ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ОТМЕНЯЕТСЯ?

28 декабря

Смогут ли люди покупать себе новое жилье после предполагаемых в 2016 году поправок

Правительство решительно настроено изменить отдельные положения закона о долевом строительстве. Действительно ли новации позволят снизить риски дольщиков и убрать с рынка недобросовестных игроков? А может, наоборот, приведут отрасль к полному коллапсу? Мнения чиновников и девелоперов на этот счет расходятся.

Главное — не навредить

Когда в конце 2014 году ГК «СУ-155» попала в сложную финансовую ситуацию (напомним, подмосковные чиновники потребовали от одного из крупнейших отечественных застройщиков выплаты задолженностей по штрафам и арендной плате за землю общей суммой более 700 миллионов рублей), в верхних эшелонах власти начались разговоры о необходимости доработки и совершенствования «столпа» российского строительного рынка — закона о долевом строительстве № 214-ФЗ. Не исключено, что они так разговорами бы и остались, однако дальнейшее развитие событий (порядка 20 уже поданных исков о банкротстве «СУ-155», заморозка строек и санация холдинга) привело к тому, что в середине декабря 2015 года на рассмотрение в Госдуму был внесен проект соответствующих поправок, автором которого стало министерство строительства и ЖКХ. Документ предполагает, что уже через несколько месяцев девелоперам придется работать по новым, гораздо более жестким правилам.

В частности, подразумевается, что с 1 марта 2016 года привлекать денежные средства дольщиков смогут лишь те застройщики, собственный капитал которых будет составлять как минимум 5% от средневзвешенной стоимости строящегося жилья (определяется путем произведения площади объекта на цену квадратного метра), но не менее 1 миллиона рублей. При этом на официальном сайте каждой компании должна быть размещена информация о ее бенефициарных владельцах, а также аудиторское заключение за последний год работы. Все подобные организации также будут занесены в Единый электронный реестр (срок создания — не позднее 1 июля 2016 года) с целью повышения эффективности контроля за их деятельностью со стороны соответствующих государственных надзорных органов. Плюс к этому средства дольщиков предлагается аккумулировать в банках на так называемых эскроу-счетах, доступ к которым будет открываться застройщикам только при выполнении ряда обязательных условий. Правда, в этом случае последние получат некоторые послабления (например, не страховать свою гражданскую ответственность).

Многие чиновники абсолютно уверены: пора для подобных нововведений давно назрела и крайне необходима рынку именно сейчас.

В частности, Заслуженный строитель России, сенатор от Воронежской области Сергей Лукин, считает, что они являются исключительно социально ориентированными и смогут не только стабилизировать строительную отрасль, но и серьезно увеличив степень защиты прав дольщиков.

Замминистра строительства и ЖКХ Наталья Антипина уверяет: за десяток лет своего существования закон о долевом строительстве доказал свою эффективность, превратившись в самый распространенный среди граждан механизм для приобретения нового жилья. Следовательно, никто ничего отменять не будет, речь идет всего лишь о совершенствовании отдельных положений.

Гендиректор АИЖК Александр Плутник также отмечает, что государство уже никак не может не реагировать на создавшуюся ситуацию, когда число обманутых дольщиков продолжает увеличиваться, как и случаи срыва сроков сдачи новостроек. И поскольку поправки призваны четче отрегулировать правила и устранить существующие пробелы, то от них в конечном счете выиграют все — и застройщики, и дольщики.

У представителей бизнес-сообщества имеется несколько иная точка зрения на этот счет.

Действительно, любой закон со временем нужно совершенствовать и уточнять, соглашается сопредседатель общероссийской общественной организации «Деловая Россия», председатель совета директоров ГК «Гранель» Андрей Назаров, однако момент для этого выбран совершенно неудачно. В настоящее время, поясняет он, от любых новых «телодвижений» отрасль начинает трясти далеко не мелкой дрожью (чего стоит недавнее вмешательство в сферу страхования жилья, которое заметно увеличило риски в этом сегменте). Если же в результате поправок начнутся какие-то пробуксовки в сфере строительства, то проигравшими окажутся не только застройщики с дольщиками, но и государство в целом.

Поэтому девелоперы считают, что основные пункты поправок следует для начала пересмотреть и скорректировать, в противном случае вместо пользы для отрасли получится сплошной вред.

Если оставить требование к размеру собственного капитала застройщика неизменным, то как минимум 50% девелоперов в России не будут ему соответствовать, а, следовательно, обанкротятся и уйдут с рынка, отмечает глава ГК «МОРТОН» Александр Ручьев (в столичном регионе, по мнению руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, доля таких игроков гораздо больше — около 70%) Это предсказуемо приведет к дефициту жилья и резкому увеличению его стоимости, учитывая, что в одном только Подмосковье примерно 95% всех сделок с «первичкой» проводятся по ДДУ. Причем речь идет не только о тех проектах, что строятся с долевым участием, а вообще всей «первичке». А следом за ней неизбежно подскочит и «вторичка».

Так что если уж без этого пункта обойтись никак нельзя, то пусть это будет хотя бы 1,5−2 процента, но никак не 5. Такое снижение даст хоть какую-то возможность удержаться в сфере не только гигантам, но и более мелким игрокам, что положительно скажется на конкурентоспособности рынка.

Положение об эскроу-счетах, по мнению застройщиков, также в себе некоторую опасность для покупателей. До сих пор не очень понятно, высказываются они, насколько эффективен будет этот прием в реальных условиях. Главное — кто, как и на каком основании будет гарантировать дольщикам возврат размещенных в банке денег, задаются вопросом эксперты, когда кредитно-финансовая организация обанкротится или лишится лицензии, ведь механизм страхования таких средств (как на этот случай, так и в принципе) не предусмотрен?

Точно так же вызывает вопросы у девелоперов и предложение возмещать им со следующего года затраты на возведение социальной инфраструктуры только тогда, когда она будет безвозмездно передана в федеральную или муниципальную собственность.

«Нет, мы не отказываемся от своих социальных обязательств, — говорит один из застройщиков „средней руки“, пожелавший остаться неназванным. — Понятно, что люди не будут покупать жилье, что называется, в чистом поле, без детских садов, больниц, магазинов, культурно-досуговых центров поблизости. Но где тут, позвольте спросить, вклад государства? Ведь фактически такое предложение означает его отказ от своих социальных обязательств по созданию благоприятной среды для собственных граждан и перекладывание на чужие плечи. Где нам брать оборотные средства для этого? Только если у самих же дольщиков, повышая ценники».

А они, кстати, добавляет он, и без того подпрыгнут, если разговоры о вероятности взимания с 2016 года налога с девелоперов за нереализованные квадратные метры все же материализуются в поправках.

Поэтому неудивительно, что застройщики консолидированно призывают представителей власти не рубить с плеча. В качестве программы-минимум со стороны первых звучит призыв отложить введение предлагаемых поправок к закону № 214-ФЗ на срок от 6 до 9 месяцев, чтобы детально обсудить все возможные варианты и взвесить их последствия. А Максим Сурайкин, председатель политической партии «Коммунисты России», пошел еще дальше и направил обращение Дмитрию Медведеву, в котором попросил премьер-министра Правительства России вообще не вводить никакие изменения в закон. В обновленной редакции, считает политик, практика долевого строительства будет фактически ликвидирована, что подорвет доверие населения к институтам власти и приведет к серьезным негативным последствиям не только социального, но и политического характера.