ЗАКОН КАМЕННЫХ ДЖУНГЛЕЙ: ПОЧЕМУ В 2016-М ОБАНКРОТИТСЯ 30% ЗАСТРОЙЩИКОВ
23 августа
За последние полгода число банкротов среди застройщиков увеличилось вдвое. Лайф #Дом рассказывает, почему строительный бизнес перестал приносить баснословную прибыль, а для некоторых застройщиков и вовсе оказался убыточным.
Согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса, число застройщиков-банкротов за минувшую половину этого года стало больше в два раза по сравнению с аналогичным периодом года прошлого. Лайф #Дом спросил о том, почему это происходит у отраслевых специалистов, а также самих крупных российских компаний-застройщиков.
Как изменились цены?
Спрос на новостройки значительно упал, а огромные площади после завершения строительства жилищных комплексов вынуждены простаивать. Причём все расходы на их содержание, эксплуатацию и налогообложение ложатся на застройщиков. В копеечку обходится и аренда земельных участков. В соответствии с постановлением правительства Москвы № 273-ПП ("О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" от 15 июня 2016 года) арендная плата за землю в год может достигать 5 и даже 7% от кадастровой стоимости земельного участка, цена которого способна превышать 500 млн рублей в зависимости от месторасположения.
— С 1 января 2017-го вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые, с одной стороны, обеспечат большую защиту прав дольщиков, а с другой, неизбежно приведут к укрупнению российского строительного бизнеса. Всё это может стать причиной значительного сокращения количества застройщиков, причём сокращение числа строительных компаний — это не всегда плохо. Так рынок очистится от компаний-однодневок; компаний, которые ведут на рынке недобросовестную деятельность и в принципе не планируют строить, а лишь собирают деньги с граждан, — комментирует Лайфу вице-президент ГК "Мортон" Олег Колченко.
Вот и получается, что в год только за аренду земли застройщикам нужно выкладывать от 2,5 млн рублей и больше. А если дом не построен, то расходы ещё более существенны и не способны окупиться по массе других причин. Лайф связался с несколькими крупными ретейлерами и оптовиками и выяснил, что, например, цена строительных материалов за последние два года увеличилась примерно на 20%, а цена конкретно на железо (арматуру) почти на 50.
Анализ рынка недвижимости по Москве показывает, что себестоимость строительства выросла в общем на 20%, притом что цены на жильё не только не увеличились, но и, наоборот, просели на 20—25% и как минимум настолько же опустятся ещё в ближайшие пару лет.
В качестве сравнения — прошлым августом из десяти продавцов "скинуть" цены на квартиры в Москве на 20% от обозначенной в объявлении стоимости согласились все десять.
"В текущей экономической ситуации до 15—20% застройщиков России стоят у опасной черты. Отсутствие недорогого проектного финансирования, снижение покупательского спроса, особенно в регионах, удорожание себестоимости строительства — это те факторы, которые ставят многих российских строительных и подрядных компаний буквально на грань выживания"
ПОДЕЛИТЬСЯ
— Олег Колченко, вице-президент ГК "Мортон"
За спрос денег не берут
Другой проблемой застройщиков считается сильный спад покупательского спроса. По официальным данным Росреестра, количество продаваемых новостроек в 2015 году по сравнению с 2014-м снизилось на 18%. В 2016-м данная тенденция не только продолжилась, но даже несколько обогнала предыдущие показатели.
Увеличение расходной части строительства и значительные демпинги цен при распродажах приводят к обнулению бюджетов для продолжения деятельности застройщиков. Особенно явно это проглядывается при возведении компаниями сразу нескольких объектов, когда привлекаемые средства от ещё не построенных домов направляются на финансирование завершаемых. Не начатые или только начатые объекты теперь просто замораживаются и, скорее всего, не только надолго, а навсегда.
При общем снижении цен на недвижимость и спроса на жильё кредитование перестало быть эффективным инструментом привлечения средств на развитие строительства. Так, если в докризисное время проценты по кредитам составляли примерно 11%, то в настоящее время их стандарт — 16—18%. Есть примеры, когда ставки доходят до 24% процентов.
Кроме того, банки значительно ужесточили требования к застройщикам и их проектам. Теперь строительная документация должна быть "идеальной", а кредиты выделяются только при готовности дома от 40%. А где взять средства на начальном этапе инвестиционного проекта?
— Конечно, текущий экономический кризис не прошёл бесследно для строительной отрасли в нашей стране — уровень доходов населения снизился, а вслед на ним и покупательская способность. В то же время объём предложения на первичном рынке жилья Московского региона находится на рекордно высоком уровне, а конкурентная борьба между игроками обостряется, — сказала Лайфу Наталья Медникова, пресс-секретарь ГК "Гранель", которая не совсем согласна с такой расстановкой сил на рынке недвижимости.
Сократилось и число самих банков. Так, ЦБ отозвал лицензии у 92 банков в 2015 году и 60 банков в 2016 году. Многие из них в прошлом осуществляли кредитование застройщиков. Задержки по возврату кредитов банкам и предоставлению квартир дольщикам приводят к значительным финансовым санкциям.
