ХИТ продаж
от 63 500руб.
ЖК «Государев дом»

Жилой комплексЖК «Государев дом»

Вы давно мечтали об уютной квартире в чистом и благоприятном районе? Тогда жилой комплекс «Государев дом» — именно то, что вам нужно. Это место не зря носит такое солидное название, ведь здесь вас ожидают все преимущества комфортного проживания, ранее доступные разве что царям.

Оформлена собственность. Последние квартиры
от 67 062руб.
ЖК «Валентиновка парк»

Жилой комплексЖК «Валентиновка парк»

Мы предлагаем вам наш новый проект в формате малоэтажного строительства - трёхэтажные монолитно-кирпичные дома с мансардами по индивидуальным планировкам, с лифтом и самыми передовыми коммуникациями в экологически чистом районе Подмосковья.

Ильшат Нигматуллин: Мы серьезно боремся за себестоимость строительства

15 июня
https://riarealty.ru/analysis_interview/20170615/408670849.html

Прежней рентабельности в девелопменте сегодня нет, и в условиях падения цен на жилье компаниям приходится серьезно задумываться над снижением себестоимости строительства. О том, как девелоперам работается в нынешних непростых условиях, в интервью РИА Недвижимость рассказал президент группы компаний «Гранель» Ильшат Нигматуллин.

- Ильшат Анварович, как вы оцениваете сегодняшний рынок новостроек? Падают ли продажи?

— Времена сегодня, действительно, изменились, и реальность такова, что повторения декабря 2014 года, когда у всех было по 300% продаж, уже не будет, поэтому, если сравнивать с 2014 годом, то, конечно, продажи упали. Но в целом рынок сегодня неплохой. Хотя надо признать, что мы живем в условиях рынка покупателя, и с этим нужно считаться. Люди стали требовательней к выбору жилья, их интересуют не только квадратные метры, но и инфраструктура вокруг. Повлиял на спрос и уход с рынка и банкротство крупных девелоперов: люди стали осторожнее. Можно сказать, что в качественных проектах, хорошо географически расположенных, с высокой скоростью строительства, жилье продается нормально. Конечно, есть проекты, у которых проблемы, сроки строительства которых затягиваются… Но все крупные девелоперы сейчас грамотно рассчитывают свои силы.

- Тем не менее многие компании покидают рынок?

— Возможно, у кого-то из тех, кто ушел с рынка, не было большого опыта работы. Кто-то не смог подстроиться под изменившиеся экономические условия. Кто-то, наверное, нашел другой рынок, более интересный, с большей доходностью. В девелопменте же на сегодняшний день нет большой рентабельности, многие работают с маржой в 5-10-15%. Для нас это нормальная маржа, я считаю. Но кому-то этого мало — хотят большего.

- Одна из последних тенденций на первичном рынке московского региона — перетекание спроса из области в Москву. Усложняет ли это вам жизнь как девелоперу, учитывая, что большинство ваших проектов находятся как раз в Подмосковье?

— Да, Москва оттягивает на себя какую-то часть спроса, но глобальной проблемы в этом я не вижу. Спроса хватит на всех: и на область, и на Москву. При этом давайте посмотрим на цены. В Москве стоимость квадратного метра не может быть дешевле 110-120 тысяч рублей. В области, в пределах 10-15 километров от МКАД, метр стоит 70-75 тысяч. Мы в области продаем в среднем по 75 тысяч — но все наши проекты находятся в пределах 5 километров от МКАД. Поэтому у нас продажи идут хорошо, в отдельных проектах мы продаем по 200 квартир ежемесячно. Тем более что не всем нужна квартира именно в Москве. В целом я хочу сказать, что тот спрос, который, как вы сказали, перетекает в Москву, — это люди, которые изначально и планировали покупку квартиры в столице, просто в силу разных причин у них не было на это средств. Сегодня рынок изменился, жилье стало доступнее, поэтому они вновь обратили внимание на Москву. Портрет нашего покупателя все-таки несколько иной.

- Насколько сейчас значима ипотека для рынка новостроек?

— Не было бы ипотеки, две трети квартир просто не продавались бы. Сейчас до 80% новостроек покупается с помощью ипотеки. Далеко за примерами ходить не нужно, давайте вспомним, что именно поддержка ипотеки со стороны государства (программа государственного субсидирования ипотеки — прим.) помогла строительному рынку остаться на плаву в сложной ситуации. Ипотека стала доступнее, за счет этого и отрасль развивается, но пока, на мой взгляд, процент по ипотеке достаточно высок.

- А ощутили ли вы на себе прекращение программы субсидирования ипотеки?

— На момент окончания программы рыночные ипотечные ставки были сопоставимы, поэтому нет. Мы сейчас в рамках совместной программы со Сбербанком продаем в ипотеку под 8%. Так что, получается, мы ничего не потеряли. Программа в настоящее время, и правда, не нужна, поскольку рыночные условия таковы, что ипотечный рынок развивается самостоятельно. Официальные данные говорят о том, что за первые четыре месяца свыше 250 тысяч наших граждан взяли ипотеку.

