РУСТАМ АРСЛАНОВ, ГК «ГРАНЕЛЬ»: «СЕГОДНЯ ПЛОЩАДИ КВАРТИР СОЗНАТЕЛЬНО УМЕНЬШАЮТ, ЧТОБЫ ДАТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ЛЮДЯМ С ОГРАНИЧЕННЫМ БЮДЖЕТОМ КУПИТЬ ОТДЕЛЬНОЕ ЖИЛЬЁ»
19 апреля
Директор департамента продаж «ГК Гранель» Рустам Арсланов в интервью для портала Novostroy.ru поделился своим мнением о возможных способах модернизации действующего законодательства о долевом строительстве, а также рассказал, какой формат жилья сегодня наиболее популярен у покупателей.
Novostroy.ru: Есть ли, на Ваш взгляд, способы уменьшить себестоимость строительства, и как следствие, цены на квартиры, но при этом не потерять качественные характеристики объекта?
Рустам Арсланов: Уменьшить себестоимость строительства без потери качественных характеристик объектов недвижимости можно, если снять с застройщика дополнительные обременения по части строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры или предусмотреть льготное проектное финансирование и предоставление земельных участков на выгодных условиях. Так, стоимость строительства одного места в детском саду или школе составляет около 1 млн руб., что удорожает себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в среднем на 10 000 руб. Однако в текущей экономической ситуации такое вряд ли возможно. Государство вряд ли сможет за счет бюджетных средств заниматься строительством детских садов, школ и больниц.
Novostroy.ru: За прошедший год по официальной статистике количество обманутых дольщиков увеличилось на 60 тысяч человек. Как Вы считаете, долевое строительство в том формате, что есть сегодня, эффективно работает против появления новых обманутых дольщиков? Или, возможно, пора развивать новые схемы финансирования стройки?
Р.А.: Институт долевого строительства существует в нашей стране уже более 10 лет и зарекомендовал себя эффективным. Число так называемых обманутых дольщиков, купивших квартиры на этапе строительства по схеме ДДУ, на сегодняшний день составляет 1% от их общего количества. Остальные граждане, которые не смогли своевременно получить свое жильё, заключали сделки по схеме ЖСК и прочим непрозрачным схемам.
Конечно, со временем любой закон нуждается в совершенствовании, однако, менять его нужно очень осторожно. На наш взгляд, сегодня не самое подходящее время для такой реформы. Кроме того, сами изменения, которые обсуждались в первом чтении законопроекта, не способны обеспечить дополнительные гарантии участникам долевого строительства.
В качестве альтернативной схемы финансирования строительства предлагалось ввести механизм эскроу-счетов. По задумке законодателей при открытии эскроу-счета денежные средства дольщика замораживаются, застройщик получает доступ к ним только по окончанию строительства жилого дома. В такой ситуации лишившись доступного источника финансирования, застройщик будет вынужден пользоваться дорогостоящими банковскими кредитами. Логично возникает вопрос, зачем застройщику продавать жильё на этапе строительства по сравнительно низкой стоимости, если можно построить дом и реализовывать уже готовые квартиры по цене выше на 30%. Кроме того, привлечение банка в схему реализации жилья на первичном рынке не обеспечит дополнительные гарантии покупателем жилья, так как законопроектом не предусмотрено страхование денежных сумм на банковских счетах. Может сложиться такая ситуация, когда банк лишится лицензии, либо обанкротится.
На наш взгляд, самой действенной мерой, способной предотвратить появление новой волны обманутых дольщиков, может стать исключение из 214-ФЗ возможности привлечения денежных средств путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов, а также ужесточение ответственности за привлечение денежных средств граждан в обход 214-ФЗ по «серым схемам», таким как заключение предварительных договоров купли-продажи, вексельные схемы, заключение договоров инвестирования (соинвестирования) и т.п.
Novostroy.ru: Какова статистика Вашей компании по использованию покупателями ипотечных кредитов? Существует ли некая «критическая масса» ипотечных кредитов в структуре продаж?
Р.А.: На сегодняшний день в рамках проектов «ГК Гранель» доля ипотечных сделок составляет от 60 до 80% в зависимости от жилого комплекса. Проекты компании аккредитованы ведущими банками в области ипотечного кредитовании, покупателям доступны такие программы, как «ипотека с государственной поддержкой», «военная ипотека» и др. Сотрудничество с кредитными организациями осуществляется на взаимовыгодной основе. Нас такая ситуация вполне устраивает. Для застройщика по большому счету нет разницы, как реализовывать квартиры – в ипотеку с участием банка в схеме, либо покупателю при 100% оплате.
Novostroy.ru: В настоящее время качество строительства во многих комплексах критикуется новоселами. Есть ли подобные прецеденты на объектах Вашей компании, и как Вы поступаете для решения этой проблемы?
Р.А.: В нашей компании за качеством строительных работ на постоянной основе следят специалисты технического надзора. Они присутствуют на каждом объекте и контролируют соответствие параметров построенного объекта требованиям проектной документации и действующим техническим регламентам. Если при передаче объекта недвижимости участник долевого строительства выявляет строительный брак и недоделки, «ГК Гранель» в установленный срок исправляет их.
Кроме того, действующим законодательством предусмотрен гарантийный срок на новостройку. Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, установленное в новостройке, составляет 3 года. Пять лет гарантии предусмотрено на само здание: на целостность стен, состояние фасада и несущих конструкций, стеклопакеты, кровлю и т.д.
Novostroy.ru: Какие элементы планировок сейчас больше всего привлекают покупателей (кладовые, большие холлы, гардеробные, террасы, широкие лоджии т.п)?
Р.А.: Сегодня, когда доходы населения снижаются, а инфляция растет, покупателям бюджетного жилья не до излишеств. Большинство людей, чтобы не переплачивать за обслуживание ипотечного кредита, отказывается от дополнительных опций в виде гардеробных, просторных холлов и т.д.
В сегменте массового жилья спросом пользуются в первую очередь малогабаритные квартиры (однокомнатные квартиры до 30 кв.м., двухкомнатные квартиры до 50 кв.м.) и небольшие квартиры-студии (от 19 кв.м). Застройщики сознательно уменьшают жилые площади квартир, чтобы дать возможность людям с ограниченным бюджетом купить отдельное жильё. В качестве примера можно привести ЖК «Императорские Мытищи», где можно купить квартиру по цене от 1,4 млн руб.
Что касается планировок, как и прежде востребованными остаются жилые площади правильной геометрической формы. Популярность набирают «евродвушки» - квартиры, где предусмотрена объединенная зона кухни и гостиной и изолированная спальня. Такие квартиры представлены в ЖК «Государев дом», стоимость начинается от 2 600 000 руб.
Novostroy.ru: Должно ли государство за свой счет строить дороги, детские сады и школы?
Р.А.: Мы не против того, чтобы государство за счет собственных средств возводило школы, детские сады и прочие объекты социальной инфраструктуры. Однако, в текущей экономической ситуации такое вряд ли возможно. Со своей стороны, застройщик заинтересован в том, чтобы жильё в его проекте продавалось, для этого он повышает качественные характеристики жилых комплексов, предусматривает на их территории все необходимое для комфортной жизни будущих новоселов, в том числе объекты социальной инфраструктуры. Мы отдаем себе отчет, что люди не могут жить в «чистом поле» без доступа к школам, детским садам, магазинам и т.д.