ЦЕНЫ УПАЛИ И НЕ ОТЖАЛИСЬ. ГОРОДСКИЕ НОВОСТРОЙКИ ЗНАЧИТЕЛЬНО ПОДЕШЕВЕЛИ
29 февраля
Сегодня практически все участники рынка заявляют, что произошло смещение потребительских предпочтений – теперь больше всего востребованы квартиры небольшого метража. Так, в условиях кризиса безусловным лидером спроса на покупку недвижимости стало жилье эконом-класса.
В целом отмечено уменьшение площадей приобретаемых квартир на 10–15 кв. метров. Особенно эта тенденция видна на примере трехкомнатных квартир. Раньше стандартная столичная «трешка» имела размер 80–110 кв. метров, сегодня же наиболее востребованные метражи 75–85 «квадратов».
И в столице, и в области до кризиса были распространены просторные «однушки» площадью до 55 кв. метров. Сегодня покупатели чаще выбирают объекты с функциональной планировкой и размером около 30 кв. метров, в том числе так называемые квартиры-студии. Однако основной спрос приходится на «двушки» площадью 55–60 кв. метров или на двухкомнатные студии от 45 кв. метров, где объединены кухня и столовая.
Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость», отмечает, что сегодня, продав, к примеру, однокомнатную квартиру в Москве на вторичном рынке, можно приобрести трехкомнатную в подмосковной новостройке: «Транспортная доступность во многих городах-спутниках становится лучше – продлеваются ветки метрополитена, вводятся дополнительные маршруты скоростных трамваев и электропоездов, расширяются основные магистрали. В самих областных городах активно развивается не только транспортная инфраструктура, но и социальная, культурная, спортивная. Благоприятная экологическая обстановка также играет немаловажную роль. Все это в совокупности способствует популяризации Подмосковья и усилению тенденции переезда москвичей в область».
Но квартиры стали не только меньше, но и значительно дешевле. Специалисты подсчитали, что в Московской области до кризиса средний бюджет покупки первичного жилья эконом- и комфорт-класса составлял 4–5 млн рублей, в столице – 7–9 млн рублей. Тогда как по итогам конца прошлого года и начала 2016-го средняя стоимость квартиры в Подмосковье сократилась до 3–3,7 млн рублей, а в столице (с учетом новых территорий) – до 5–7 млн рублей.
В целом в начале этого года снизилась стоимость одного «квадрата» жилой недвижимости в столице – на 8,8 тыс. рублей, или на 4,3% по сравнению с началом 2015 г., и составила 197,2 тыс. рублей, подсчитали в агентстве городских новостей «Москва», ссылаясь на компанию «НДВ-Недвижимость».
Издание также уточняет, что самые дешевые однокомнатные квартиры площадью 33 кв. метра сейчас можно приобрести в районе станций метро «Щелковская» и «Шоссе Энтузиастов» – за такую недвижимость просят около 4,4 млн рублей. За 4,5 млн рублей можно купить однокомнатные квартиры такой же площади в домах на территории районов Бирюлево Восточное и Головинский. Примерно 4,6 млн рублей будет стоить квартира площадью около 33 кв. метров в районе Выхино-Жулебино.
Не последнее место у покупателей сегодня занимают квартиры на этапе строительства – срок возведения панельного дома значительно меньше, чем монолитного, и составляет в среднем около года. При этом разница в цене на этапе строительства и уже сданного в эксплуатацию дома бывает существенной.
Так, «однушка» около 16 кв. метров в строящемся доме (срок сдачи в этом году) в районе станции метро «Владыкино» застройщик «отдает» за 2,2 млн рублей. «Однушку» от 23 «квадратов» (9 минут до станции метро «Медведково) можно приобрести от 3,3 млн рублей. Двухкомнатная квартира от 54 «квадратов» в Химках в строящемся доме стоит в среднем 4,5 млн рублей.
Но девелоперам в условиях кризиса приходится не только снижать цену на недвижимость, но и идти на всевозможные хитрости по привлечению клиента – так появляются различные скидки и акции на новостройки. Например, один застройщик дарит своим покупателям дизайн-проект квартиры от «одного из ведущих архитектурных бюро Москвы». Или при единовременной 100%-ной оплате предоставляет клиентам скидку в 5% и машино-место в подарок. Другой застройщик предлагает клиенту самому выбрать планировку квартиры, причем сделать это можно прямо в онлайн-режиме, а третий дарит бонусную карту, по которой предоставляются скидки на ремонтные работы.
