ИНВЕСТИЦИИ ПОД СНОС: ЧТО ИНВЕСТОРЫ ДУМАЮТ О РЕНОВАЦИИ В МОСКВЕ

Экономика реновации московских хрущевок остается неочевидной, говорят опрошенные RNS девелоперы. Для запуска программы нужно создать точный список обременений для инвесторов, определить долю квартир, которые будут переданы под переселение, и исключить обрушение цен из-за затоваривания рынка, перечисляют участники рынка. Но влияние на цены может быть и обратным, предупреждают эксперты: выкуп городом нераспроданных квартир у девелоперов может спровоцировать дефицит жилья в свободной продаже.

2 мая правительство Москвы опубликовало адреса ветхих пятиэтажек для голосования по включению в проект реновации.

В список вошло 4,5 тыс. московских хрущевок. Изначально в программу планировалось включить около 8 тыс. хрущевок, однако в предварительный список сноса вошло в два раза меньше. В адресный перечень, в частности, не попали 40 районов в пределах «старой» Москвы, включая центральные с самой дорогой землей — Арбат, Замоскворечье, Мещанский, Тверской, Хамовники и Якиманка.

«Остались хорошие локации в зажиточных спальных районах, с точки зрения инвестора они могут быть привлекательны, но все зависит от условий участия», — сказал RNS директор по развитию девелопера «Гранель» Андрей Цвет.

Масштаб с обременением

Стандартное обременение для потенциальных застройщиков при реализации подобных программ заключается в сносе старых домов и переселении людей в новые дома, а также в установлении цены нового жилья на уровне, близком к себестоимости или ниже.

«Вряд ли город добавит что-то еще», — замечает Андрей Цвет.

Но в случае реновации власти могут поставить перед застройщиком дополнительное условие: жилой фонд для переселенцев будет оплачен городом, только если собственники хрущевок его примут без возражений, — не исключила управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

«В таком случае для девелоперов это будет крайне рискованной схемой, так как абсолютно довольных переселенцев не бывает. Кроме того, вся тяжесть разъяснительной работы с жильцами пятиэтажек будет возложена на застройщиков, к чему они, конечно, не готовы», — уверена она.

Программа реновации будет запущена за счет финансирования из московского бюджета, а после 2020 года девелоперы получат возможность использовать на переселение людей деньги от продажи построенного жилья.

Мэрия сообщила, что пятиэтажки заменят монолитные и панельные дома «нового поколения» с использованием энергосберегающих технологий.

«Мы пришли к выводу, что для нас целесообразно строить монолитные дома комфорт-класса, так как есть возможность вариативности планировочных решений», — сказал Андрей Цвет. По его словам, панель выгодна в случае, если у компании есть свой ДСК.

Свой домостроительный комбинат, в частности, намерен загружать ФСК «Лидер», говорит президент компании Владимир Воронин. Компании принадлежит крупнейший завод по производству панельных конструкций ДСК-1.

В 2016 году Архитектурный совет Москвы одобрил пять концепций новых проектов типового жилья. Заказчиками проектов выступили ДСК «Град», «Интеко», «Главмосстрой», «ГВСУ-Центр» и ДСК-1.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова говорит, что, расселяя 100 квартир девелопер должен получить возможность построить 1000 — тогда экономика проекта будет привлекательна. «Если разрешат построить 200 и даже 400, то не по всем локациям такая сделка окажется выгодной», — отмечает консультант.

Глава совета директоров «Гранель» Андрей Назаров сказал RNS, что девелоперу будет выгодно участвовать в реновации, если Москва будет забирать каждую четвертую квартиру в проекте на месте снесенного хрущевского квартала.

Жителям окружающих домов придется некоторое время жить в режиме постоянной стройки, что в моменте может в некоторой степени отразиться на стоимости квадратного метра, предупреждает заместитель регионального директора стратегического консалтинга Colliers International Анна Иванова.

Что будет с ценами

Мария Литинецкая не исключает снижения цен на жилье или как минимум стагнации. «Риск затоваривания рынка, безусловно, есть, особенно если учесть уже имеющееся превышение предложения над спросом. При участии застройщиков плотность заселения может возрасти в 1,5–2 раза, а объем предложения на рынке — в два-три раза. Даже если это не вызовет обрушения цен, то долгосрочная стагнация, конечно, возможна», — сказала RNS Литинецкая.

Но влияние реновации на цены не будет быстрым, считает директор по стратегическому развитию застройщика ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «Потребуется несколько лет на то, чтобы возвести новые дома. Кроме того, могу предположить, что власти предусмотрят некоторые ограничения по продаже такого жилья, чтобы пресечь спекуляции на рынке. Даже в рамках действующего законодательства собственнику невыгодно продавать приобретенное жилье в течение нескольких лет из-за высокого налога», — подчеркнул он.

Ранее Андрей Назаров заявил, что возможные ошибки в реализации новой программы по реновации московских пятиэтажек могут обрушить рынок жилья Московской области.

Но возможен и обратный эффект, считает Ольга Широкова из Knight Frank. «Есть риск создания дефицита и роста цен. Если гипотеза о возможном выкупе городом у девелоперов нераспроданных квартир окажется верна, то реновация приведет к изъятию жилья с рынка. Сегодня средний объем остатков находится на уровне 30% от общего объема квартир и апартаментов в проекте, тогда как еще пару лет назад он не превышал 10%», — подчеркнула она.

Новая программа — старые проблемы

Андрей Цвет уверен, что программу реновации нужно обсуждать с бизнесом. «В ней много нюансов, которые без девелоперов просто не решить. Возможно, экспертный совет появится после голосования и окончательного утверждения списка», — рассчитывает он.

До старта новой программы нужно решить и старые проблемы, предупреждает управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский.

«Необходимо снизить административные барьеры, чтобы ускорить и упростить получение исходно-разрешительной документации. Сегодня бумажная работа занимает от шести месяцев до одного года. За это время проект может потерять ликвидность в условиях быстро меняющихся рыночных условий», — подчеркнул он.

Второе препятствие — присоединение к технологическим сетям, на которое уходит два-три года. «Необходимо повлиять на ограничение сроков присоединения естественными монополиями», — сказал Колочинский.

С прошлого года в Москве обеспечена возможность обращения за ГПЗУ совместно с включением технических условий и подключением к сетям водоснабжения и водоотведения, передал RNS через пресс-службу глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.

«В наших планах обеспечить такую возможность и по остальным сетям. Мы сейчас ведем работу с ресурсоснабжающими организациями по отработке взаимодействия», — заметил он.