет насущной потребности, – уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – В течение этого года в данном сегменте наблюдается стойкое снижение спроса. При этом в два раза увеличился срок принятия решения покупателем — от момента выбора объекта до внесения денежных средств, и даже традиционного сезонного всплеска потребительской активности не наблюдалось».
Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что и предпосылок к оживлению рынка загородного жилья не предвидится. Возможно, с улучшением экономической ситуации, с восстановлением покупательского спроса будет заметна активность.
С низкого старта
В каком сегменте недвижимости покупатели ведут себя наиболее активно? В том, где имел место дефицит предложения, сложившийся по субъективным причинам, считает Дмитрий Котровский.
Это многоквартирное жильё ценового класса комфорт и бизнес, расположенное в не самых удалённых от центра локациях на ранней стадии строительства. То есть на стартовой цене. «Новых недорогих (по московским меркам) проектов с 2013 до 2014 года на рынок практически не выходило, а нынешний год сразу принёс богатый урожай, дав возможность покупателям войти в новые проекты в Москве по стартовым ценам, зачастую даже неоправданно низким... Эти проекты, стартовав практически одновременно, безусловно, перетянули на себя определённый объём спроса, поскольку составили ценовую конкуренцию многим жилым комплексам на более высокой стадии строительства с более высокой ценой», – говорит он.
«Сегодня активной частью рынка можно назвать те проекты, которые с успехом совмещают приемлемую цену с достойным качеством. Т.е. здесь застройщики грамотно выстраивают свою стратегию развития, внимательно относятся к себестоимости строительства, что в результате кардинально не влияет на рост цены квадратного метра, – уверяет Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group. – Что касается покупателей, то в нынешних кризисных условиях инвестиционные цели покупки жилья уже не так распространены среди клиентов. Определяя портрет современного активного покупателя, можно сказать, что это клиент, настроенный решить собственный квартирный вопрос и располагающий необходимыми средствами для этого».
В выигрыше останутся только те застройщики, которые успели вовремя отреагировать на изменение конъюнктуры рынка и приспособиться к возросшим требованиям покупателей, уверен Арсланов Рустам, директор департамента продаж ГК Granelle Group. В условиях возрастающей конкуренции компании используют различного рода маркетинговые ходы, меняют характеристики жилья согласно меняющимся критериям спроса (например, уменьшают площади квартир), разрабатывают эксклюзивные программы ипотечного кредитования, выходят за рамки требований, предусмотренных нормативами по благоустройству и строительству объектов социальной инфраструктуры.
Большая активность наблюдается на рынке апартаментов, сообщает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации компании «КомСтрин». Их доля на рынке столичной недвижимости сегодня составляет около 30 %. При этом растёт спрос на качественные проекты с удобным месторасположением в нижнем ценовом сегменте. «По нашим данным, апартаменты малых площадей (от 20 до 30 кв. м) единично встречаются в нескольких проектах в Москве и составляют не более 15 % общего рынка этого формата, – говорит она. – Но они интересны молодым специалистам, иногородним для временного проживания в столице, на время обучения в вузе, либо для сдачи в аренду. Проект компании Cleverland рядом с метро "Петровско- Разумовская" и призван удовлетворить этот спрос. В проекте предлагаются относительно новый формат недвижимости — апарт-студио. Это компактные помещения от 18 кв. м с совмещённой кухней. Такая недвижимость будет востребована при условии достаточно ограниченного предложения в данном локальном окружении и сохранения невысокой цены покупки — от 2,2 млн руб.».
По словам Дианы Нилиповской, директора по продажам ГК «Пионер», многие девелоперы переходят на строительство квартир «под ключ». Причём с высоким качеством отделки. «Как показывает тенденция последнего времени, именно такие площади сегодня наиболее востребованы, – заключает она. – Ну а активными покупателями являются "финальные владельцы" — люди, приобретающие квартиры для себя и своих родственников. Инвестиции в "квадраты" на наших проектах ушли на второй план: их небольшое количество. Связано это с тем, что у нас площади продаются не по бросовым ценам».
