Как застройщики будут поддерживать спрос без льготной ипотеки

С 1 июля 2021 года программа льготной ипотеки, поддерживающая стройотрасль последние полтора года, фактически отменена для Москвы и Санкт-Петербурга. Предложенные государством условия — ​кредит под 7% на сумму не более 3 млн руб. для всех регионов — ​не то, что способно поддержать спрос на самых дорогих в стране столичных рынках жилья.

При этом стоит отметить, что большинство застройщиков, опрошенных ДН, к такому повороту событий были готовы, хотя и надеялись на более лояльное продолжение «ипотечных праздников».

Кто виноват?

Первые недели работы в обновленных, «уравненных» условиях субсидируемого кредитования продемонстрировали спад на московском и петербургском рынках новостроек. Поток покупателей в офисах продаж застройщиков заметно уменьшился. Кредитные организации также сообщали о сокращении количества заявок по программе льготной ипотеки на 60%. И это только начало…

Директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов говорит, к примеру, о потенциальном снижении спроса в третьем квартале по отношению ко второму на уровне 15–20%. Далее, правда, по его прогнозу, спрос должен начать восстанавливаться. Ведь осень — ​это всегда высокий сезон.

Период низкой активности покупателей может продлиться до сентября, при условии, если базовые ставки останутся на прежнем уровне — ​8%, поддерживает коллегу управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. При этом эксперт уверен, что с учетом все еще высокого потенциального спроса на жилье в нашей стране покупатели точно вернутся на рынок, но потребуется определенное время для их адаптации к новым экономическим условиям.

У руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлии Судаковой прогноз немного другой. Она считает, что, с одной стороны, из-за изменения условий госпрограммы стоит ожидать некоторого охлаждения спроса на короткий период — ​два-три месяца. С другой стороны, повышение ключевой ставки ЦБ РФ должно спровоцировать рост покупательской активности. Понимая, что кредиты по ипотеке могут подорожать, заемщики, возможно, постараются сыграть на опережение, не дожидаясь повышения банковских ставок.

А повышение может быть существенным. «При росте ключевой ставки до 7% в течение года ипотечные ставки будут на уровне 10–11%, при сниженных доходах населения спрос упадет на 30–40%, и период низкой покупательской активности может затянуться», — ​считает аналитик компании Arrow Capital Елена Тадеущук.

Конечно, считает основатель и совладелец девелоперской компании Группы «Родина» Владимир Щекин, спрос должно поддержать расширение условий семейной ипотеки. До мая 2021 года доля семейной ипотеки составляла всего 4%. После распространения ее действия на семьи с одним ребенком доля в общей ипотечной программе увеличится. Кроме того, изменение условий семейной ипотеки увеличит целевую аудиторию в три раза: доля семей с двумя детьми составляет 27% по всей России, с одним ребенком — ​уже 67%.

На семьи с детьми надеются и в петербургской «Мегалит — ​Охта Групп». «Мы ожидаем, что этот спад продлится два-три месяца, пока люди не привыкнут к новой реальности, — ​комментирует представитель компании Денис Казберов. — ​Дальше же все большую популярность станет набирать обновленная программа семейной ипотеки и ситуация постепенно начнет выравниваться. Так как наша основная аудитория — ​это семьи, преимущественно с одним ребенком, то мы прогнозируем, что интерес к квартирам в наших проектах останется на прежнем высоком уровне благодаря семейной ипотеке с господдержкой, условия которой предполагают ставку от 4,95% для семей, где есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года».
На этом фоне интересные метаморфозы могут произойти с ценами, предупреждают эксперты. Но связано это будет не только с иными условиями ипотечного кредитования, но и с другими макроэкономическими факторами. И во многом ситуация будет разниться от региона к региону.

«Цены с января 2020 по июль 2021 года выросли на 23%, — ​напоминает Владимир Щекин. — ​При этом реальные доходы населения в 2020 году упали на 3,3%, но Минэкономразвития прогнозирует на 2021 год их рост на 3%». Соответственно, говорит застройщик, к концу 2021 года доходы населения только восстановятся по отношению к значениям 2019 года, доступность покупки недвижимости для населения будет низкой, и спрос продолжит снижение.

Но это в регионах. В Москве же и Петербурге исторически присутствует высокий спрос на квартиры за счет постоянного роста населения, необходимости обновления жилого фонда и инвестиционной привлекательности, что потенциально сбалансирует понижение спроса.

«Если не будет новых потрясений, то темпы продаж, вероятнее всего, вернутся на уровень средних значений предыдущих лет, поскольку потребность в улучшении жилищных условий у столичных жителей по-прежнему присутствует, несмотря на окончание льготных программ», — ​также уверена генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Что касается регионов, то в части субъектов РФ спрос может снизиться в среднем до 30%, предупреждает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. «Учитывая, что до 1 июля покупатели стремились воспользоваться льготными условиями, в июле-августе застройщики могут ощутить спад в продажах, но это сильно зависит от региона. Например, в Краснодарском крае спада продаж не ощущается совсем, если речь идет о курортной недвижимости, которая летом, наоборот, увеличивается. А вот на покупку недвижимости для постоянного проживания спад возможен до 15% там, где рынок был «перегрет» еще до окончания льготной ипотеки. Хотя есть и такой нюанс, как ограниченное предложение и дефицит новых площадок, проявившиеся в последнее время. Сейчас на рынке представлены преимущественно предложения по покупке последующих очередей в уже существующих проектах. Также продажи нужны не только девелоперам, но и банкам», — ​говорит Александр Коваленко.

