ВЯЧЕСЛАВ ШИХОВ: «В СУЩЕСТВУЮЩИХ УСЛОВИЯХ НУЖНО ОЦЕНИВАТЬ ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ДЛЯ ОТРАСЛИ»

6 января

Закон о долевом строительстве № 214 скоро подвергнут изменениям и новациям, призванным более надежно защитить дольщиков. Однако в последние годы для законодателей стало нормой сначала принять закон, а потом думать, как минимализировать его негативные последствия. Вячеслав Шихов, генеральный директор компании Granelle Development, очень не хочет, чтобы так произошло и на этот раз.

Как вы оцениваете институт долевого строительства?

Механизм долевого строительства в нашей стране является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. За все время существования, а это более 10 лет, он зарекомендовал себя как эффективный. Это подтверждает и статистика — сегодня число так называемых обманутых дольщиков, купивших квартиры по ДДУ, составляет менее 1% от их общего количества. И это очень важно — сохранить для граждан возможность приобретать жилье на этапе строительства по относительно доступной цене.

Чем вызвана необходимость изменения Ф№ 214?

Принимая во внимания существующую ситуацию в экономике нашей страны, и строительной отрасли в частности, власти проявляют озабоченность. Чтобы предотвратить повторение событий 2008 года и не допустить появления новой волны обманутых дольщиков, законодатели пытаются предусмотреть дополнительные гарантии для участников долевого строительства и ограничить деятельность недобросовестных застройщиков.
Однако при существующей редакции законопроекта маловероятно, что эти изменения помогут достичь поставленной цели 
— защитить дольщиков и оздоровить рынок недвижимости.

Какие изменения предлагается внести в него на нынешнем этапе?

В существующем виде законопроект предполагает ужесточение требований к застройщикам, в частности к размеру их уставного капитала. Изменения в законе также предусматривают повышение уровня информационной открытости участников рынка, создание единого реестра застройщиков, введение дополнительного контроля за целевым использованием средств участников долевого строительства. В качестве альтернативного способа обеспечения прав участников долевого строительства предполагается установить возможность использования механизмов банковского проектного финансирования строительства с открытием эскроу-счетов, где будут размещаться средства граждан.

Как будет работать система с эскроу-счетами? В какой момент деньги будут передаваться застройщику?

Раздел законопроекта, предусматривающий введение механизма эскроу-счетов, на наш взгляд, сегодня является наименее проработанным. Предполагается, что при открытии эскроу-счета денежные средства будут заморожены, и застройщик сможет их получить по окончании строительства объекта, то есть направить эти деньги на финансирование строительства не представляется возможным.
При этом застройщик будет вынужден пользоваться дорогостоящими кредитами.
Сразу возникает вопрос: зачем ему тогда продавать жилье по заниженной стоимости на этапе строительства, когда можно построить дом и продавать готовое в нем жилье по цене выше на 30%? 

Как планируемые изменения, по идее разработчиков данных поправок, должны повлиять на рынок недвижимости?

Безусловно, законодатели руководствовались благими намерениями. Усовершенствовав 214-ФЗ, они хотели сделать рынок более прозрачным и безопасным. Мы согласны, что любое законодательство со временем нуждается в изменениях. Но в существующих условиях нужно очень аккуратно подходить ко всем новациям, оценивать возможные риски для отрасли, которая и без того находится в достаточно сложном положении.

Даст ли введение эскроу-счетов необходимый уровень безопасности для дольщиков? Застрахует ли это их от рисков банкротства застройщика?

На наш взгляд, привлечение банка в схему реализации жилья на первичном рынке не добавит дополнительных гарантий участникам долевого строительства.
В существующем виде законопроект не предусматривает страхование денежных сумм на банковских счетах,
а это означает, что дольщики не будут застрахованы от ситуации, когда у банка могут отозвать лицензию либо он объявит себя банкротом. 

Какие еще слабые места у нынешнего проекта поправок в закон?

Еще одно слабое место – определенные законодателями сроки для вступления в силу обсуждаемых поправок. Даже с учетом поэтапного введения новых требований и изменений определение 1 марта 2016 года датой вступления в силу новых правил игры на рынке недвижимости, на наш взгляд, преждевременно. 
Есть и другие замечания. Например, отсутствие трактовки некоторых терминов. Если не предусмотреть глоссарий, раскрывающий понятия терминов, каждый застройщик будет трактовать эти понятия по-своему, что в конечном счете может привести к проблемам во взаимоотношениях с контролирующими органами. 
Законопроект в первой редакции, на наш взгляд, не является совершенным и несет в себе ряд рисков для строительной отрасли. Например, поправки, предусматривающие увеличение размера уставного капитала, могут привести к вымыванию с рынка мелких игроков. Механизм эскроу-счетов, если он будет использоваться как основной вид обеспечения ответственности застройщиков, может привести к сокращению объемов строительства и росту стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья. Если граждане лишатся возможности покупать недвижимость по доступным ценам, из соображений экономии они начнут искать альтернативные способы решения квартирного вопроса и станут обращаться к компаниям, работающим по «серым» схемам. 

Что делается сейчас, чтобы довести законодательную инициативу в отношении 214-ФЗ до совершенства?

Сегодня ведется конструктивный диалог законодателей с представителями девелоперского сообщества. Уже было проведено несколько рабочих встреч, одна из которых прошла на площадке «Деловой России» при участии директора департамента жилищной политики Минстроя Никиты Стасишина.
Последняя встреча была организована в рамках «нулевых чтений» законопроекта в Общественной палате Российской Федерации.
В ходе этих мероприятий застройщики смогли донести до представителей власти свою консолидированную позицию по многим вопросам в отношении реформы 214-ФЗ.
И уже есть хорошие новости – заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Наталья Антипина пообещала сдвинуть срок вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве. Очень надеемся, что финальный документ, который будет принят, действительно поможет сделать рынок более прозрачным и обозначит понятные правила игры для его участников.