Фильтр по квартирам 
Стоимость квартиры:
Число комнат:
Студия
1
2
3
4
5+
Метро:
Эксклюзивные квартиры:
Общая площадь:
ЖК:
Шоссе:
Этаж:
Материал стен:
Район:
 
Старт продаж
от 59 000руб.
ЖК «Квартал Лукино»

Жилой комплексЖК «Квартал Лукино»

Квартал Лукино отличается выгодным расположением относительно столицы. Комплекс разместился на зеленой территории на небольшом удалении от Москвы. Для тех, кто ищет доступные квартиры вблизи Москвы — этот комплекс станет идеальным вариантом.

Заселён
от 57 673руб.
ЖК «Алексеевская роща»

Жилой комплексЖК «Алексеевская роща»

Жить в городе за городом, иметь под боком прекрасный парк и красивые пруды, - это реально! Жилой комплекс «Алексеевская роща» строился специально для людей, любящих природу и желающих жить в экологически чистом месте на свежем воздухе.

Долевое строительство приказало долго жить

4 декабря
vsenovostroyki.ru

Государство оказалось неспособно отрегулировать закон о долевом строительстве таким образом, чтобы он, с одной стороны, был эффективен в вопросе защиты инвестиций, а с другой позволял инвесторам и застройщикам комфортно работать на этом рынке. Если процессом не получается управлять, его проще запретить. Поэтому чиновники приступили к проработке путей отказа от услуг дольщиков.

Банки вместо дольщиков

На данный момент идет обсуждение, что на смену долевому строительству придет схема проектного финансирования, следовательно, покупка жилья будет возможна только в готовом доме, а строительство жилых комплексов будет осуществляться за счет банковских кредитов, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Если застройщикам придется отказаться от реализации квартир по привычной схеме и полностью перейти на банковское проектное финансирование, отрасль неминуемо ждут изменения. И вряд ли эти перемены будут положительными, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» надеется, что при отмене договоров участия в долевом строительстве застройщики смогут переключиться на другие законные схемы финансирования, такие как жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты. Также может быть сохранена возможность финансирования строительства через счета-эскроу, путем заключения договора и перевода обеспечивающего платежа о намерении купить квартиру в банк. Часть девелоперов, возможно, перейдет на финансирование строительства за свой счет. Но это незначительная часть рынка, так как большинство, в том числе крупнейшие застройщики, все-таки работают за счет долевых инвестиций граждан. Без денег дольщиков финансовые модели проектов могут оказаться настолько неинтересными, что станет проще и выгоднее не строить, чем строить при таких рисках, какие генерирует в последние годы государство.

Сегодня получить кредит на строительство могут сравнительно немногие девелоперы, потому что требования банков достаточно жесткие, а сроки рассмотрения заявки – длительные, в среднем от полугода до года. К тому же проектное финансирование предоставляют всего несколько ведущих банков страны. Процентная ставка составляет в среднем 10-15%, что может оказаться слишком большой цифрой для некоторых участников рынка. Иными словами, многие некрупные застройщики вынуждены будут покинуть рынок или осуществить слияние с большими устойчивыми компаниями. Таким образом, по мнению Ивана Фатеева, финансового директора Mirland Development Corporation, на рынке останется всего несколько крупных девелоперов, и в условиях недостаточной конкуренции качество строительства начнет падать, а квадратный метр дорожать.

Реакция рынка

Реакция рынка ожидаемо негативная, комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Во-первых, проектное финансирование пока не в силах предложить более выгодные условия для покупателей, чем долевое строительство – стоимость квадратного метра неминуемо вырастет. На продажу будут выставляться уже готовые квартиры, то есть никаких скидок на низких стадиях готовности объекта. Во-вторых, это сильный удар по застройщикам. У них всегда было два ключевых канала для получения средств – от дольщиков и кредитное финансирование. Они могли сами выбирать соотношение привлеченных средств, кроме того, первый инструмент намного дешевле. Можно ожидать не только уменьшения числа девелоперов, но и снижения темпов строительства – особенно это критично для региональных рынков. В-третьих, с рынка исчезнет часть инвесторов, покупавших квартиры в новостройках еще на стадии котлована. Все это также будет влиять на рост стоимости квартир.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» выделяет еще одну проблему – сегодня банки не готовы полностью кредитовать застройщиков. Как правило, на начальном этапе реализации проекта девелопер должен иметь как минимум 30% собственных средств. А сумма кредита не может превышать стоимость земельного участка, который оформляется в залог. Естественно, не все застройщики смогут без труда получить доступ к деньгам банков, так как сегодня кредитные организации предпочитают сотрудничать только с крупными девелоперскими компаниями, демонстрирующими устойчивое развитие и стабильное финансовое положение.