- Недавно Дмитрий Медведев заявил, что необходимо снижать ипотечные ставки до 6-7%. Насколько, на ваш взгляд, это достижимо?

— Если Банк России будет планомерно снижать ключевую ставку до 7%, то, я думаю, в ближайшей перспективе мы увидим ипотеку под 7,5%. Дай бог, если это произойдет уже в текущем году, но мой прогноз тем не менее в горизонте двух лет.

- Насколько сильно это увеличит продажи?

— Каждый сниженный процент дает дополнительно 5-7% продаж. Если с нынешних 10-10,5% ставки снизятся до 7%, то спрос сразу увеличится примерно на 20%.

- А могут ли вслед за спросом вырасти цены?

— Понимаете, все не так просто. Некий рост, конечно, будет, но, думаю, значительного роста не будет. Если бы спрос вырос вдвое, тогда еще возможно. Однако при росте на 20% цены поднимутся не более чем на 3-5%.

- Давайте немного поговорим о ваших проектах. В прошлом году вы анонсировали строительство технопарка рядом с МКАД, как обстоят дела с данным проектом?

— Мы действительно планировали начать в Красногорском районе строительство жилого комплекса на 1,2 миллиона квадратных метров и в его составе построить технопарк на 100 тысяч квадратных метров. Но решили, что пока условия рынка не совсем подходящие, и у нас есть более интересные площадки, так что этот проект мы отложили, сосредоточившись на других.

- На данный момент вы в основном сосредоточились в московском регионе. А из Башкирии вы решили уйти?

— Спрос там сильно упал, цены тоже, и как там сегодня зарабатывать, непонятно. Текущие проекты мы завершили. У нас остались земельные участки, но пока мы с ними ничего делать не собираемся: будем ждать восстановления рынка. Строить мы там пока не хотим, сегодня у нас есть интересы в сфере коммерческой недвижимости, присматриваемся к торговым центрам Уфы, и, возможно, примем решение по покупке уже к осени.

- Какие регионы вам еще могли бы быть интересны?

— Нам интересен Крым, в котором сегодня существует дефицит жилья. Мы разрабатываем четыре проекта в Симферополе, Ялте и Севастополе общей площадью порядка 250 тысяч квадратных метров, но пока в регионе существуют сложности, хотя, безусловно, спрос на жилье там высокий. Проблема в том, что на полуострове сейчас практически отсутствует цивилизованный рынок ипотеки с понятными и прозрачными механизмами. Сегодня по поручению президента Минстрой России разрабатывает механизмы для регулирования ипотечного рынка в регионе, и мы надеемся, что в скором времени этот вопрос решится.

- Ранее вы говорили, что не исключаете возможность создания собственных производственных мощностей…

— Да, в декабре мы начнем строить в Долгопрудном завод для переработки гранита стоимостью более 1 миллиарда рублей. Открыть его мы настроены уже через год.

Мы рассчитываем, что он будет перерабатывать до 2 тысяч кубов камня в месяц и приносить выручки около 1 миллиарда рублей в год. На гранит сейчас огромный спрос, особенно в Москве.

- В последнее время на рынке произошел ряд покупок одних компаний другими, а не собираетесь ли вы кого-то купить или поглотить?

- Да, мы ведем переговоры о покупке одной девелоперской компании. Возможно, они продлятся еще полгода, пока есть определенные сложности. У данной компании не очень большой портфель, несколько проектов. Она испытывает небольшие проблемы, но не глобальные. Просто акционеры устали, не хотят больше этим бизнесом заниматься.

- Вы возьмете на себя их долги?

— Да, там есть некоторые долги.

- В московском регионе по-прежнему актуальна проблема обманутых дольщиков. У вас есть опыт достройки проблемных объектов, не предлагают ли вам власти еще что-то достроить?

— Да, нам предлагали еще некоторые объекты, но мы пока решили не брать на себя новые обязательства. Сначала надо выполнить все уже взятые. Сейчас мы завершаем долгострой в микрорайоне Лукино в Балашихе, и уже в сентябре начнем передавать квартиры. В его достройку мы вложили примерно 700 миллионов рублей. Плюс недавно область попросила нас взять на себя долгострой в Нахабино Красногорского района с «дырой» в 1,1 миллиарда рублей. Там люди начнут получать квартиры с мая следующего года.

- Как вы думаете, что в будущем ждет рынок новостроек?

— Я думаю, что со временем появятся новые технологии, которые позволят снизить себестоимость строительства. На данный момент это очень важный вопрос, мы все серьезно боремся за себестоимость. На каждый рубль теперь обращаем внимание.

- А долго ли еще первичный рынок будет рынком покупателя?

— Конечно, все зависит от состояния экономики, и если цены на нефть вновь вырастут, то девелоперский бизнес, как и любой в нашей стране, почувствует себя лучше и уверенней. Но, как я говорил в самом начале нашей беседы, сверхприбыли уже не будет. Рынок изменился, люди изменились, в конце концов, технологии развиваются, так что к прошлому мы не вернемся уже точно.

← Возврат к списку

+7 [495] 281-81-81

125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2, корп. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com