Что делать?

Уже понятно, что спрос сам не придет и его придется поддерживать. И здесь традиционно акцент делается либо на облегчении долгосрочного финансового бремени — ​льготных партнерских ипотечных программах, либо на скрытых скидках, зачастую идущих в виде разнообразных «подарков» и спецпредложений.

Что касается ипотечных программ, то это интерес, в том числе, и банков, поэтому если сейчас спрос уменьшится, то и у банков возникнут спады в объемах кредитования. Поэтому банки, так же как и девелоперы, предлагают различные маркетинговые программы по ипотечным ставкам.

К примеру, с 1 июля в Пензе, рассказывают в «РКС Девелопмент», действует кредитное предложение со ставкой 2,9% годовых на весь срок займа в случае, если у клиента имеется 50% взноса от всей стоимости квартиры. Если первоначальный платеж меньше, то процент больше, но все равно не намного — ​максимально 3,8%. Предложение на сегодняшний момент очень хорошее. «Эта программа действовала в 2019 году, потом ее действие остановили и сейчас с 1 июля снова возобновили», — ​говорит Александр Коваленко.

Продолжать стимулировать клиентскую активность с помощью целевых программ собираются и в компании «Сити-XXI век». «Речь идет не только о применении уже существующих инструментов, таких как трейд-ин или рассрочка. Мы готовим новые акции для покупателей, целевые программы ипотечного кредитования. Сегодня мы рассматриваем различные варианты таких программ, чтобы реализовать потребности клиента и самим не остаться в убытке», — ​рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.

В Группе «Родина» планируют поддерживать спрос и делать квартиры более доступными для приобретения при помощи программы субсидированной ипотеки, которая реализуется совместно с Банком ДОМ.РФ. «В культурно-образовательном кластере RUSSIAN DESIGN DISTRICT в Новой Москве покупателям предлагается ипотека со ставкой от 4,2% сроком на один год. По истечении 12 месяцев устанавливается стандартный процент в рамках ипотеки на новостройки в размере от 7,7% — ​он будет действовать в течение всего срока кредитования», — ​рассказывает Владимир Щекин.

По условиям банка максимальная сумма кредита составляет 30 млн руб. Срок кредитования — ​до 30 лет. Минимальные ставки доступны при оплате первоначального взноса от 50% и получении заработной платы на карту банка вне зависимости от того, в каком банке обслуживается работодатель.

ГК «Гранель» разработала с крупными банками совместные ипотечные продукты. Например, компания предлагает покупателям программу «Семейная ипотека» с минимальной субсидированной ставкой 1,8%. Первоначальный взнос — ​от 15%. Привлекательные ставки также в совместных субсидированных программах и по классической ипотеке — ​от 4,8%.

Компенсировать снижение спроса программами субсидирования ипотечных ставок с банками-партнерами, а также традиционными стимулирующими мероприятиями — ​специальными предложениями, корректировкой стоимости для отдельного пула квартир планируют и в Группе «Самолет».

Есть и те, кто еще не определился. «Мы будем выбирать конкретные меры ближе к началу сезона, — ​говорит директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов. — ​К осени как раз станет яснее ситуация со спросом. Пока нет необходимости давать дополнительные скидки: в первом полугодии мы выполнили план продаж с перекрытием 34%. Это дает запас прочности. Летом сделаем акцент на семейной ипотеке: квартирография нашего ЖК «Георг Ландрин» соответствует запросам семейных покупателей с детьми».

Не определились еще и в «Векторстройфинанс». «Пока что мы не объявляли о специальных акциях и скидках, также не принимали решение субсидировать ставку за счет собственных средств. Дело в том, что основной объем квартир в нашем ЖК «Кварталы 21/19» уже распродан, оставшиеся лоты мы сможем распродать в спокойном режиме до завершения реализации проекта. Что касается услуги трейд-ин, она всегда была доступна нашим клиентам», — ​объясняет спокойствие Андрей Колочинский.

Впрочем, считает застройщик, по сравнению с аномально активным периодом с июня прошлого года по июль 2021 года сейчас и в будущем тоже темпы продаж новостроек, конечно, снизятся. Но здесь можно говорить не о падении, скорее произойдет стабилизация рынка и мы вернемся к привычным условиям работы.

«С учетом того, что около 70% проектов на рынке новостроек реализуется по схеме эскроу-счетов, перспектив для заморозки текущих строек мы не видим. Хотя и такой сценарий нельзя исключать в случае ухудшения эпидемиологической ситуации в стране. Проектное финансирование позволяет вести реализацию проектов независимо от объемов продаж и экономической ситуации. А восстановление девелоперской активности (в первом полугодии текущего года на рынке массовых новостроек в Москве стартовало девять новых проектов) позволяет надеяться, что объемы ввода жилья в долгосрочной перспективе увеличатся», — ​оптимистичен эксперт.