ПОКУПАТЕЛИ БЕЗ ДЕНЕГ

22 февраля

Ввод жилья в Подмосковье в 2015 г. снова побил рекорд: по данным Росстата, его было построено около 8,5 млн кв. м – почти на 35% больше, чем в 2014 г. Продается оно в основном по ипотеке, но покупателей становится все меньше.

Сейчас в Подмосковье всего строится примерно 27 млн кв. м, приводит данные пресс-служба Германа Елянюшкина, зампредседателя правительства региона. На кого рассчитан такой объем предложения, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать затруднились. Согласно ноябрьскому мониторингу Минэкономразвития, реальные денежные доходы населения продолжают снижаться почти во всех регионах, в Московском в том числе. Доля покупателей-москвичей в предыдущие годы оценивалась аналитиками в 50%, в 2015 г. она уменьшилась до 35–40%, уверяют в компании Est-a-Tet.
По информации областного правительства, региональный Росреестр зарегистрировал в 2015 г. 60 323 права на жилые помещения, 10 664 договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и 28 037 записей об ипотеке.

Помощник продавцов

На вопрос, что помогало продавать в 2015 г., девелоперы отвечали одинаково: ипотека, в первую очередь ипотека с господдержкой. У «Юит ситистроя» доля ипотечных сделок выросла за год с 40 до 80%, у ГК «Гранель» – с 30 до 80–90%, у ГК «Комстрин» – с 60 до 80%. У Tekta Group в отдельные месяцы на кредитные деньги продавалось до 100% квартир. В среднем по Подмосковью число продаж за поддержанные государством кредиты Роман Лябихов, гендиректор «Лидер групп», как и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты, оценивает в 70%.

Застройщики, как могли, улучшали ипотечные предложения. Например, в ОПИН предлагали купить жилье в «Павловской слободе» всего за 5% от его стоимости при условии оформления кредита. Urban Group объявила о снижении первоначального взноса за квартиру в «Солнечной системе» до 3%. «Если посмотреть, как прогибаются некоторые производители массовых квадратных метров под сокращающийся спрос, в 2016 г. могут появиться такие предложения, как «первый взнос в подарок от застройщика» и т. д. вплоть до «забери у нас квартиру, только плати коммунальные платежи», – иронизирует Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп».

Без ипотечной подпитки подмосковный рынок, по мнению Лябихова, потеряет в 2016 г. минимум 15% покупателей – примерно такое же снижение спроса его компания зафиксировала в 2015 г. Котровский, напротив, полагает, что программа господдержки ипотеки себя исчерпала из-за ухудшения экономической ситуации в стране и девальвации рубля, а сама по себе ипотека в 2016 г. не станет драйвером для рынка жилья. «Она кажется потенциальным заемщикам не просто дорогой, а опасной, и размер ставки уже не важен. Вопрос, смогут ли они в принципе зарабатывать».

По итогам февраля 2016 г. Ирина Игнатьева, директор по маркетингу ГК «Комстрин», ожидает увеличения числа ипотечных сделок, но ажиотажа, какой был в конце 2014 г., не будет, в лучшем случае девелоперы получат 10%-ную прибавку к продажам. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», советует покупателям в этом году не особо рассчитывать на субсидирование ставок стройкомпаниями: «Многие уже продают жилье лишь с небольшой наценкой к себестоимости».

Срок для девелопера

Разрыв между падающим спросом и растущим предложением приводит к недостатку ликвидности у девелоперов. «Банкротства есть, но массового характера пока не приобрели», – говорит Лябихов. По его словам, компаниям пока удается растягивать во времени строительный цикл.
В начале февраля на расширенном заседании подмосковного правительства губернатор Андрей Воробьев выразил обеспокоенность несвоевременной сдачей новостроек в ряде городов области. Из его выступления следовало, что к проблемным дольщикам добавились дольщики ожидающие: к чиновникам обращаются люди, заключившие ДДУ и ждущие квартиры свыше оговоренного в договоре срока еще от 3 до 18 месяцев. Все это время они «платят ипотеку, арендуют жилье», – отметил губернатор. Он попросил «культурно, спокойно, но жестко», через Ассоциацию застройщиков Подмосковья (в нее входит 31 крупнейшая строительная компания, работающая в регионе) убедить девелоперов сдавать дома в срок.

«Компании, которые за 2015 г. «проели профит» от ажиотажных продаж конца 2014 г., еще какое-то время могут торговать квартирами на пределе себестоимости, а потом и на ее уровне, – говорит анонимный девелопер. – В неплохом положении находятся и застройщики, имеющие несколько площадок в разных городах: они могут перекидывать деньги с одного объекта на другой». Сложнее компаниям, строящим один-два объекта – они самые вероятные кандидаты в банкроты. «Ряд девелоперов, которых нельзя отнести к стабильным компаниям, уже ведут борьбу за выживание, негативно влияя на рынок: предлагают невероятные скидки, устраивают акции, чтобы генерировать денежный поток, необходимый для обслуживания кредитов, оплаты работы подрядчиков либо выполнения обязательств перед инвесторами», – жалуется вице-президент ГК «Сапсан» Светлана Шмакова, не называя конкретных компаний. По словам Даромира Обуханича, первого заместителя гендиректора ГК МИЦ, «вилка дисконтированного предложения» в 2015 г. была от 5 до 20%.

Что будут строить

Новые проекты в 2016 г., по словам Котровского, будет характеризовать желание застройщиков снизить цену входного билета для покупателя любым способом: за счет минимального первого взноса, за счет рассрочки и т. д. Многие компании таким образом постараются получить оборотные средства для завершения ранее начатых строек.
Тенденция минимизации площадей квартир будет усиливаться, считают Алтухов и Обуханич: «Малометражные квартиры раскупаются в первую очередь». Первостепенным критерием покупки в 2016 г., как и в 2015 г., по-прежнему будет низкая цена.