Необычная ситуация»: что будет с ценами на новостройки Москвы осенью

Банк России 23 июля 2021 года повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%, объяснив такое решение сильной инфляцией. Это самое резкое повышение с 2014 года. По мнению экспертов, увеличение ключевой ставки приведет к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам. Еще одним июльским нововведением стало снижение максимальной суммы кредита для Москвы по программе льготной ипотеки, что привело к уменьшению покупательской активности.

Аналитики рассказали, какое влияние эти изменения окажут на спрос и стоимость квартир в столичных новостройках и как ситуация поменяется осенью.

Спрос замедлился

Переход к нейтральной денежно-кредитной политике в сочетании с «обнулением» программы льготной ипотеки в Московской агломерации существенно меняет расклад на рынке недвижимости, поскольку в последние месяцы на ипотечные сделки в новостройках приходилось до 70% общего числа, рассказал руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Пока банки массово не повышают ставки по кредитам, более того, Сбербанк вновь снизил минимальный взнос по ипотеке (с 15% до 10%). Но удерживать ставки ниже льготных 7% на длительном отрезке, а теперь и ниже ключевой ставки банкам будет невозможно. Для части покупателей ипотека станет слишком дорогой, а другие предпочтут депозиты покупке недвижимости», — отметил Попов.

Косвенные признаки замедления спроса уже заметны, подчеркнул аналитик ЦИАН. По его словам, за первые две недели июля число лотов в продаже на первичном рынке выросло с 64 тыс. до 67 тыс., то есть заметно упало число бронирований. О стагнации спроса на рынке первичной недвижимости свидетельствуют и значения июня 2021 года: относительно января текущего года покупательская активность в сегменте уменьшилась на 16%, подтвердил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Покупательский ажиотаж постепенно ослабевает, что обусловлено несколькими факторами. «Во-первых, многие уже приобрели жилую недвижимость в прошлом году, воспользовавшись выгодными условиями льготного ипотечного кредитования. Во-вторых, повышение цен на объекты и отсутствие роста среднего уровня доходов населения на протяжении всего 2020 года сдерживают покупки в новостройках», — отметил Попов.

Тем не менее, покупательская активность в столице пока превышает показатели прошлого года в 1,9 раза (второй квартал 2021 года ко второму кварталу 2020 года), подчеркнул эксперт ЦИАНа.

Снижение спроса также связано с сезонными особенностями: многие уехали в отпуска и на дачи, отложив решение жилищного вопроса, подчеркнула председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. С сентября ожидается традиционное повышение покупательской активности в связи с наступлением делового сезона, отметила она. Но спрос будет расти при условии, что к тому времени девелоперы запустят новые совместные с банками ипотечные программы с более низким процентом, а также рассрочки и другие стимулирующие акции, считает эксперт.

Конкурентами новостроек становятся и смежные сегменты рынка, отметил Алексеев из «Авито-Недвижимости». К примеру, по его словам, вновь становится актуальной стратегия не покупать, а снимать жилье — ставки аренды в столице за последний год выросли на 5% против 25-процентного удорожания новостроек. Отчасти спрос из сегмента новостроек перетянул на себя и вторичный рынок, говорит эксперт: в некоторых московских районах в сегменте новостроек остались только проекты класса «комфорт-плюс» и «бизнес», что заставляет покупателей с ограниченным бюджетом присмотреться к старому фонду.

Цены продолжат расти
Рост цен продолжается и предпосылок к снижению пока нет, единогласно утверждают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». По состоянию на 20 июля 2021 года, с начала месяца в столичном регионе они прибавили 4%, теперь «квадрат» стоит 220 тыс. руб., отметил Попов. Он подчеркнул, что на рынке сформировалась необычная ситуация — цены продолжают расти несмотря на сжатие спроса и роста нового предложения.

«Сейчас в качестве основной причины удорожания квартир застройщики называют рост себестоимости строительства. Но с августа начнут действовать экспортные пошлины на металл, есть надежды и на стабилизацию ситуации на рынке труда. В любом случае, дальнейший разгон цен будет все больше отрываться от реального уровня спроса и осенью застройщикам придется перейти к более аккуратной индексации цен для выполнения планов продаж», — подчеркнул аналитик ЦИАНа.

В ближайшее время рост цен, заложенный в предыдущие кварталы, продолжится, кроме тех проектов, где цена предложения уже перегрета, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его прогнозу средний рост цен за квартал сохранится на уровне 5-7%.

«Увеличение ипотечных ставок, ухудшение условий льготной ипотеки, ускоряющаяся инфляция и новые возможные ограничения, связанные со сложной эпидемиологической обстановкой, могут стать сдерживающими факторами для дальнейшего бурного роста рынка. Объективных предпосылок к снижению цен нет, начиная с ситуации на рынке строительных материалов, заканчивая вымыванием предложения на рынке», — заявил Родионцев.

