Старт продаж
от 57 672руб.
ЖК «Квартал Лукино»

Жилой комплексЖК «Квартал Лукино»

Квартал Лукино отличается выгодным расположением относительно столицы. Комплекс разместился на зеленой территории на небольшом удалении от Москвы. Для тех, кто ищет доступные квартиры вблизи Москвы — этот комплекс станет идеальным вариантом.

Старт Бронирования
от 56 000руб.
ЖК «Новая Алексеевская Роща»

Жилой комплексЖК «Новая Алексеевская Роща»

Если вы ищете удобный для жизни район с развитой инфраструктурой, то как раз для вас в Балашихе расцветает ЖК «Новая Алексеевская роща» в непосредственной близости от исторических, заповедных мест.

ЖСК – реальная альтернатива долевому строительству или «серая» схема?

31 мая
https://www.metrprice.ru/analitika-rynka/zhsk-realnaya-alternativa-dolevomu-stroitelstvu-ili-seraya-...

Пайщики в отличие от дольщиков не защищены 214-ФЗ, но им доступны свои плюсы: более низкие цены, возможность нанять другого подрядчика.

ЖСК – реальная альтернатива долевому строительству или «серая» схема?


Не все новостройки сегодня строятся и продаются по договорам долевого участия, некоторые из них возводятся в рамках жилищно-строительных кооперативов – ЖСК. Разница между двумя этими схемами довольно существенная: права покупателей квартир по ДДУ защищаются федеральным законом, а вот участникам ЖСК чаще приходится рассчитывать на удачу. Портал MetrPrice.ru опросил специалистов рынка, какие риски таит в себе ЖСК и можно ли их как-то минимизировать.

ЧТО ТАКОЕ ЖСК

Старшему поколению жилищно-строительные кооперативы знакомы ещё с советских времён, когда они создавались на базе различных предприятий для самостоятельного строительства жилья. Иногда для удешевления и ускорения работ члены кооперативов сами выходили на стройплощадку – после того, как подрядчик заканчивал работы нулевого цикла. Примечательно, что кооперативные дома часто строились быстрее и качественнее государственных – сказывалась личная заинтересованность будущих жильцов.

С распадом Союза жилищно-строительный кооператив не исчез, но принял другие формы – прежде всего, в части финансирования. В советское время кооператив получал от государства ссуду на срок до 20 лет, которая покрывала до 70% расходов на строительство. Нынешние ЖСК финансируются в процессе строительства и полностью за счёт пайщиков. Таким образом, участие в нынешнем ЖСК – это внесение денежного взноса в счёт будущего получения готовой квартиры.

На сегодняшний день жилищно-строительные кооперативы являются единственной разрешенной альтернативой долевому строительству, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Схему ЖСК нельзя назвать распространённой: на начало 2016 года в Москве и области по договорам ЖСК продавалось не более 12% квартир, сообщают в компании E3 Investment. По данным геоинформационной системы Bnmap.ru, разработанной специалистами компании «БЕСТ-Новострой», доля корпусов, реализуемых в Москве в рамках ЖСК (по договорам паенакопления), составляет всего 8% от общего числа корпусов с квартирами на реализации. Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 корпусов, находящих на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45.

ЖСК на вооружении у застройщиков

За ЖСК в последнее время закрепилась не лучшая слава. Изначально предполагается, что в ЖСК будут объединяться частные лица – потребители, желающие самостоятельно контролировать жильё, но её взяли на вооружение и некоторые застройщики, предлагая гражданам купить квартиру путём вступления в ЖСК. Делается это, конечно, неспроста: благодаря этому компания получает возможность вести стройку и привлекать деньги покупателей, даже если ещё не оформлены все нужные документы, разрешающие строительство и дающие право пользоваться землёй. Сам по себе такой подход не значит, что всё обязательно закончится плохо, и люди останутся без квартир. Но есть одно важное но: участники ЖСК не попадают под защиту закона о долевом строительстве 214-ФЗ, и в случае, если строительство дома затянется или жильё окажется ненадлежащего качества, шансов отстоять свои права будет существенно меньше.