Еще один тренд, ставший доступным большинству в кризис, – квартиры с отделкой. Раньше застройщики не баловали покупателей настеленными полами и оштукатуренными стенами. Сегодня клиенту зачастую предлагается несколько видов отделки на выбор.
Неудивительно, что такая недвижимость вызывает большой интерес. Покупатели квартир в панельных домах, как правило, люди с ограниченным бюджетом, приобретающие жилье посредством ипотеки. Поэтому для них возможность сразу заселиться в квартиру без необходимости делать ремонт довольно актуальна.
Экономить на метрах стали покупатели не только дешевых квартир, но и те, кто приобретает элитное жилье, пишет «РБК Недвижимость», ссылаясь на исследование агентства Contact Real Estate. Согласно этим данным, треть покупателей квадратных метров в элитных новостройках Москвы сегодня отдают предпочтение квартирам, площадь которых не превышает 100 «квадратов».
В прошлом году московский рынок пополнили семь новых домов элитного класса. Речь идет о ЖК «Современник», «Резиденция на Всеволожском», «Звонарский», «Рахманинов», Palazzo Imperiale, Depre Loft и Chekhov.
Агентство Savills оценило совокупный объем предложения в элитных новостройках столицы в 33,5 тыс. кв. метров. Средняя цена в домах бизнес-класса в конце прошлого года составила 14,66 тыс. долларов за 1 кв. метр, или чуть более 1 млн рублей за «квадрат», подсчитали в риелторском агентстве IntermarkSavills.
С начала этого года в столице продали более половины квартир в элитных новостройках, которые появились на рынке годом ранее, сообщили в риелторском агентстве Point Estate. По их подсчетам, за весь 2015 год в продажу поступили 524 квартиры.
Наиболее востребованным жилым комплексом среди элитных новостроек по итогам прошлого года стал ЖК «Садовые кварталы», где в течение года раскупили 223 квартиры из предложенных 305. На втором месте оказался комплекс апартаментов «Современник», обеспечивший 6% спроса на рынке элитной недвижимости: здесь реализовано 16 объектов из 86.
Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»
– С осени 2014 года по настоящее время, по нашим оценкам, средний бюджет покупки квартиры в новостройке в Москве уменьшился более чем на 24% – с 8,6 до 6,5 млн рублей. В Московской области на 20% – с 4,5 до 3,6 млн рублей.
Рынок жилья 2015-го и наступившего 2016 года – это рынок покупателя. Примерно 90% людей сейчас приобретают квартиру для себя и своей семьи. Поэтому выбирают лучшее из возможного по оптимальной цене, перед покупкой объезжают по 20–30 комплексов в разной локации, ждут наступления сезонных скидок. В Москве и Подмосковье большую часть спроса поглощает комфорт-класс. Более половины покупателей доверяют объектам высокой стадии готовности, остальные готовы вкладываться на разных этапах «котлована». Становится все более популярным, доступным и качественным жилье с отделкой. Эта опция особенно выгодна для тех, кто приобретает жилье в ипотеку: стоимость ремонта уже включена в ДДУ, можно заселиться в квартиру сразу же после получения ключей. Как в течение 2015 года, так и сейчас покупатель отдает предпочтение меньшим по площади квартирам: популярны «однушки», студии, небольшие двухкомнатные квартиры. Например, в наших проектах пользуются популярностью «евродвушки» и «евротрешки». Многие девелоперы изменили квартирографию своих проектов – сократили площади, сделали более мелкую «нарезку». Мы этого делать не стали, так как большую часть наших покупателей составляют семьи с детьми, а богатый выбор планировок позволяет каждому найти подходящий для себя вариант.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
– В январе 2016 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в массовом сегменте на первичном рынке равен 6,76 млн рублей. Для сравнения: в январе 2015 года – 6,77 млн рублей, а в январе 2014 года – 6,24 млн рублей.
