Растут, но замедляются: что будет с ценами на жилье в России

Пик пройден

Разогнавшая цены на новостройки до максимума программа льготной ипотеки в июле была скорректирована, лимит кредита урезан до 3 млн рублей, что существенно сократило потенциальный спрос в ряде городов, где средние цены на жилье оказались выше этой суммы в несколько раз.

"Например, в Московском регионе количество сделок в июле оказалось на 21% меньше, чем в июне, количество оформленных ипотек сократилось на четверть", — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По его словам, вместе с тем, цены на новостройки продолжают расти, например, за месяц средняя цена квадратного метра увеличилась в регионе на 6%: в Москве +7%, в Московской области +5,2%. В городах-миллионниках в среднем прирост в июле составил 2,2% за месяц, в августе — на 5%.

"Застройщики продолжают индексировать цены, так как пока что ипотечные ставки остаются на относительно низких уровнях", — подчеркнул Попов.

При этом, по его словам, такие высокие темпы увеличения цен, как в прошлом году, мы больше не увидим, поскольку поведение девелоперов зависит и от динамики спроса, который снижается.

Так, в июле на фоне снижения спроса на новостройки темп роста цен на жилье замедлился, констатирует партнер риелторской компании "Метриум" Мария Литинецкая. Например, в границах "старой" Москвы, по данным риелторов, стоимость квадратного метра выросла лишь на 1,5%, достигнув 249 тыс. рублей

"Можно предположить, что до конца года, как минимум, сохранится текущий уровень цен из-за дальнейшего роста девелоперских издержек. Однако прайс может быть подвержен определенным колебаниям из-за изменения структуры предложения: выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых объектах, увеличения или снижения доли готового жилья", — отмечает Литинецкая.

По оценке директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в июле прослеживалась некоторая приостановка роста цен, однако она компенсировалась уже в августе. По его мнению, снижения цен в ближайшее время ждать не стоит, как минимум, в ближайшей перспективе.

"А темп роста цен, скорее всего, снизится, но не остановится, поскольку в столице больше нет такого мощного финансового драйвера, как льготная ипотека. По нашим оценкам, рост цен может достичь 6-7% до конца года", — подчеркнул Родионцев.

Девелоперы также отмечают некоторое замедление роста цен на новостройки в июле, после корректировки программы льготной ипотеки.

"К примеру, в наших проектах за июль произошло повышение цен, но оно было меньшим по сравнению с предыдущими периодами. Очевидно, что помимо завершения программы субсидирования на активность покупателей влияет отпускной сезон, поэтому лето – не лучшее время для жесткой ценовой политики", — рассказал коммерческий директор "КОРТРОС-Москва" Дмитрий Железнов.

Он считает, что пик темпов роста цен на жилье уже пройден. "Едва ли мы увидим во втором полугодии увеличение стоимости квадратного метра на 23%, как в первом полугодии в московских новостройках бизнес-класса", отмечает эксперт.

По мнению замдиректора по продажам ГК "Гранель" Сергея Нюхалова, с июля ценовая ситуация на рынке новостроек действительно стабилизировалась, что вызвано также сезонным фактором и сокращением деловой активности. При этом, по его словам, на динамику стоимости новостроек продолжит оказывать влияние недостаток предложения — хотя застройщики выводят на рынок все больше проектов, продажи жилья идут еще быстрее, и новые объекты не успевают замещать сокращение ассортимента новостроек.

"Жилье не перестанет дорожать. Мы ожидаем, что во второй половине года снизятся темпы роста цен на рынке новостроек — до 1-1,5% в месяц. За год предложение объектов в Московском регионе сократилось приблизительно на треть. При такой тенденции даже ухудшение условий ипотечного кредитования не остановит рост цен на недвижимость. С осени ограниченный выбор жилья вновь станет триггером повышательной тенденции на первичном рынке. Из-за низкой ликвидности могут лишь подешеветь единичные проекты — на 1,5-2% до конца года", — считает Нюхалов.

Не видит дальнейших предпосылок для снижения цен и управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

"До конца года цены на рынке новостроек будут меняться как минимум в пределах инфляции, а какой она будет, покажет время. Сдержать инфляцию призвана тактика повышения ключевой ставки, которую выбрал ЦБ и продолжит её придерживаться в ближайшие месяцы", — считает Колочинский.

Дальнейшего снижения цен не ожидают и в ЦИАН. "Наиболее вероятный сценарий — не сокращение цен, а замедление их темпов роста до ~1% в месяц за счет постепенного сжатия спроса и увеличения объема предложения на рынке", — подчеркнул Попов.

Не ипотекой единой

Несмотря на то, что доступная ипотека в прошлом году и высокий спрос стали одним из основных факторов подорожания квартир, эксперты отмечают и ряд других весомых причин, влияющих на рынок новостроек. В частности, оказало значительное влияние на рост стоимости удорожание строительных материалов — арматуры и другой продукции, содержащей металл, отмечают в "ВекторСтройФинанс".