Например, согласно официальному сайту судебного департамента ВС РФ, количество судебных споров о расторжении договоров долевого участия с 2014 года ежегодно увеличивается на треть, что приводит к необходимости не только возврата покупателям новостроек внесённых ими средств, но и возмещению процентов в двойном размере. Взамен застройщики получают квартиры, которые опять же не в состоянии реализовать.
Масла в огонь подливает и массовое сворачивание деятельности мелких подрядных компаний и компаний-поставщиков, выступающих у застройщиков в роли субподрядчиков. Что также не может не отражаться на отрицательных результатах строительства самых застройщиков, особенно по внесённым, но не отработанным субподрядчиками авансам. По официальным данным уже приводимого сайта судебного департамента ВС РФ в 2015 и 2016 годах количество исков к субподрядчикам ежегодно возрастает на 10%.
Ситуация также осложняется инфляционными процессами, которые приводят к удорожанию себестоимости строительства. Однако ситуация не так страшна, как в 2008 году, когда масса застройщиков обанкротилась из-за чрезмерной закредитованности.
— В этот кризис девелоперы вошли, тщательно взвешивая свои финансовые возможности и ограничивая кредитную нагрузку. Не стоит забывать и про роль государства, которое не только оказывает колоссальную поддержку сегменту первичного жилья в виде субсидирования ипотечных ставок, но и выступает регулятором. Инициативы на законодательном уровне (реформа 214 ФЗ) призваны предотвратить появление новой волны обманутых дольщиков и банкротство застройщиков. В частности, с этой целью создаётся компенсационный фонд. На мой взгляд, 30% — это преувеличенная цифра. Конечно, я не исключаю банкротства отдельных компаний, однако среди аутсайдеров окажутся мелкие застройщики, на долю которых приходятся несущественные объёмы жилищного строительства. Не стоит ожидать апокалипсиса. Строительная отрасль, которая является локомотивом экономики, продолжит функционировать и успешно развиваться, — заявила Лайфу Наталья Медникова, пресс-секретарь ГК "Гранель".
В итоге если бизнес трещит по швам или есть основания полагать, что долго он не протянет и спасения нет, то банкротство — единственно законный способ сложить с себя обязательства и ответственность при неисполненных договорах и многомиллионных долгах. Практика свидетельствует о том, что в период банкротства или по его окончании руководителям и собственникам организаций уже не предъявляются обвинения в преступных растратах или нецелевом использовании денежных средств, тем более в мошенничестве. Уголовная и гражданская ответственность снимаются.
Кроме того, грамотная процедура банкротства позволяет ещё и заработать. Именно поэтому при выборе между тем, завершить ли строительство себе в убыток при отсутствии перспективности дальнейшего ведения бизнеса или обанкротиться и получить прибыль, большая часть застройщиков выбирает второй вариант. В заключение стоит сказать, что, по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, только за начало 2016 года официально объявила о несостоятельности 41 крупная строительная компания, из которых немало и таких, что возводили более 10 объектов, например, АО "Алеутстрой" или ООО "УК Русская усадьба". Однако основная часть подобных процедур всегда приходится на последний квартал года. И какое ещё количество застройщиков начиная с осени 2016 года при сложившемся рынке первичной недвижимости объявит о своём банкротстве, нетрудно догадаться.
Несостоятельные должники
Специалист по инвестициям Даниил Кириков также считает, что рынок недвижимости в настоящий момент действительно переживает острый кризис: "В течение текущего года в случае реализации оптимистического сценария развития экономики риск банкротства реален для 10% компаний-застройщиков (с учётом субподрядных организаций этот показатель следует увеличить вдвое). А при условии перехода ситуации в русло полноценной отрицательной динамики число разорившихся фирм может вырасти до 25%".
Что касается темпов банкротства, то Даниил считает, что они лишь возрастут: "В случае отсутствия смены трендов развития экономики в 2017 году статус несостоятельного должника ожидает в 1,5—2 раза большее число фирм, работающих на рынке. В данном случае важно учитывать, что помимо застройщиков, выбравших в качестве средства спасения процедуру банкротства, строительный бизнес покинут фирмы, руководство которых предпочтёт довести до конца возведение нерентабельной недвижимости или предстанет перед судом по обвинению в нецелевом использовании денежных средств".
Таким образом, оценка масштабов разорения компаний в масштабе 30% от их общего количества представляется более чем реалистичной. В свою очередь, имеющая место положительная динамика отдельных показателей развития отрасли, по мнению Даниила Кирикова, не должна вводить в заблуждение.
Если говорить о кризисных и докризисных показателях, то специалист по инвестициям прогнозирует достаточно безрадостное будущее:
— Индекс РАСК (Рейтинговое агентство строительного комплекса) за последние семь месяцев увеличился на 13 процентных пунктов, достигнув планки в 60%. Однако ему ещё далеко до уровня докризисных показателей (от 80%. — Прим. Лайфа). Кроме того, стоит помнить, что на протяжении первой половины прошлого года, действительно сложного для застройщиков (число разорившихся компаний увеличилось в пять раз), индекс вырос с 50% в январе до почти 67% в середине мая.