ИЛЬШАТ НИГМАТУЛЛИН (ГК «ГРАНЕЛЬ»): ЕСЛИ МЫ ОТКАЖЕМСЯ ОТ СТРОИТЕЛЬСТВА СОЦИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ, ГОСУДАРСТВО ЭТИМ ЗАНИМАТЬСЯ НЕ СМОЖЕТ: У НЕГО ПРОСТО НЕТ НА ЭТО ДЕНЕГ

12 апреля

Руководитель компании, входящей в число лидеров на рынке жилья столичного региона, поделился с нами своим видением нынешней ситуации в строительной отрасли

На вопросы журнала отвечает президент ГК «Гранель» Ильшат НИГМАТУЛЛИН.

— Ильшат Анварович, какие вопросы развития строительной отрасли, на Ваш взгляд, требуют обсуждения на Госсовете по строительству в первую очередь?

— Задача государства заключается в том, чтобы обеспечить бесперебойную работу строительной отрасли. И Президент, и многие министры отмечали, что одно рабочее место в строительстве обеспечивает 7 рабочих мест в смежных отраслях. Только в Москве в этой сфере трудятся около 500 тыс. людей. Это говорит о том, что в смежных отраслях работают еще 3,5 млн человек. В совокупности получается 4 млн работников только в столичном регионе. 

Для нас, как девелоперов, важно, чтобы на Госсовете обсудили дополнительные меры, направленные на повышение доступности ипотеки в нашей стране.

Государство уже поддержало рынок ипотечного кредитования. Вряд ли стоит ожидать снижения процентных ставок в 2016 году, но можно подумать об уменьшении первоначального взноса до уровня 10%. В зависимости от условий кредитования мы можем прогнозировать, какой объем квартир будет продаваться на первичном рынке. Если бы первоначальный взнос удалось снизить, мы бы получили дополнительный приток клиентов до 20%.

— Ваша оценка минувшего года и прогноз относительно дальнейшего развития рынка жилья?

— Для нас 2015 год был достаточно успешным, мы сдали почти 400 тыс. кв. м жилья, при этом первую очередь строительства в одном из наших проектов мы завершили на год раньше намеченных сроков.

Если оценивать объемы продаж, то в целом по рынку они существенно меньше, чем были в 2014 году. В нашей компании в начале этого года продажи были на хорошем уровне, даже лучше, чем в 2015 году.

— Выступая на недавнем XI Всероссийском съезде строительных СРО, министр Михаил Мень заявил, что одна из задач Минстроя — добиться того, чтобы в стоимость квадратного метра жилья не входила стоимость инженерных коммуникаций и внутриквартальных дорог. Ваш комментарий?

— Каждый застройщик, приступая к строительству нового объекта, выпускает проектную декларацию, в которой указан срок передачи квартир. Если девелопер нарушает этот срок, ему грозит огромный штраф.

Для примера возьмем любой город в Московской области, на территории которого в среднем работают 30—40 компаний. Муниципальным властям, которые и так загружены, придется заниматься всей бумажной волокитой, связанной со строительством инженерных сетей. Готовы ли они к таким объемам?

Это первый вопрос. А второй — кто будет финансировать строительство инженерных сетей? И, наконец, кто будет нести ответственность в случае, если сети не будут подключены своевременно?

Я сам застройщик, я понимаю, сколько нужно времени для того, чтобы построить инженерную инфраструктуру. Но иногда случается, что люди уже вселились и живут, к дому подведено электричество, водоснабжение и т.д., а документы на эти сети оформляются только спустя два года.

Например, мы, как застройщик, полтора года оплачивали за свой счет электроэнергию для целого микрорайона в Балашихе. Причина проста: мы не могли передать документацию МОЭСКу, поскольку удобнее получать своевременную оплату в полном объеме от застройщика, а не собирать деньги с населения. Сейчас нам приходится перевыставлять эти счета на оплату местным жителям.

Технически если администрация города занимается строительством объектов инженерной инфраструктуры, то она и должна нести ответственность за соблюдение сроков строительства. Мы будем рады, если получится финансировать строительство инженерных коммуникаций за счет госбюджета.

Но насколько это реально в существующей ситуации? Откуда государство возьмет деньги? Возможно, стоит проработать этот вопрос на законодательном уровне и снять ответственность с застройщика за подключение сетей.  

— Нынешняя ситуация на рынке недвижимости — это кризис  или просто новая реальность?

— Мое мнение — это новая реальность, которая продлится еще как минимум пять лет. Это новое состояние рынка, а не кризис, и такая ситуация сохранится надолго. Нужно привыкать работать в новых условиях. Показателей, которые были в прошлые годы, в ближайшее время ожидать не стоит.

