ЗАКОН О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПОМЕНЯЮТ?

27 июня
22 июня Госдума приняла во втором чтении поправки к Закону № 214-ФЗ («О долевом строительстве»). Мы поинтересовались у крупных застройщиков столичного региона, чем они могут в конечном итоге обернуться для рынка первичной недвижимости, все еще не справившегося с кризисом.

Спорные реформы не ко времени

На фоне всех принятых в последнее время Госдумой спорных законодательных инициатив с не менее спорными последствиями в первую очередь хотелось бы понять, действительно ли данные поправки реально улучшат ситуацию в отрасли и будут одинаково полезны как дольщикам, так и застройщикам?

 — Прогнозировать, насколько эффективными окажутся нововведения для участников рынка недвижимости достаточно сложно, — уверена Ольга Чернова, руководитель юридического отдела ГК «Гранель». — Поскольку сегодня строительная отрасль переживает не лучшие времена и любое изменение может навредить. Рассматриваемые поправки в 214-ФЗ имеют целью в первую очередь снизить риск появления новой волны обманутых дольщиков. Безусловно, дольщикам будет полезна большая информационная открытость застройщиков, которую предусматривает законопроект. Например, размещение на сайте застройщика утвержденной формы договора долевого участия исключит возможные злоупотребления, лишит возможности включать в договор недопустимые с точки зрения законодательства условия".

На взгляд Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс», при оценке нововведений следует исходить из следующей максимы — что хорошо для покупателей, то хорошо для рынка. Все меры законопроекта направлены на усиление позиции участников долевого строительства и повышения их защищенности. В условиях, когда многие девелоперы жалуются на спрос, повышение уверенности покупателей в безопасности участия в долевом строительстве только поддержит рынок жилья. По его мнению, самая полезная инициатива — это введение компенсационного фонда.

— С его помощью, — говорит Колочинский, — власти заменят громоздкую и, как оказалось, неэффективную систему страхования частными компаниями участников долевого строительства. Раньше крупные страховые компании не хотели сотрудничать с небольшими застройщиками, считая это чрезмерно рискованным делом. Когда же происходило банкротство крупных застройщиков, страховщики часто оказывались неготовыми к покрытию рисков. Всем на помощь, как это бывает в нашей стране, пришло государство, которое решило устранить неэффективный рынок страхования долевого строительства. Вместо него создается единый компенсационный фонд с государственным участием. Теперь девелоперы будут делать отчисления от каждого ДДУ в его пользу. Думаю, этих денег точно хватит для финансирования проблемных строек.

Создание фонда, по мнению Колочинского, это еще один шаг к построению цивилизованного рынка долевого участия в строительстве, где клиенты будут чувствовать защищенность. Для девелоперов же политика единого страховщика станет более понятной и предсказуемой, в отличие от разнонаправленной политики множества игроков, которые сейчас действуют на рынке.

— Таким образом, дополняет коллегу управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — рынок недвижимости начинает адаптацию к новой, кризисной реальности, которая характеризуется снижением спроса:

— Среди прочих мер власти идут на совершенствование законодательства в части поддержки участников долевого строительства, пытаясь его предотвратить, а заодно придать уверенности покупателям и защитить их от недобросовестных девелоперов. Ужесточение требований к небольшим строительным компаниям — это превентивная мера против новых эпизодов с обманутыми дольщиками, утверждает эксперт. Ведь, по сути, введение всех мер в конечном счете создает дополнительные механизмы страхования интересов клиента.

Если, по словам экспертов, новые поправки в закон № 214-ФЗ несут столько позитива для дольщиков, то, согласно принципу равновесия, в них должны присутствовать сильно негативные для застройщиков стороны. Интересно, насколько болезненным для отрасли станет требование о соотношении уставного капитала и площади возводимых объектов? И насколько существенными окажутся взносы в «общий котел» компенсационного фонда?

