БЛИЦ-ОПРОС: МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ О ПОКУПКЕ ГК «МОРТОН» СОВЛАДЕЛЬЦЕМ ГК ПИК
21 сентября
Как стало известно, совладелец ГК ПИК Сергей Гордеев купил одну из крупнейших девелоперских компаний на рынке новостроек Москвы и области – ГК «Мортон». Сумма сделки не раскрывается, однако известно, что вместе с компанией Гордееву достались и долговые обязательства девелопера в размере 22-25 млрд рублей. Novostroy-M.ru поинтересовался у экспертов, как это слияние отразится на рынке недвижимости, ждать ли появления нового бренда и аналогичных сделок в скором будущем.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»
Произошло укрупнение, причем подобная сделка никого не удивила. Давно шли разговоры о том, что «Мортон» переживает не самые лучшие времена. Однако проблема заключалась не только в самой компании: рынок сейчас непрост для ведения девелоперского бизнеса. «Мортон» – крупный игрок, и Александр Ручьев вел компанию в правильном направлении, но один в поле не воин, и есть вина со стороны топ-менеджмента, осуществлявшего управление компанией и показавшего недостаточную компетентность в этом процессе. Прежде всего, благодаря укрупнению и слиянию двух игроков был убран конкурент с рынка недвижимости. Главное – все это «переварить», причем я не исключаю, что сама покупка в какой-то мере была и «эмоциональной». В то же время ПИК получил новые площадки, причем достаточно интересные для дальнейшей реализации. Объектов «под вопросом» не так много, и в целом сама сделка обеспечила ПИК работой на ближайшие 10-15 лет. Заметим, что ПИК продолжает удачно преобразовываться, и разница между тем, что было в компании до прихода Сергея Гордеева, и тем, что есть сейчас, весьма заметна. ПИК движется весьма уверенно вперед. Безусловно, такие изменения произойдут. Полагаю, что более половины топ-менеджеров будут заменены. Подобные процессы происходили, когда Сергей Гордеев зашел в ПИК. Реклама тоже поменяется и перестанет быть столь «остросюжетной», как сейчас. В целом можно говорить о том, что теперь появился супер-игрок на рынке недвижимости – «Мортон-ПИК», и я ожидаю, что будет некое общее управление двумя компаниями при сохранении приобретенного бренда. Аналогичные сделки мы еще увидим в обозримом будущем: те игроки рынка недвижимости (причем не обязательно это девелоперы), которые в течение года не переформатируются и не осуществят грамотные управленческие действия, просто канут в Лету.
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty
Такая сделка как минимум вызывает интерес к объектам данных застройщиков со стороны профессионального сообщества. Возможно, новый собственник «Мортона» поменяет стратегию продаж. Известный факт, что «Мортон» занимался продажами своих объектов самостоятельно, без привлечения агентств недвижимости. Новый собственник может поменять эту традицию, что в свою очередь может активизировать продажи объектов «Мортона». Объединения такого рода обычно способствуют сокращению издержек и оптимизации текущих расходов на содержание бизнеса. Прежде всего, это касается кадрового состава. Вряд ли существующую концепцию бизнеса можно перепрофилировать, т.к. качество площадок «Мортона» рассчитано под определенный ценовой сегмент потребителей, а именно для строительства жилья эконом- и комфорт-класса. Возможно, изменения могут коснуться проектов, которые не идеально вписываются в эту линейку. Кризис на любом рынке способствует объединению и слиянию компаний. Какие-то компании чувствуют себя лучше, какие-то хуже. Уже в марте 2016 года на одной из конференций МИПИМ в Каннах Ручьев жаловался на то, что продажи в сегменте эконом-класса существенно упали, и, по его мнению, невозможно с помощью какой-либо адаптации или изменения архитектуры проектов повернуть эту негативную ситуацию в другую сторону. Далее последовало желание продать земельные активы, чтобы облегчить бремя компании по заемным обязательствам. И вот в финале мы увидели продажу всей компании.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Если говорить о среднесрочной перспективе, то особых изменений мы не увидим. Дело в том, что компании хоть и работают в массовом сегменте, но их проекты сосредоточены в разных локациях – ГК ПИК концентрируется проектах в Москве и Новой Москве, а «Мортон» все же является подмосковным застройщиком, хотя у них и стартовали несколько проектов в Москве. Совокупная доля рынка Пик и «Мортон» составляет порядка 15%, этого не достаточно, чтобы привести к каким-то знаковым изменениям. К тому же пока не идет речи о том, что изменится как-то политика и стратегия «Мортон» на рынке. Другое дело, что в длительной перспективе, может начаться обмен технологиями, земельным банком. Для клиентов данная ситуация только на руку – доверие к такой крупной структуре возрастает.