Мы можем только искусственно увеличивать продажи — например, если Центробанк снизит ставку до 8—9%, а ипотечные кредиты будут выдавать под 9—10% годовых. Снижение размера первоначального взноса с 20% до 10% также будет стимулировать покупательскую активность.

И. Нигматуллин: «Мое мнение — это новая реальность, которая продлится еще как минимум пять лет. Это новое состояние рынка, а не кризис, и такая ситуация сохранится надолго. Нужно привыкать работать в новых условиях. Показателей, которые были в прошлые годы, в ближайшее время ожидать не стоит» 

— Не могу не спросить, чему научил девелоперов горький опыт СУ-155?

— Во-первых, у СУ-155 были огромные производства. Г-н Балакин рассчитывал, что будет рост экономики. Сказали бы Вы кому-нибудь полтора года назад, что доллар будет стоить 70 рублей, Вас бы не поняли. Я думаю, он тоже не загадывал, что ситуация сложится не лучшим образом.

Пожалуй, главная ошибка СУ-155 заключается в реализации жилья по непрозрачным схемам. Сейчас государство обсуждает поправки в 214-ФЗ, они направлены на ужесточение контроля над застройщиками и отчасти в этом определенную роль сыграло банкротство СУ-155.

А вообще основная причина возникновения такой ситуации заключается в ошибке менеджмента. Балакин не выводил деньги из бизнеса, не воровал, не стал скрываться, как многие это делают. Он работает, чтобы выкарабкаться из этой ситуации.

В свою очередь государство сделало правильный шаг и взяло на себя обязательства достроить все объекты и провести санацию предприятий, входящих в структуру СУ-155.

— Получается, нет худа без добра. Значит, этот случай многому научил застройщиков. Прежде всего, он показал, что нельзя объять необъятное, захватить кучу регионов и везде строить, так?

— Г-н Балакин ошибся с регионами. Если недвижимость в Москве и Московской области продолжает продаваться, то в регионах рынок встал. Реализация региональных проектов требовала финансирования, в такой ситуации ему приходилось перекидывать денежные средства со стройки московских объектов.

Именно поэтому государство хочет, чтобы по 214-ФЗ средства, поступающие на строительство определенного объекта, использовались строго по назначению, и намерено запретить их перераспределение с объекта на объект.

Это очень правильная инициатива. Застройщикам в такой ситуации будет сложнее работать, тем не менее мы справимся. 

— Раз уж мы заговорили о 214-ФЗ, то разрешите спросить, как Вы оцениваете поправки в этот базовый документ, регулирующий долевое строительство? 

— На сегодняшний день поправки в законопроект обсуждаются во втором чтении. Результат будет зависеть от того, какие изменения будут приняты в итоге. Есть много спорных моментов, вокруг которых велась полемика.

Например, механизм эскроу-счетов. Но ведение эскроу-счетов не отменяет старой схемы реализации квартир на первичном рынке жилья. Во многом законодатели действительно правы. Не может компания, осуществляющая строительство проекта стоимостью 10 млрд руб., иметь один экскаватор. Очевидно, что за этим кроется обман.

По новым требованиям, для группы компаний размер уставного капитала должен быть равен 1 млрд руб. В принципе, это небольшая сумма, учитывая себестоимость строительства в Московском регионе.

— Хорошо. А как Вы прокомментируете слова депутата Александра Хинштейна, который в интервью нашему журналу, касаясь предстоящего второго и третьего чтения законопроекта, вносящих второй блок поправок в 214-ФЗ, заявил: «Мы не позволим строить на средства дольщиков школы и больницы»?

— А за счет каких средств тогда строить эти объекты? Допустим, мы продаем жилье по цене 80 тыс. руб. за кв. м. В эту стоимость входят расходы на строительство школ, детских садов, поликлиник и т.д. Откажемся от строительства социальных объектов — пусть этим занимается государство. А есть ли у него такие деньги? Нет!

М. Нигматуллин: «В Москве подготовка разрешительной документации на строительство нового проекта осуществляется около двух лет, в области — около года. Те объемы ввода, которые мы получили в прошлом и в 2014 годах, девелоперы готовили в 2010 году. В 2016 году уже не будет таких показателей»

Застройщик привык сам заботиться о том, чтобы на территории его жилых комплексов функционировали предприятия соцкультбыта. Если этих объектов не будет, то и спрос на жилье будет ниже. Что сначала строит девелопер?

— Жилье? 

— Да, жилые дома. В рамках первой очереди обычно вводится хотя бы один детский сад. Школу строят годом позже, потому что раньше она не нужна: люди переезжают, делают ремонт и т. д. Для строительства школы достаточно одного года.

