КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ДЕНЕГ

20 октября 2015 года

Покупка квартиры без стартового капитала – авантюра, конечно, сомнительная. Но что же делать людям, которые нужной суммы не скопили, а желание приобрести собственные квадратные метры одолевает по полной программе? Оказывается, есть как минимум два способа приобрести квартиру без денежных средств. 

Банк в помощь! 

В условиях непростой экономической ситуации большинство кредитных организаций, чтобы не допустить просрочки по платежам и ухудшения качества кредитного портфеля, ужесточило требования для заемщиков. Поэтому сейчас на рынке почти нет программ ипотечного кредитования без первоначального взноса. Как отмечает Рустам Арсланов – директор департамента продаж ГК «GranelleGroup», в настоящее время средний размер первоначального взноса составляет 20%, минимальный размер равен 10%. При этом, чем меньше размер первоначального взноса, тем выше процентная ставка. 

В ситуации, когда у клиента нет на руках суммы, необходимой для первоначального взноса, ряд банков предлагает ипотечные программы без первоначального взноса. На сегодняшний день, например, такая программа работает в «Сургутнефтегазбанке». При первоначальном взносе 0% ипотечный кредит можно оформить под 14,5% годовых, отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Подобные программы есть и в других банках, но в нынешнем году их стало крайне мало. 

От застройщика 

«В прошлом году отдельные банки предлагали приобрести жилье без первоначального взноса подобные условия под залог уже имеющегося в собственности жилья. При этом приобретенный объект также находился в залоге у банка. То есть клиент, по сути, рисковал потерять обе квартиры. Соответственно, такая программа не пользовалась популярностью среди заемщиков», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». 

Кроме того, и сами банки осознают свои высокие риски при такой схеме кредитования. «Нельзя сказать, что и до кризиса подобная схема была популярна. Риски для застройщика высоки, а условия, как правило, невыгодны для покупателя», - комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу TektaGroup. 

Ипотечный кредит без первоначального взноса можно попробовать оформить другим способом, отмечает Рустам Арсланов. Для этого необходимо взять потребительский кредит, в результате полученные средства могут быть использованы в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки. С экономической точки зрения такой вариант не очень удобен, так как размер процентной ставки по потребительскому кредиту существенно выше, чем по ипотеке. 

На сегодняшний день большинство потребительских кредитов выдаются под высокий процент – от 18% до 23%. В итоге покупателя ждут большие по сравнению с ипотекой ежемесячные платежи. Кроме того, потребительские кредиты обычно выдаются на несколько лет (от 3 до 5), в отличие от ипотеки, когда платежи можно растянуть на 30 лет. К преимуществам относится возможность сразу оформить квартиру в собственность, она не будет находиться в залоге у банка, отмечает Мария Литинецкая. А это значит - в случае острой необходимости ее можно будет быстро продать, в отличие от квартиры, купленной в ипотеку. 

По словам экспертов, использовать потребительский кредит в качестве первоначального взноса по ипотеке достаточно сложно, поскольку платежи по нему вычитаются из ежемесячного дохода потенциального заемщика. Бывает также, что изначально клиент получает одобрение банка, берет потребительский кредит для первоначального взноса и после, когда он уже выбрал объект, приходит отказ по ипотеке, поскольку каждого заемщика банк проверяет два раза. 

Таким образом, решаясь на оформление сразу нескольких кредитов (ипотечного и потребительского), заемщик должен трезво оценить свою платежеспособность, чтобы обслуживание нескольких займов не стало непосильной ношей. 

Материнский капитал 

Еще один вариант покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса – использование материнского капитала. Средства материнского капитала могут быть засчитаны в качестве первоначального взноса по ипотеке, а также при оформлении рассрочки у застройщика. 

Напомним, что в 2015 году Госдума приняла закон, который позволяет использовать средства материнского капитала для выплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту, не дожидаясь достижения возраста трех лет у ребенка. Согласно документу, теперь средства могут быть отправлены в любое время со дня рождения ребенка на оплату взноса по кредитам на покупку или строительство жилья. Таким образом, маткапитал можно использовать, к примеру, при нехватке собственных средств для первоначального взноса по ипотеке. В 2015 году размер МСК равен 453 тыс. рублей. 

«Пенсионный фонд производит перечисление денежных средств на счет родителей в течение трех месяцев после обращения. Очевидно, что такое трехмесячное ожидание невыгодно ни девелоперу, ни банку. Застройщик предпочитает получить всю сумму за квартиру сразу, а не ждать, пока средства МСК будут обналичены. Поэтому далеко не все девелоперы готовы работать с материнским капиталом и многие отказывают таким клиентам. В результате нередко покупатели вынуждены брать потребительский кредит или ипотеку в размере недостающей суммы, а маткапитал используют в качестве погашения выданного кредита», - отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». Именно поэтому некоторые застройщики позволяют покупателям перечислить маткапитал с отсрочкой, в течение трех месяцев после подписания ДДУ. 

Рассрочка 

Для оформления рассрочки в большинстве случаев все же нужен первоначальный взнос в размере 30%-50%, но акционно отдельные проекты могут предложить и рассрочку без первоначального взноса, отмечает Григорий Алтухов. При этом процентная ставка для такой рассрочки будет, скорее всего, в районе не менее 18-20%. 

Таким образом, человек, желающий купить жилье, не имея на руках вообще никаких средств, в любом случае будет вызывать вопросы и у банка, и у застройщика. Поэтому рекомендуется все же изначально накопить стартовый капитал, а после выбирать ипотечную программу с наиболее выгодными условиями.