ОДНОЗНАЧНЫЙ ПРОЦЕНТ: ДЕШЕВЫЕ КРЕДИТЫ СПОСОБСТВУЮТ ИПОТЕЧНОМУ БУМУ

7 сентября

Проценты по ипотеке достигли исторического минимума, а банки предлагают кредиты для покупки квартир без первоначального взноса. В ближайшие годы ипотека станет еще доступнее, прогнозируют эксперты

К концу 2017 года средняя ставка по ипотеке будет менее 10% годовых, заявил глава Сбербанка России Герман Греф в кулуарах Восточного экономического форума.

По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам в июле 2017 года достигла исторического минимума, впервые опустившись ниже 11% — до 10,94%. Месяцем ранее этот показатель составлял 11,11%, а, к примеру, в 2009 году — 14,3% годовых.

Результат снижения ставки отмечают аналитики. Например, в исследовании рейтингового агентства "Эксперт РА" говорится, что в первом полугодии 2017 года банки выдали 423,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 773 млрд рублей, обновив максимум первого полугодия докризисного 2014 года. Количество кредитов увеличилось на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

"Эксперт РА" прогнозирует, что во второй половине года брать ипотеку будут еще активнее, объем выданных кредитов составит порядка 1,9–2 трлн руб., и это будет на треть больше, чем в 2016 году.

Ставка как драйвер спроса

Низкие ставки по ипотеке — главный фактор роста ипотечного рынка и аргумент в пользу покупки жилья для россиян, отмечают эксперты.

Лидеры по темпу прироста выдачи ипотеки среди госбанков — ВТБ и Сбербанк — предлагают ставки ниже средних по рынку. Сейчас кредит на покупку готового жилья можно оформить по ставке от 9,5%, на новостройки — от 9,7%, рассказал ТАСС директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. С начала года после снижения ставок спрос на ипотечные кредиты вырос на четверть, сказал он.

Сбербанк сообщил, что с августа ставки по ипотеке на приобретение жилья в новостройке составят 7,4–10%, на вторичном рынке — 8,9–10%. Сумма ипотечных кредитов за первые семь месяцев этого года, когда ставки снижались неоднократно, превысила аналогичный показатель прошлого года на 24%.

Рекордное уменьшение процентов по ипотечным программам напрямую связано со снижением ЦБ РФ ключевой ставки, которая сейчас составляет 9%, отметил в беседе с ТАСС руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.

По программам субсидирования ипотеки со стороны застройщика, ставки могут достигать 6,7–7,4% годовых на весь срок кредитования, говорит Тимошенко.

Ипотека — драйвер спроса, в особенности на жилье стандарт- и комфорт-класса, говорит он. Застройщики видят, что снижение процентов по кредитам увеличивает число покупателей-ипотечников. "Доля ипотечных сделок в продажах компании ФСК "Лидер" в августе составила 71%, при этом есть отдельные жилые комплексы, где эта цифра достигает 80%, — отметил эксперт. — А еще в начале года среднее количество сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредита, составляло порядка 60%".

Первоначальный взнос уменьшается

Немаловажной причиной роста числа ипотечных сделок стало уменьшение размера первоначального взноса. Так, в текущем году первоначальный взнос по "первичке" был снижен с 20 до 15%, рассказал ТАСС руководитель управления маркетинга ипотечного банка "ДельтаКредит" Алексей Тартышев.

А возглавляющий дирекцию ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц отметил в беседе с ТАСС, что "требования по первоначальному взносу сейчас начинаются от 10%".

Застройщики говорят, что большинство банков готовы выдавать ипотечные кредиты при внесении заемщиком всего 15% от стоимости квартиры. Хотя еще в прошлом году средний порог первоначального взноса был на уровне 20%.

"При этом есть несколько достаточно крупных банков, которые готовы кредитовать покупателей недвижимости у проверенных застройщиков и вовсе без первоначального взноса", — сказал Павел Тимошенко. Такая программа позволяет приобретать жилье тем, кто не успел накопить на первоначальный взнос, не желает снимать деньги с депозитов или выводить из оборота собственных фирм. "При этом ставка по кредиту будет всего на 1–2,5% выше, чем по стандартной ипотеке", — отметила в беседе с ТАСС руководитель Группы ипотечного кредитования ГК "Гранель" Наталья Мясоедова.

Между тем профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник считает опасной тенденцией покупку жилья в ипотеку без первоначального взноса.

"Доходы населения падают уже более двух лет. Сбережения суммарно большие, но расслоение доходов таково, что в массовом сегменте они почти исчерпаны", — пояснил он ТАСС. Именно поэтому на первый план вдруг вышел такой параметр, как объем первоначального взноса: банк готов предоставить заемщику ипотеку, но заемщик не может найти средства на первоначальный взнос в объеме 20–40% от стоимости квартиры. "Некоторые банки готовы и обнулить первоначальный взнос, но совершенно понятно, что такой заемщик не сможет обслуживать кредит", — утверждает он.

