ЖИЛЬЕ В КРЕДИТ: ВЛАСТИ ОБСУЖДАЮТ ПОСТЕПЕННЫЙ ОТКАЗ ОТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Правительство разработает план замещения долевого строительства проектным финансированием от банков. В отрасли опасаются, что это приведет к уходу с рынка небольших строительных компаний и росту цен на жилье

Президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку подготовить план поэтапного замещению долевого строительства проектным финансированием. "Принято принципиальное решение о проработке такого плана", - заявил глава Минстроя Михаил Мень.

Министр подчеркнул, что речи о полной отмене долевого строительства "завтра" не идет и призвал "не пугать людей". По его словам, одна из главных задач при переходе - не допустить значительного подорожания жилья.

Главный кредитор строителей

Поводом для поиска новой модели финансирования жилья остаются проблемы дольщиков, которые, несмотря на все попытки, пока не удается полностью решить.

Сейчас по данным Минстроя, в стране насчитывается 38 тысяч обманутых дольщиков; речь идет только о тех, кто заключил договоры о покупке недвижимости по закону о долевом строительстве (214-ФЗ). Число "неофициальных дольщиков" – тех, кто по другим правовым механизмам приобрел жилье на стадии строительства – почти в три раза больше.

Чтобы не допустить роста числа потерпевших дольщиков власти уже несколько месяцев проводят курс на ужесточение требований, предъявляемых к застройщикам и контролирующим их органам.

Например, с 1 января 2018 г. региональные Стройнадзоры получат право выдавать заключения о соответствии застройщика действующему законодательству о долевом строительстве. Фактически, они смогут лицензировать застройщиков, которые получат право привлекать средства граждан по ДДУ (договор долевого участия).

Однако в Минстрое признают, что даже такая конструкция не гарантирует решения проблемы появления новых обманутых дольщиков: как оказалось, только в 24 из 85 регионах есть Стройнадзоры. В 61 субъекте федерации их функции совмещают другие департаменты, которые часто не обладают необходимой компетенцией.

В тоже время, средства дольщиков – ключевой источник фондирования для очень многих девелоперов. Он привлекателен тем, что застройщикам не нужно платить проценты, в отличие от банковского кредита. Население в свою очередь охотно заключает ДДУ поскольку стоимость "метра" в начале стройки на 10-30% дешевле, чем в уже готовом объекте.

"Сегодня дольщики – это самый крупный инвестор на рынке жилищного строительства. Через ДДУ отрасль привлекла 3,5 трлн. рублей финансирования", - уточняет финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников. Заместить такой объем финансирования будет крайне сложно.

В поисках новой бизнес-модели

Переход к модели проектного финансирования подразумевает, что пользователи не смогут покупать квартиры с большими скидками на стадии котлована, но зато будут снижены их риски, поскольку им сразу будет предлагаться уже готовое жилье. По сути, финансирование жилья хотят переложить на банки, которые понимают, что происходит у застройщика, и тем самым свести к минимуму риски населения, говорят эксперты.

Участники рынка опасаются, что хотя такие изменения и приведут к снижению числа обманутых дольщиков, строительство станет менее рентабельным, снизятся объемы ввода жилья, а цены на него вырастут.

Отказ от долевого строительства ударит по небольшим региональным игрокам, считает президент ГК "Гранель" Ильшат Нигламтуллин: "В некоторых регионах может сложиться ситуация, при которой 90% девелоперов уйдут из бизнеса. На рынке останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или игроки, которые и так использовали свои средства при строительстве жилья".

Топ-менеджер допускает, что переход к новой модели может привести к росту стоимости жилья на 40-50%. Строителям придется закладывать в ценник расходы на проценты по банковскому финансированию и издержки на содержание домов после сдачи в эксплуатацию. По словам главы ГК "Гранель", сегодня на этапе сдачи дома в эксплуатацию, в портфеле у застройщика остается порядка 10% непроданных квартир, а при проектном финансировании эта цифра вырастит до 100%. В результате, застройщик будет вынужден оплачивать содержание всего дома, пока не распродаст все квартиры.

Председатель совета директоров "БЕСТ-Новостроя" Ирины Доброхотовой чуть более оптимистична, и ожидает повышения цен на жилье при переходе на новую модель не менее чем на 10%. "Законопроект пойдет на пользу бизнесу и потребителю, если разрешит приобретать новостройки на стадии 30-50%-й строительной готовности дома", - уточняет она.

"В перспективе ближайших двух-трех ставки по кредитам могут снизиться до 7%, и застройщику будет выгодно получать финансирование в банках. В таких условиях можно найти способ, как решить задачу по снижению рисков покупателей жилья без удорожания стоимости его строительства ", - допускает аналитик ИК "Атон" Михаил Ганелин.

В любом случае, по его словам, такой шаг потребует большой предварительной проработки, и на смену бизнес-модели отрасли уйдет не менее трех лет.