На взгляд экспертов, для покупателей самым большим разочарованием будет невозможность приобрести жильё в новостройках на этапе строительства и существенно сэкономить при решении квартирного вопроса. Безусловно, долевое строительство содержит в себе определенный риск, и покупатели сознательно принимают решение. Тем не менее, всегда присутствует альтернатива – можно выбрать квартиру в готовом доме, сведя все риски к нулю.

Кто в плюсе

Конечно, рынок давно требовал реформирования и более строго контроля в ряде направлений, например, вопрос с обманутыми дольщиками все время оставался на повестке дня. Но перемены слишком неожиданные – пока проектное финансирование не в силах конкурировать с долевым строительством, в выигрыше остаются только кредитные организации, считает Яна Глазунова.

С ней согласен Василий Шарапов. По его словам, от запрета финансирования строительства новостроек за счет долевых инвестиций граждан, безусловно, выиграют банки, которые смогут получить доходы от дополнительного кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования. Также это на руку чиновникам разных уровней, которым больше не придется разрешать проблемы долевых инвесторов, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В плюсе окажутся финансовые и другие рынки, так как инвестиции граждан с рынка долевых инвестиций будут перетекать туда, где юридическое регулирование проще, а рентабельность инвестиций выше, чем здесь.

Вне долевого строительства сделки станут безопаснее для потребителей, однако за минимизацию рисков придется платить, отмечает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. В приобретении новостроек больше не будет инвестиционной составляющей, поэтому при выборе доступных вариантов жилья придется переориентироваться на вторичный рынок или предложения с более удаленным месторасположением.

Сроки и стоимость изменений

Принятие столь радикальных и жестких реформ в 2018 году маловероятно, но не исключено. С технической точки зрения, закон могут подготовить за месяц и принять за два-три месяца, как показывает практика принятия федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года. Однако в 2018 году будет немало событий (выборы Президента РФ, ЧМ по футболу, выборы мэра Москвы и т.д.). Поэтому Василий Шарапов не ждет этой реформы в следующем году. Скорее речь идет о 2019 годе или даже позже. Более короткие сроки создадут сильный стресс, который вреден для рынка особенно на фоне, с одной стороны, сокращения объемов жилищного строительства и строительной рецессии, а с другой стороны, на фоне снижения покупательской способности граждан.

Наталья Шаталина также считает, что переход к проектному финансированию займет не менее 2-3 лет при самом благоприятном развитии событий. Дело в том, что важными игроками строительного сектора станут кредитные организации, которым также нужно время, чтобы подготовиться. Скорее всего, переходный период не будет предполагать радикального отказа от долевого строительства, а проектное финансирование будет развиваться и поддерживаться государством обособленно.

Переход к данной схеме, на взгляд специалистов компании ГК «Гранель», может занять 5-10 лет. Но для того чтобы это стало возможным, кредитные средства должны быть долгосрочными и соразмерными с инвестициями, которые сейчас используются при долевом строительстве. К тому же, государству нужно будет продумать механизмы повышения доступности жилья для населения, ведь если Правительство РФ примет решение запретить договоры долевого участия, то стоимость квартир скорее всего увеличится на 40-50%: скажется увеличение себестоимости квадратного метра (дороговизна кредитных средств, содержание домов после сдачи в эксплуатацию, налог на непроданные квартиры).

По словам Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group уход от сделок на стадии котлована принципиально изменит экономику девелопера и себестоимость строительства. Если сегодня привлекается лишь небольшая доля недостающих кредитных средств на ограниченный срок, то при проектном финансировании весь цикл строительства проекта по сути осуществляется в кредит. В реалиях сегодняшнего дня средняя ставка для бизнеса 12%. Возможно, тотальный контроль за финансовым состоянием девелопера позволит банкам снизить ставку, приблизив ее к ипотечной, которая по заявлению ЦБ будет стремиться к 5%. Но в любом случае, на итоговой цене квартиры в новостройке переход к проектному финансированию отразится. Большинство экспертов сходятся во мнении, что плюс 20% – это минимум, т.е. ценовой буфер между вторичным и первичным рынками будет нивелирован полностью, структура спроса изменится, в профессиональном сообществе также стоит ждать масштабных перемен. Эксперты надеются, что будет разработан механизм государственного участия, и существенного удорожания удастся избежать. Государственное субсидирование проектного финансирования может позволить сохранить здоровую конкуренцию на рынке. Так, при ставке 3-4% на рынке могло бы остаться достаточное количество девелоперов.



← Возврат к списку

+7 (495) 281-81-81

125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2, корп. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок
Бунинская аллеяОдинцовский районКвартиры с отделкойНахабиноВаршавское шоссеНовая Москва

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com