Ипотека для пенсионера

Требования банков к большинству заемщиков не стали мягче, утверждают большинство экспертов.

"Уровень доходов населения сокращается, в такой ситуации банки тщательно анализируют потенциальных заемщиков и одобряют кредиты только тем, кто своевременно и в полном объеме может осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке", — пояснил ТАСС партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

Но есть категории населения, требования к которым при выдаче кредитов на жилье все же были смягчены. "Кредиторы стали более лояльными к покупателям предпенсионного возраста и иностранным гражданам", — рассказала ТАСС управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Пожилым людям банки предлагаются программы с максимальным сроком погашения кредита до достижения ими возраста 75 лет. Хотя раньше возрастной лимит был 65 лет.

Также все больше банков готовы кредитовать клиентов-граждан других стран. "Правда, в большинстве случаев к ним по-прежнему предъявляют более строгий андеррайтинг (анализ платежеспособности заемщика — прим. ТАСС) при рассмотрении заявки", — говорит Литинецкая. Например, увеличивают минимально допустимый стаж на последнем месте работы до 2–3 лет против сроков от полугода до года для российских граждан. Но высокая конкуренция в банковском секторе приводит к либерализации условий выдачи кредитов нерезидентам, что стимулирует их к покупке жилья.

Рефинансирование снижает платеж

Перспектива уменьшить ипотечный платеж, воспользовавшись возможностью его рефинансирования, также увеличивает спрос россиян на ипотеку.

"Заемщики, которые ранее оформляли кредиты в других банках по более высоким ставкам, стали активно обращаться за рефинансированием, так как Райффайзенбанк предоставляет им возможность получить ставку от 10,5% годовых", — рассказал ТАСС руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. Это существенно ниже условий, которые были у них по ранее оформленным кредитам, утверждает эксперт.

Цены делают жилье более доступным

Одним из катализаторов роста ипотеки стали и относительно доступные цены на жилье, отметил Дмитрий Котровский.

"Сегодня в Московском регионе можно купить квартиру-студию по цене меньше 1 млн рублей, — привел пример он. — Я не могу вспомнить, когда цены на недвижимость были на таком уровне".

Цены на квартиры как на вторичном рынке, так и в новостройках практически не растут, а в некоторых регионах и районах даже снижаются, рассказала ТАСС директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. "При этом выбор вариантов жилья очень широк, и есть возможность подобрать квартиру на любой вкус и кошелек", — добавила она. В итоге клиенты, которые раньше рассматривали для себя ипотеку как решение на перспективу, решили купить квартиру уже в ближайшее время, говорит эксперт.

"Покупателю есть из чего выбрать, — подтверждает Геннадий Стерник. — Несмотря на то что жилищное строительство продолжает снижаться, объем нераспроданного предложения зашкаливает".

Нестабильность в банковском секторе — еще один фактор, который стимулирует население покупать жилье, говорит Дмитрий Котровский. "Череда банкротств и отзывов лицензий у банков привела к уменьшению уровня доверия к финансовым институтам со стороны населения, — рассуждает он. — Кроме того, за последний год в связи с изменением размера ключевой ставки ЦБ доходность банковских депозитов сильно уменьшилась".

В итоге люди, которые имеют денежные накопления, не откладывают больше покупку недвижимости. Однако на руках не всегда есть полная сумма, поэтому они оформляют ипотечный кредит.

Представители банковского сектора уверены, что доступность ипотеки будет расти, а ставки — снижаться.

Георгий Тер-Аристокесянц из ВТБ ожидает, что по итогам года "выдача ипотеки вырастет примерно на четверть по сравнению с прошлым годом". Такие показатели сопоставимы с рекордным 2014 годом, напомнил он. Андрей Осипов из ВТБ24 прогнозирует увеличение ипотечного кредитования по итогам года примерно на 23%. "В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10–15% в год, — полагает он. — Ставки при этом будут снижаться, но не такими быстрыми темпами. В ближайшие месяцы средняя ставка на рынке ипотеки опустится ниже 10%".

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) строит более долгосрочный прогноз и ожидает к 2023 году среднюю ставку по ипотечным кредитам на уровне 7%.

Впрочем, есть и другая точка зрения. "Реальные доходы населения сокращаются третий год подряд, что сдерживает рост числа ипотечных сделок даже при снижающейся ставке", — отметила Мария Литинецкая. Это проявляется, например, в уменьшении объемов средств, привлеченных на рынке долевого строительства. По данным Росстата, в первом полугодии 2017 года эта сумма равнялась 106 млрд рублей — это самый низкий показатель с начала 2014 года.

Ощутимого снижения ставок для привлечения новых заемщиков ждать не стоит, говорит Литинецкая. Банки уже предлагают ставки, которые отличаются от ключевой всего на 0,5–1%. Потому они будут стремиться перекредитовывать уже имеющихся клиентов на более выгодных условиях, а не уменьшать проценты для привлечения новых заемщиков, снижая свою маржинальность.