При этом начиная со второй половины 2016 года застройщики стали активно выводить проекты со студиями, поэтому именно сегодня стоит выделить отдельную типологию – квартиры-студии. Средний бюджет такой покупки – 4,75 млн рублей – ниже стоимости средней «однушки» на 2 млн рублей.
Средний бюджет двухкомнатной квартиры в массовом сегменте на первичном рынке в январе 2016 года равен 9,8 млн рублей, в январе 2015 года – 10,19 млн рублей, в январе 2014 года – 9 млн рублей.
Средний бюджет трехкомнатной квартиры в массовом сегменте в январе 2016 года на первичном рынке равен 13,97 млн рублей, в январе 2015 года – 14,14 млн рублей, в январе 2014 года – 11,34 млн рублей.
Средний бюджет покупки многокомнатных квартир в массовом сегменте на первичном рынке равен 21,29 млн рублей, в январе 2015 года – 17,6 млн рублей, в январе 2014 года – 14,96 млн рублей.
Таким образом, на протяжении последних трех лет мы наблюдаем следующую ценовую динамику: с января 2014 по январь 2015 года средний бюджет покупки увеличивался по всем типологиям. «Однушки» на 8,4%, «двушки» – на 12,9%, «трешки» – на 24,6%, многокомнатные квартиры – на 17,7%. Однако по итогам января 2016 года средний бюджет покупки, за исключением многокомнатных квартир, снизился: однокомнатных – на 0,13%, двухкомнатных – на 4%, трехкомнатных – на 1,2%.
Конечно, кризис внес свои коррективы в предпочтения покупателей на рынке недвижимости. Так, из-за относительно небольшого бюджета покупки наибольшей популярностью стали пользоваться однокомнатные квартиры. Помимо этого «однушки» приобретаются не только для собственного проживания, но и в качестве инвестиционного продукта, что в итоге также повышает их востребованность. Семьи с детьми чаще всего обращают внимание на двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. метров. Примечательно, что за последний год особое внимание стало уделяться планировке квартиры, а не просто количеству квадратных метров. В частности, люди отказываются от длинных коридоров, комнат с острыми или тупыми углами и пр., то есть клиенты подбирают квартиры с максимальной функциональностью. Тем не менее нельзя утверждать, что абсолютно все клиенты ищут сегодня максимально компактные площади. Так, семьи, где два и более детей, как и в докризисный период, рассматривают
преимущественно «трешки». Но все чаще для их покупки привлекается ипотечный кредит. Ведь квартира – долгосрочное приобретение не на один-два года. Клиенты прекрасно понимают это и поэтому предпочитают взять недостающую сумму в банке, чем ужиматься по площади.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
– За последний год с связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране, снижением уровня доходов населения и покупательской способности средний бюджет покупки на рынке первичного жилья Московского региона изменился. В условиях падения платежеспособного спроса девелоперам, работающим в сегменте дешевого жилья, пришлось вывести на рынок новый продукт – небольшие квартиры и малогабаритные студии, которые благодаря небольшому бюджету могут позволить себе многие.
Так, по состоянию на конец 2014 года средний бюджет предложения в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве (в старых границах) составлял 9,4 млн рублей. По состоянию на конец 2015 года данный показатель снизился до уровня 8,3 млн рублей (-11%).
На рынке новой Москвы по состоянию на конец 2015 года средний бюджет предложения в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса составил 5,4 млн рублей, что на 4% меньше, чем годом ранее.
И, наконец, средний бюджет предложения в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса Московской области (до 25 км от МКАД) составил 4,1 млн. руб., что на 5% меньше, чем годом ранее.
Кризис скорректировал и поведение покупателей, которые стали более разборчивыми, они неспешно принимают решение о покупке, оценивают качественные характеристики объектов недвижимости, сравнивают новостройки, представленные в выбранной локации. Современный покупатель хочет получить максимум за свои деньги, та или иная новостройка оценивается в комплексе, во внимание принимаются локация, инфраструктурная составляющая, наличие дополнительных опций (например, оригинальная концепция проекта, благоустроенная территория, велосипедные дорожки, охраняемая территория и прочее). Однако по-прежнему решение в пользу той или иной новостройки определяет в первую очередь бюджет.