В условиях временного снижения спроса застройщики будут соглашаться на индивидуальные скидки и различные бонусы, поэтому тем, кто нуждается в новой квартире, лучше приобретать ее в ближайшее время, советует Доброхотова из компании «Бест-Новострой». Она пояснила, что при нынешнем дефиците предложения и возросшем спросе осенью цены могут продолжить расти и дальше.

Предложение восстановится осенью
На столичном рынке пока наблюдается дефицит предложения, но оно постепенно восстанавливается, утверждают эксперты. По оценке ЦИАНа, в столичной агломерации за первое полугодие появилось больше новинок, чем в доковидном 2019 году (4,7 млн кв. м против 4,4 млн кв. м). «Именно дорогие новинки разгоняют маховик роста цен еще сильнее. В порядке вещей стало, что новостройка на стадии котлована выходит дороже, чем вторичка в этом же районе», — отметил Попов из ЦИАНа.

Осенью ожидается старт новых проектов, что позволит нарастить объем экспозиции на рынке и снизить дефицит предложения, отметила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Крокка. Она уточнила, что выход новых интересных и ликвидных вариантов может поддержать спрос, так как в условиях ограниченности выбора многие клиенты отложили покупки до более благоприятного момента.

Прогнозы застройщиков

«Решения ЦБ окажут угнетающее влияние на рынок»

Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов:

— На рынке наступила летняя пауза. Временное затишье связано с сезоном отпусков и изменением условий льготной ипотеки. Традиционное снижение деловой активности усугубляется действиями Центробанка. Регулятор продолжает закручивать гайки. Это и повышение ключевой ставки, которое приведет к удорожанию классических ипотечных продуктов, и ужесточение подхода к выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом. Решения ЦБ окажут угнетающее влияние на рынок новостроек в осенний период.

Однако другие факторы будут провоцировать рынок к росту. Главный среди них — недостаток предложения. Выход новых проектов не позволял полностью компенсировать его уменьшение. Другой позитивный фактор — выгодные субсидированные программы банков и застройщиков, а также семейная ипотека по новым условиям.

С учетом действия всех факторов, темпы роста цен на рынке новостроек снизятся и стабилизируются на уровне 1,5-2% в месяц, начиная с сентября. По нашим оценкам, наибольший спрос сохранится в комфорт-сегменте. В наиболее ликвидных объектах стоимость квадратного метра жилья может дорожать еще быстрее. А вот в менее интересных проектах цены могут и откатиться на 1,5-2% до конца года.

«Резких колебаний спроса ожидать не стоит»

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим:

— Снижение лимита по кредитам в рамках ипотеки с господдержкой до 3 млн рублей фактически прекратило действие программы в Москве. В связи с этим к третьей декаде июля в столице можно отметить небольшое снижение спроса, которое отчасти компенсируется программой семейной ипотеки.

А вот по ценовой динамике давать прогноз довольно сложно с учетом того, сколько раз в первом полугодии дорожали ключевые строительные материалы: стальная арматура, стеновые и нерудные материалы, оконные конструкции, материалы для гидроизоляции и утепления, приборы учета, оборудование связи и сигнализации, приборы отопления и т.д. Так, к июню цены выросли на 34% по сравнению с предыдущим годом. Одно можно утверждать точно — банки продолжат совместно с девелоперами разрабатывать программы субсидирования ставок, что позволит крупным городам поддержать спрос в краткосрочной перспективе.

«Квадратный метр в премиальных ЖК стабильно дорожает»

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев:

В премиальном и элитном сегменте новостроек Москвы ситуация будет оставаться стабильной. Спрос на такие новостройки в меньшей степени подвержен влиянию ипотечных ставок и различных госпрограмм поддержки покупателей. При этом предложение весьма ограниченное — сейчас в «премиуме» продают всего 2 тыс. квартир (–21% за 12 месяцев), а в элитном сегменте — 1,2 тыс. (–43% за 12 месяцев). За полгода средняя стоимость новостроек премиум-класса увеличилась в Москве на 15% и составила 718 тыс. рублей за кв.м, а в элитном сегменте прибавила 10% и достигла 1,3 млн рублей за кв.м.

Полагаю, до конца года сохранятся действующие сейчас тенденции премиального рынка жилья — превышение спроса над предложением и желание потенциальных клиентов не только решить жилищный вопрос, но и сделать выгодную инвестицию. Осенью, конечно, возможно замедление темпов спроса по сравнению с осенью прошлого года, но в целом мы не ожидаем глобального спада активности.

«Люди не привыкли к новой реальности»

Коммерческий директор Sminex Роман Семчишин:

— Рынок заметно вырос. Тех цен, которые на нем были полгода-год назад, уже нет. Люди не привыкли к новой реальности. Особенно чувствительно это стало для покупателей высокого ценового сегмента — как правило, именно они находятся в процессе неторопливого поиска недвижимости.

Всему рынку нужно время, чтобы принять новую реальность. Полагаю, что процесс адаптации продлится до осени: покупатели привыкнут к новым ценам на фоне беспрерывной активности девелоперов.