Хинштейн просит, чтобы мы деньги дольщиков не тратили на строительство этих объектов. Хорошо, мы их потратим, когда будут возведены жилые дома. Суть от этого не меняется.

— Последние два года Росстат заявляет о рекордных объемах ввода недвижимости: более 80 млн. кв. м жилья было сдано в прошлом году. Если брать цифры за два последних года, получается уже более 160 млн кв. м. Можно ли говорить о затоваривании рынка жилья?

— Что касается затоваривания, этот термин неуместен применительно к российскому рынку недвижимости. В нашей стране существует огромная потребность в улучшении жилищных условий, проблема заключается в том, что у населения нет денег на покупку жилья.

В Москве подготовка разрешительной документации на строительство нового проекта осуществляется около двух лет, в области — около года. Те объемы ввода, которые мы получили в прошлом и в 2014 годах, девелоперы готовили в 2010 году. В 2016 году уже не будет таких показателей.

Мое мнение: объем ввода жилья останется на уровне 78—79 млн кв. м. Кроме того, в эти объемы входит индивидуальное жилищное строительство, а населению сегодня приходится ужиматься.

По последним совещаниям с застройщиками можно прогнозировать, что рынок ожидает уменьшение объемов жилищного строительства. При этом Москва стоит особняком. Практически каждый человек в регионе пытается купить квартиру в столице, если не себе, то своим детям. Поэтому недвижимость в Москве продавалась и будет продаваться всегда.

Наверное, и объемы ввода в связи с этим не будут сокращаться. Правительство Москвы уже заявило, что в 2016 году будет введено больше жилья, чем в 2015 году. В регионах ситуация иная: там наблюдается серьезная просадка.  

— Один из Ваших коллег рассказал о том, что в прошлом году маржа застройщиков была в пределах 10—12%, и это было уже на грани, с учетом инфляции и т.д. Постоянно демпинговать тоже нельзя — это дорога в никуда и банкротство. Нынешний год, как я понимаю, будет сложным. При какой минимальной марже девелопер может работать?

 — Любой девелопер может работать, если у него есть маржа на уровне 10%. Это достаточно хороший показатель. Если поделить прибыль на периоды, мы не получим 10% в месяц — это будет 10% годовых.

Что касается проектов нашей компании, то мы имеем большую рентабельность, так как у нас практически нет банковских кредитов. Тем, у кого есть кредитная нагрузка, приходится тяжелее. Они вынуждены платить огромные проценты за пользование заемными средствами: 15—17% годовых. На сегодняшний день это сумасшедшие цифры.

Но если речь идет о реализации масштабного жилого комплекса, а банк кредитует строительство всего 5% от этого объема, это, конечно, другая ситуация.

Даже если маржинальность снизится до 7—8%, все продолжат работать. Все ужались, и это надо принимать либо уходить с рынка. Лично мы будем работать и при марже на уровне 5%, для нас это интересно.

— Многие девелоперы говорят, что сегодня условия диктует покупатель. А что в Ваших проектах сегодня пользуется наибольшим спросом?

 — Ни для кого не секрет, что сегодня в большей степени востребованы маленькие однокомнатные квартиры площадью 32—33 кв. м и квартиры-студии площадью 23—25 кв. м. Если раньше мы проектировали однокомнатные квартиры метражом 42—44 кв. м, то сейчас мы предлагаем двухкомнатные с аналогичной площадью.

И. Нигматуллин: «Даже если маржинальность снизится до 7—8%, все продолжат работать. Все ужались, и это надо принимать либо уходить с рынка. Лично мы будем работать и при марже на уровне 5%, для нас это интересно»

Конечно, это маленькие квартиры, и для многих людей это временное жилье. Когда экономика восстановится, а граждане начнут больше зарабатывать, они начнут улучшать жилищные условия. Но сейчас рынок диктует спрос на малогабаритное жилье. Может быть, это и правильно: лучше иметь 25 «квадратов» и при этом минимум кредитов, нежели обладать большей жилой площадью и нести тяжелую кредитную нагрузку. Люди научились считать деньги.

— В заключение позвольте задать наш традиционный вопрос: как проводите свободное время, чем увлекаетесь?

— Мое хобби — мои дети. У меня три девочки, с ними я провожу все свободное время. Младшие занимались танцами. Средняя вышла на профессиональный уровень, полгода назад бросила и ушла в другой вид спорта. Мы, как родители, переживали эту ситуацию.

Старшая дочь в этом году заканчивает знаменитую 57-ю московскую школу. Она идет на золотую медаль и сейчас досрочно сдает ЕГЭ. Надеюсь, у нее все получится, и она поступит туда, куда хочет.

Беседу вел Александр ГУСЕВ, подготовил Алексей АНДРЕЕВ