— Возьмем требование об увеличении уставного капитала застройщиков, — рассуждает Ольга Чернова. — Согласно законопроекту, теперь он должен составлять не менее 5% от произведения общей площади строящихся жилых помещений на среднюю цену квадратного метра общей площади жилого помещения в том субъекте Российской Федерации, где осуществляется строительство. Это требование, безусловно, приведет к монополизации и укрупнению строительной отрасли. В результате мелкие и строящие небольшие объемы застройщики могут уйдут с рынка. В то же время мы согласны с утверждением, что «застройщик с одним экскаватором» не застрахован от банкротства и не может предоставить твердые гарантии своим покупателям. Нас требование в отношении размера уставного капитала вполне устраивает, итоговая сумма получается разумной.

Андрей Колочинский также придерживается мнения, что вопрос повышения уставного капитала — это, скорее проблема не для финансово устойчивых застройщиков.

— В текущей редакции максимальная сумма уставного капитала оценивается в полтора миллиарда рублей для застройщика, возводящего в общей сложности более полумиллиона квадратных метров. Чтобы вы понимали, 1,5 миллиарда — это примерно один семнадцатиэтажный чеырехподъездный дом. Крупные застройщики смогут «заморозить» такую сумму в уставной капитал, хотя даже для них это составит примерно 6% от общей стоимости проекта площадью в 500 тысяч «квадратов». В любом случае это деньги, которые могли «работать», а не дожидаться страхового случая.

Но при этом, по мнению эксперта, главное, чтобы на повышение уставного капитала дали минимум полгода, потому что дополнительные средства нужно где-то взять. Вместе с тем, повышение уставного капитала станет дополнительным инструментом страхования дольщиков, ведь в случае банкротства девелопера они смогут рассчитывать на получение средств из уставного капитала.

Однако Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, считает, что требование повышения уставного капитала и его привязка к стоимости строящихся объектов — мера не очень эффективная. Ведь даже увеличенного уставного капитала все равно не хватит на завершение проекта в случае долгостроя.

Мнение Марии Литинецкой по поводу компенсационного фонда таково: это самая полезная инициатива наших законодателей. «По идее, отчисления не станут бременем для девелоперов, ведь взносы будут небольшими, — считает она. — Но вот каким именно образом средства фонда будут применяться — интересный вопрос. Ведь понятно, что его „финансовая подушка“ станет довольно большой и держать ее в виде мертвого груза — убыточно. Полагаю, что средства будут направлены в проектное финансирование, а также в рынок ипотечных облигаций, который сейчас развивается в нашей стране».

А вот у Евгении Акимовой идея о компенсационном фонде вызывает ряд вопросов. Например, непонятно, отмечает она, какие застройщики и каким образом будут страховаться этим компенсационным фондом? В текущей редакции ответов на эти вопросы нет, поэтому конкретные механизмы страхования долевого строительства будут разрабатываться Правительством.

— Учитывая общий вектор изменений, — считает Акимова, — скорее всего компенсационный фонд выдвинет достаточно жесткие условия для девелоперов, которым необходимо страховать свои проекты. Это также приведет к вымыванию с рынка маленьких компаний, а поддержку получат только крупные застройщики. Правда, теперь мы точно знаем, что размер отчислений не превысит 1%, и это хорошо, так как сегодня примерно такую же или даже более высокую «таксу» от каждого ДДУ просят частные страховщики.

Еще одной «непоняткой» для застройщиков являются так называемые эскроу-счета, которые должны будут использоваться при расчетах дольщика с застройщиком.

— По сути, — считает Андрей Колочинский, — так создается барьер, который будет затягивать процесс перевода средств. Предполагается, что банки возьмут на себя посредническую функцию, будут аккумулировать деньги участников долевого строительства на своих счетах, а затем переводить их застройщикам по мере завершения различных этапов строительства. При этом они будут наделены возможностью самостоятельно контролировать ход выполнения застройщиком своих обязательств, чтобы предотвратить мошенничество. Но мне кажется, что на самом деле сами банки к такому повороту событий не готовы: им придется нанимать специальных оценщиков, которые будут определять, нужно ли на данном этапе строительства проводить какой-то тип работ или нет, ведь у банков в штате таких специалистов нет.