"Так, за год (с июля 2020 г. по июль 2021 г.) цены на арматуру в России подорожали на 111% до 58 тыс. руб. Такой резкий рост цен объясняется быстрыми темпами восстановления мировой экономики и общим увеличением металлопотребления. Пока что застройщики вынуждены нести дополнительные расходы, так как контракты на поставку арматуры были уже заключены по завышенным ценам", — отмечает Колочинский.

Кроме того, по его словам, еще одна причина роста себестоимости строительства, а, следовательно, и роста конечной стоимости жилья, связана с дефицитом рабочих на стройках, который привел к увеличению их заработных плат. "Так как на оплату труда рабочих приходится до 25% в составе себестоимости строительства, повышение заработных плат приводит к удорожанию себестоимости на 12%", — пояснил эксперт.

Среди факторов роста цен на новостройки в Циан также отмечают недостаток нового предложения и вывод дорогих “новинок” рынка. "Так в лидерах роста цен те города, где в 1 полугодии 2021 года в продажу вышло меньше корпусов, чем обычно: Омск (+72% за год), Краснодар (+62%), Санкт-Петербург(+41%). Высокий рост цен и в Москве (+33%), но здесь причина не в сокращении вывода (новых проектов на рынок выходит даже больше, чем до пандемии), а в изменении структуры предложения — среди “новинок” все больше объектов классов “комфорт-плюс” и “бизнес”, что разгоняет среднюю цену", — пояснил Попов.

Дополнительно на стоимость может повлиять новая волна пандемии, переход на "удаленную" работу, дальнейший рост себестоимости строительства, но основным фактором снижения цены всегда будет являться динамика спроса, отмечет коммерческий директор девелоперской компании "Тройка РЭД" Наталия Нестерова.

"Также остался подвешен вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах", — добавила Нестерова.

Вторичное жилье

С новыми менее привлекательными условиями по льготной ипотеке сейчас вероятно смещение интереса потенциальных покупателей с рынка новостроек на вторичку, где цены выросли не так значительно, считают в ЦИАН.

Однако ситуация со вторичным рынком также не столь оптимистична, поскольку стоимость квартир продолжает увеличиваться, отмечает управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Александр Москатов. Так, за первое полугодие 2021 года цены на московскую вторичку выросли на 8-10%.

"По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями", — пояснил Москатов.

В абсолютном выражении цены квадратного метра "вторички" в столице за год прибавили порядка 40-50 тыс. в зависимости от административного округа, добавила главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.

При этом в июле каждая вторая сделка проходила с корректировкой начальной цены, средний размер скидки составил 5%, что объясняется завышенными ценовыми ожиданиями продавцов, добавила она.

По мнению Москатова, коррекция ипотечной госпрограммы и рост процентных ставок отрежет часть инвесторов на первичном рынке, и отсечет определенную долю спроса.

"Долю инвесторов назвать трудно, по моим субъективным оценкам – их порядка 30% на рынке новостроек: и консервативных, и профессиональных игроков", — подчеркнул он.

Готовы ли покупать?

Подорожание недвижимости в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения ведет к снижению доступности жилья, а значит, и к замедлению спроса, отмечают в ЦИАН.

"Большинство тех, кто хотел улучшить свои жилищные условия, постарались сделать это еще в прошлом году, когда цены не взлетели вверх на фоне ажиотажного спроса. На фоне роста стоимости сокращается и инвестиционный спрос: порог входа для инвесторов увеличился, а уверенность в том, что цены могут вырасти еще сильнее – снизилась", — отмечает Попов.

По мнению Литинецкой, сейчас наблюдается ребалансировка рынка: его участники пытаются подстроиться под новые условия.

"Безусловно, вероятна корректировка покупательского интереса, однако уже осенью на рынок выйдут востребованные проекты, что несколько ослабит дефицит предложения. Помимо этого, вектор спроса, на мой взгляд, сместится в не столь востребованные ранее сегменты (например, апартаменты) и локации", — отмечает она.

В неспокойное время недвижимость для многих людей остаётся понятным и относительно доступным консервативным инструментом как минимум для сохранения накоплений, отмечают в Est-a-Tet.

"Поэтому мы по-прежнему видим достаточное количество именно инвестиционных покупок, причем большая часть – это непрофессиональные инвесторы, которые покупают по одной квартире с целью сбережения средств и, возможно, последующей перепродажи на росте цены", — пояснил Родионцев.

Экономика находится в рецессии, доходы падают. В таких условиях люди объективно стремятся вкладываться в понятные и вечные активы, в том числе недвижимые. Валюта, акции, облигации, не говоря уже о криптовалютах – это все инструменты для квалифицированных инвесторов, у обывателя нет времени и желания в них разбираться и рисковать своими доходами или сбережениями. Квартира в хорошей новостройке в Москве всегда будет в цене, легко предположить, что её стоимость не упадет, как у биткоина, за неделю на 30%, а помимо прочего в ней можно поселиться самому или сдать её в аренду. Поэтому инвестиционный бум на рынке жилья – это одно из проявления кризисного состояния экономики, резюмировали эксперты.