Если посмотреть на задолженность «Мортона» и стоимость активов, то картина не выглядит столь удручающей, к тому же у ГК ПИК есть возможности справиться с задолженностью. «Мортон» – компания вертикально-интегрированного комплекса со своим производством, проектным институтом, инновационным заводом по панелям и с другим производством стройматериалов. Скорее всего, все же через некоторое время начнется пересмотр менеджерского состава «Мортон» – при подобных слияниях такое и происходит зачастую. Также возможен довольно живой обмен активами в перспективе. У «Мортона» земельный банк сейчас огромный – потенциал 8 млн кв. м жилья, возможно, на наиболее выигрышных площадках будут возводиться проекты классом повыше, на землях большой удаленности от МКАД – эконом-класс. Будут ли все эти проекты выводится под брендом «Мортон» – уже другой вопрос.
Еще более года назад весь рынок стал говорить о том, что в будущем рынок недвижимости ждет укрупнение. Причин тому несколько – кризисные явления в экономике, которые снижают привлекательность девелоперского бизнеса (в том числе удорожание строительных материалов, грузоперевозок, снижение платежеспособного спроса), ужесточения налоговой, законодательной баз. Первой подобной сделкой на рынке стала покупка ФСК «Лидер» ДСК-1. Сейчас мы видим уже вторую подобную сделку. Скорее всего, подобные сделки на рынке будут происходить и далее, просто, возможно, не у столь крупных игроков. Ну и причины у таких сделок могут быть разные – доступ к земельному банку другой компании, доступ к производственным мощностям (в том случае, если имеется то или иное собственное производство) и пр.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Мы стали свидетелями образования крупнейшего девелопера на рынке старой Москвы с общим объемом проектного портфеля, составляющим порядка 1,9 млн кв. м. Бесспорно, долгосрочные последствия у столь высокой концентрации мощностей, земельного фонда, управленческого опыта будут, однако пока сложно сказать, как именно отразится это слияние на рынке. Дело в том, что мы не знаем деталей сделки. Известно, что фирма ГК «Мортон» была приобретена с обременениями в 22-25 млрд рублей. В любом случае, по моему мнению, в этой сделке нет проигравших – руководство «Мортона» теперь сможет сконцентрироваться на более интересных для себя инновационных проектах, а ПИК получит «в наследство» неплохие земельные участки для новых девелоперских проектов. В то же время стоит оговориться, что сделка «Мортона» и ПИКа – это не начало какой-то новой тенденции на рынке. Не думаю, что в ближайшее время мы увидим столь же крупные слияния.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
Покупку «Мортона» можно смело назвать сделкой года, которая взволновала не только клиентов застройщика, но и привлекла внимание властей Московского региона. Однако, резонанс события не повлечет за собой кардинальных изменений на рынке недвижимости. Для дольщиков ничего не изменится, уверен, компания под руководством нового акционера завершит строительство начатых проектов и своевременно выполнит все свои обязательства.
Каждый бренд сегодня занимает определенную нишу: проекты ГК «Мортон» реализуются в сегменте эконом-класса, в то время как жилые комплексы ГК ПИК – это преимущественно жильё комфорт-класса и единичные проекты бизнес-класса. Ситуация может остаться неизменной. Вместе с тем нельзя исключать и другой вариант развития событий, если новое руководство захочет «подтянуть» качество проектов «Мортон», привнести в них оригинальную концепцию и архитектуру. В этом случае средней бюджет покупки в жилых комплексах «Мортона» может подрасти. А в целом на ценообразование в отрасли сделка не окажет никакого влияния.
Тенденция на укрупнение застройщиков обозначилась уже давно. Лично я не считаю, что это плохо. На сегодняшний день только на территории Московской области работают около 500 компаний, контролировать такое количество игроков достаточно тяжело. Не исключаю, что в будущем подобного рода сделки будут заключаться, хотя их масштабы станут скромнее.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»
Поскольку обе компании, ПИК и «Мортон», обладают положительной репутацией на рынке недвижимости и ведут активную стройку, и продажи в независимых друг от друга проектах, то слияние двух крупных игроков в сегменте эконом-класса в ближайшей перспективе не отразится на рынке недвижимости Москвы и МО. Угадывать стоимость сделки бесполезно, так как она может содержать денежные и безденежные обязательства, а также предполагать рассрочку платежа.
Есть хорошее выражение: «бизнес ест бизнес». Бизнесом занимаются люди, которым это интересно. Если один бизнесмен потерял интерес к рынку недвижимости, а другому интересно развивать свой бизнес, то покупка действующего бизнеса с площадками для строительства намного эффективнее для развития, чем поиск участков на открытом рынке земли. Новые участки для строительства – основа развития девелоперского бизнеса. Бренд «Мортона» прочно связан с жильем эконом и комфорт-классов, поэтому перепрофилировать бизнес нет необходимости: дорого и долго.
Изменения в команде и работе компании «Мортон» будут обязательно – нет предела совершенствованию бизнес процессов. Скорее всего, будет сделан акцент на формировании команды по каждому проекту компании «Мортон», и возрастет ответственность команды проекта за его реализацию. Вероятность следок по слиянию строительных и девелоперских компаний сохраняется. Причины могут быть разные: потеря интереса к рынку недвижимости, сложности в адаптации к новым экономическим реалиям, окончание текущих проектов, невозможность приобретения новых земельных участков и т.п.