Про «пустые» инициативы

Но все эти вопросы, скорее всего, буду довольно легко решены на практике. А есть ли какие-то по-настоящему серьезные «скользкие» места в долевом строительстве, которые существующие версии поправок никак не затрагивают?

На взгляд Евгении Акимовой, текущая редакция ФЗ-214 вполне адекватна, так что на практике больших сложностей с применением закона не возникает. Реальные же результаты введения текущих поправок оценивать все-таки рано, необходимо подождать пока полноценно заработают все механизмы.

— К примеру, если мы говорим о компенсационном фонде, — рассуждает она, — то здесь есть два сценария. Первый — государство возвращает дольщикам вложенные средства, не завершая строительство. Второй — выполняет полный объем обязательств обанкротившегося застройщика, достроив проблемный объект. Конечно, второй вариант более предпочтителен для дольщиков, но он и более дорогой для государства. В нынешней версии проекта закона конкретный механизм применения средств фонда пока не определен.

— По-прежнему в редакции отсутствует нормативно закрепленные эффективные рычаги воздействия на нарушителей закона, — сетует Ольга Чернова. — Отсутствует механизм реализации уже принятых норм. Я бы предложила дополнить законопроект запретом на привлечение денежных средств покупателей жилья путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов. Кроме того, считаю целесообразным предусмотреть ужесточение ответственности за работу в обход 214 ФЗ по «серым схемам», в числе которых — заключение предварительных договоров купли-продажи, вексельные схемы, заключение договоров инвестирования (соинвестирования) и так далее.

По мнению Андрея Колочинского, несколько «пустой» также является инициатива создания единого государственного реестра застройщиков:

— В текущей редакции предлагается создать список всех застройщиков в стране, который будет пополняться неким официальным органом и публиковаться на его сайте. Каким образом это поможет защитить дольщиков — не понятно.

Однако самая серьезная недоработка новой редакции 214-ФЗ, замечает Мария Литинецкая, заключается в отсутствии специально прописанного понятия «участник долевого строительства»:

— На практике таковым считается человек, уже заключивший договор долевого участия. Однако, к примеру, во втором пункте 21 статьи, где перечислен список документов, которые девелопер обязан предоставить по требованию заинтересованного лица, речь идет именно об участнике долевого строительства. То есть застройщик, основываясь на этом упущении, может теоретически отказать клиенту, еще не заключившему ДДУ, предоставить, скажем проектную документацию с точными планировками этажей. Такие документы могут содержать определенные тонкости, которые застройщику невыгодно раскрывать перед потенциальным покупателем. Причем эти же детали совсем не обязательно могут быть отражены в проектной декларации, которую застройщик обязан публиковать. То есть сейчас фактически закон вынуждает покупателя сначала приобрести мешок, и только потом узнать о том, что в нем кот.

Все же если предположить, что поправки к закону о долевом строительстве будут в дальнейшем приняты без изменений, то интересно, насколько критическими или, наоборот, некритическими окажутся последствия этого шага для рынка долевого строительства в ближайшей и долгосрочной перспективах?

В последнем случае, как предполагает Мария Литинецкая, на рынке долевого строительства станет больше порядка и меньше волатильности, что в конечном итоге сыграет и в пользу застройщиков, и в пользу покупателей.

В ближайшей же перспективе, по мнению Евгении Акимовой, изменения не повлияют разительным образом на рынок:

— По сути, все изменения сводятся к вытеснению малых застройщиков. В какой-то момент их уход с рынка будет способствовать укрупнению отрасли, и как следствие, цены на жилье начнут расти.

В целом же девелоперы не против изменений, подытоживает Ольга Чернова, любой закон со временем нуждается в совершенствовании. Однако время для проведения реформ выбрано крайне неудобное, считает она:

— Перемены могут всколыхнуть рынок, в очередной раз участникам отрасли придется осваивать новые «правила игры», а это усложнит их взаимодействие.

Так что последствия принятия законопроекта будут иметь положительный эффект только в долгосрочной перспективе при условии оказания должного внимания механизму его реализации, жесткого контроля за соблюдением норм и ответственности за их несоблюдение.