ПИКОВАЯ ОСЕНЬ: ОКТЯБРЬ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ ПРОШЕЛ ПОД ЗНАКОМ РЕКОРДОВ

11 ноября

Октябрь на рынке жилой недвижимости Москвы захлестнули многочисленные рекорды. Так, по словам опрошенных РИА Недвижимость экспертов, на рынок поступил рекордный для 2016 года объем нового предложения и было выдано несметное число разрешений на строительство, а вот на "вторичке" отмечено рекордно низкое количество сделок купли-продажи.

Первичный рынок: принцип ускорения

Экватор осени на рынке недвижимости Москвы на сей раз оказался весьма щедрым для делового сезона этапом как на события, достаточно вспомнить поглощение ГК "Мортон" группой компаний ПИК, так и на показатели. В частности, за октябрь на рынок поступил рекордный для 2016 года объем нового предложения — 203,7 тысячи квадратных метров жилья, что в 3,2 раза больше, чем в предыдущем месяце. Основная часть нового предложения (порядка 60%) относилось к комфорт-классу, обращает внимание руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.

"Тенденция обусловлена тем, что объективно комфортные условия, сложившиеся на рынке новостроек, отвечают как гибким возможностям покупки для клиентов, так и "удобными" условиями для вывода новых площадей у девелоперов. С 1 января вступят в силу поправки в 214-ФЗ, и потому вывод новых проектов усложнится, что, соответственно, побуждает застройщиков сейчас выводить на рынок запланированные и утвержденные ранее проекты", — пояснил агентству руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков. 

Однако при высокой динамике выхода новых проектов объем предложения первичного жилья в Москве все же сокращается, замечает он. В сложившихся условиях можно говорить о том, что спрос на столичные новостройки сегодня выше, чем выходящий объем нового предложения.

Впрочем, нехватки новых площадей в продаже ждать не следует. Дело в том, что в октябре были опубликованы данные по выдаче разрешений на строительство по итогам трех кварталов текущего года, напоминает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. "Таких разрешений было выдано на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года, что говорит нам о том, что объемы первичного рынка в ближайшие пару лет только будут увеличиваться, профицит предложения будет становиться более ощутимым. А если исходить из площадей, на которые выдано разрешение, то тут рост и вовсе составляет 50%", — рассуждает собеседница агентства.

Также среди одной из самых ярких тенденций октября, начало которой было отмечено в сентябре, — увеличение количества альтернативных сделок, когда покупатели приобретали квартиру в новостройке, одновременно продав при этом свое старое жилье, указывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "В отдельных проектах число таких покупателей увеличилось в два-три раза, что говорит об оживлении ситуации на вторичном рынке недвижимости. Уже давно сформирован отложенный спрос именно со стороны клиентов, которые не могли продать вторичное жилье из-за стагнации в сегменте. Теперь произошла активизация данного спроса. Конечно, число альтернативных сделок в общей структуре пока невысокое, однако самое главное, что произошло первое оживление за последние два года", — рассуждает эксперт.



Что касается стоимости жилья, то в октябре 2016 года на рынке бюджетных новостроек отмечалась разнонаправленная ценовая динамика, отмечают в ГК "Гранель". Так, по итогам месяца в сегменте апартаментов и квартир эконом-класса была зафиксирована отрицательная коррекция на уровне 1-3%. Средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте жилья эконом-класса на территории новой Москвы в октябре составила 107,9 тысячи рублей, в старых границах города этот показатель равен 122,1 тысячи рублей, приводят данные аналитики компании.

Напротив, в комфорт-классе как в сегменте апартаментов, так и в жилых комплексах с квартирами отмечена положительная динамика цен. Как замечают в ГК "Гранель", ценовой уровень в апартаментах комфорт-класса Москвы в среднем вырос на 4%, в квартирах – на 1% в новостройках, расположенных в прежних границах столицы, и на 2% – в новостройках на присоединенных территориях. Таким образом, средневзвешенная цена в этом классе по итогам октября составила 98,4 тысячи в новой Москве и 162,2 тысячи рублей в старых границах города.

Средний же чек, по данным Сапор, равнялся 8,3 миллиона рублей.

"Актуальная для рынка тенденция гибкой политики со стороны застройщиков была справедлива и в октябре 2016 года. Застройщики предлагают дисконты, акции как в случае единовременной 100% оплаты, так и завуалированно – снижение цен посредством специальных скидок", – говорит генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.

    Некупленная "вторичка"

В октябре на вторичном рынке жилья сохранялись все три основные тенденции этого года — объем предложения если и увеличивался, то незначительно (в прошедшем месяце прирост составил около 6% по отношению к сентябрю), цены продолжили снижаться, а рынок по-прежнему находился "под каблуком" у покупателя, рассказывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Впрочем, покупатель в разгар осени не торопился "менять" деньги на метры. Это доказывает самая актуальная тенденция октября, а именно рекордно низкое количество сделок купли-продажи на вторичном рынке (снижение почти на 20% за год), отмечает Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой", входящей в девелоперский дивизион инжинирингового холдинга "Мосинжпроект".

"В течение всего этого года мы опережали по сделкам 2015 год, однако отрыв постепенно сокращался и, наконец, где-то в районе сентября прошлый и нынешний годы достигли паритета по этому показателю, поэтому нам было понятно, что октябрь этого года будет хуже, чем октябрь прошлого года, — но никто даже не предполагал, насколько", – сетует Шлома. К примеру, по такому показателю, как количество договоров о предоплате, октябрь 2016 года оказался примерно на 23% хуже аналогичного периода прошлого года.

По данным "Инком-Недвижимость", средний бюджет сделки в октябре на вторичном рынке жилья Москвы составил примерно 7,8 миллиона рублей. Отрицательная коррекция по отношению к сентябрю составляет около 50 тысяч рублей.

При этом в структуре предложения снижается количество инвестиционных квартир. Собственники, понимая, что доход от продажи жилья будет незначительным, снимают квартиры с экспозиции, указывает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.