Ликвид и в Африке ликвид
«"Актив" по праву составляют ликвидные объекты, которые минимально теряют в спросе и цене даже в кризисные периоды, – говорит Ирина Доброхотова. – К таким, в первую очередь, относятся проекты, обладающие рядом опций, заложенных в концепцию ЖК изначально (дворы без машин, нежилые первые этажи, квартальная застройка, оригинальные архитектурно-планировочные решения, предполагающие наличие различных типов квартир в проекте, в том числе и двухуровневых, и проч.). Разумеется, в этот перечень входит местоположение вкупе с хорошей транспортной доступностью. Если говорить о новостройках Москвы, то в активную зону рынка, безусловно, входят объекты, расположенные вблизи метро. К примеру, девелопер ЖК "Город на реке Тушино-2018" даже в кризис не спешит прибегать к акциям и скидкам, благодаря не только продуманной концепции проекта, но и наличию в 5 минутах ходьбы от комплекса станции метро "Спартак".
«Сегодня покупатель имеет огромный выбор доступного предложения, – комментирует Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон». – Так в сентябре на рынке новостроек общее количество корпусов в реализации увеличилось на 21 % (349 корпусов против 258 корпусов в сентябре прошлого года). Только за последнее время на рынок вышли 15 корпусов как в новых, так и в уже строящихся объектах. Среди них, новый жилой комплекс SREDA на Рязанском проспекте, «Мещерский лес» на Боровском шоссе, ЖК «Петр I», «Ельнинская, 14Б», два новых корпуса в ЖК «Life-Ботанический сад», «На Базовской», ЖК «Некрасовка» и проч. В ближайшее время ожидается выход ещё нескольких проектов КОТ. При этом каждый из новых проектов корректирует среднерыночную цену».
«Если говорить о московском регионе в целом, то основной спрос сконцентрирован за пределами МКАД, – информирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». – Большинство покупателей сегодня заключают ипотечные сделки в рамках программы субсидирования ипотеки, и в Подмосковье явно больше предложений в бюджете до 8 млн руб. (согласно условиям программы субсидирования, приобретаемое жильё в Московском регионе не может быть дороже). К тому же бюджет сделки здесь меньше, что, учитывая снизившуюся покупательскую способность денег, немаловажно. Наиболее престижными направлениями области считаются западное, северо-западное, северное, северо-восточное и юго- западное. Популярные города — Мытищи, Химки,Одинцово, Лобня и т.д. Это многоэтажные монолитные и панельные новостройки стоимостью до 4 млн руб.; субсидированная ипотека (около 80 % покупателей оформляют ипотеку с субсидированной ставкой); первоначальный взнос, как правило, составляет 20 %, срок кредитования — 10 лет».
«На рынке достаточно предложений и покупатель может выбрать подходящий вариант по наиболее привлекательной цене, – добавляет Алексей Шлёнов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Ближнее Подмосковье и Новая Москва привлекают покупателей ликвидными предложениями (квартиры расположены в новых домах, в них удобная планировка), стоимость которых зачастую равна стоимости квартиры в более старом жилом фонде внутри МКАД. Примеры покупки с бюджетом в 4,5 млн руб. для сравнения. В Новой Москве, в городе Московский, за эти деньги можно приобрести в современном 17-этажном панельном доме однокомнатную квартиру общей площадью 38 кв. м, с кухней 10 кв. м, с лоджией. В Кузьминках однокомнатную квартиру, которая требует ремонта, общей площадью 33 кв. м, с кухней 6 кв. м, на 1-м этаже 5-этажного панельного дома».
«Человек пытается найти максимально качественный вариант покупки (больше комнат, выше класс дома) всегда с оглядкой на её стоимость. Крупные застройщики, понимая всю сложность ситуации, стремятся к оптимальному соотношению цена-качество, чтобы их продукт наверняка пользовался спросом. Но снижать себестоимость строительства в нынешних условиях уже практически невозможно, поэтому не исключаю, что сегодня самый благоприятный за последний год момент для совершения покупки, поскольку уже завтра цены могут поползти вверх», – заключает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.