«Практика показывает, что около 90% обманутых дольщиков это покупатели, которые приобрели жилье через механизмы жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов», – замечает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

По теме: Минстрой Подмосковья обещает взять ЖСК под контроль


ЧЕМ РИСКУЕТ ПАЙЩИК

При вступлении в ЖСК будущий пайщик обычно подписывает два основных договора – договор вступления в кооператив и договор о внесении паевого взноса, причем эти договора не проходят государственную регистрацию в Росреестре, говорит Антон Рудаковский, финансовый директор E3 Group. С этим обстоятельством связан один из основных рисков данной схемы – двойные продажи. Из-за того, что сделка не регистрируется госорганами, появляется риск, что часть площадей будущего дома может быть продана не один раз. «Своего рода формой защиты в этом случае является статья 112 Жилищного кодекса, где говорится, что количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме», – замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Помимо этого у ЖСК существует ещё целый ряд «слабых мест»:

- Отсутствие гарантий по срокам строительства. Если в ДДУ можно прописать конкретную дату, к которой будет построен дом, то приобретение квартиры через ЖСК не гарантирует конкретных сроков завершения строительства или передачи квартиры, замечает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). «Даже если данные сроки будут обозначены в договоре, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика», – добавляет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Это обозначает, что взыскать неустойку за срыв сроков пайщик не сможет даже по суду.

- Множество взносов. Помимо паевого взноса, который, собственно, и является платой за квартиру, в ЖСК могут быть и другие виды платежей, например, вступительный взнос. Важно также помнить, что финансирование строительства в ЖСК полностью лежит на пайщиках, а это значит, что если в ежегодном балансе образуются убытки, то покрывать их придётся именно членам ЖСК. Причём, согласно ч. 4 ст. 116 ГК РФ, сделать это надо в течение трех месяцев, иначе начнутся проблемы с кредиторами.

- Трудности с ипотекой. Эксперты замечают, что получить ипотечный кредит на участие в ЖСК очень трудно, а если даже получится – на такие объекты не распространяется программа ипотеки с господдержкой.

- Достраивать – за свой счёт. В случае банкротства ЖСК, если на счетах кооператива не осталось средств и активов, за достройку дома придется платить пайщикам, говорит Антон Рудаковский (E3 Group).

- Сложность возврата вложенных денег. Вернуть вложенные средства (кроме вступительного и членских взносов) можно только при выходе из кооператива. За выход, к слову, может взиматься штраф.



КАК УБЕРЕЧЬСЯ ОТ РИСКОВ?

Несмотря на все трудности, жилищно-строительный кооператив всё же является полностью законным способом возведения жилья, и некоторые плюсы у него есть. В их числе – более доступные цены: так, по словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), бюджет покупки по схеме ЖСК обычно ниже на 10-12%, чем в случае ДДУ. Также ЖСК предполагает определённую гибкость в случае возникновения проблемы долгостроя: пайщикам проще вынести решение о найме нового подрядчика.

Чтобы минимизировать риски участия в ЖСК, придётся довольно глубоко погрузиться в процесс приобретения жилья, а именно:

- Выяснить, кто строит. Прежде всего, говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), необходимо детально разузнать, кто является фактическим застройщиком объекта, есть ли у него крупные партнёры, сколько многоквартирных домов было успешно сдано и введено в эксплуатацию. Не помешает проверить судебную репутацию застройщика и ЖСК, через который покупается жильё.

Стоит изучить условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе. Проверить нужно и правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка (или свидетельство о праве собственности), а также действующее разрешение на строительство.

- Внимательно изучить Устав кооператива и договор. Любой договор нужно тщательно изучать перед подписанием, но в данной ситуации – особенно. Если в случае с ДДУ серьёзное нарушение прав дольщика в договоре могут заметить при госрегистрации, то здесь вся ответственность за решение о покупке лежит на пайщике, замечает Антон Рудаковский (E3 Group). «Можно также проверить договор о вступлении членов кооператива, посмотреть, что там написано о соотношении пая и квартиры», – дополняет эксперт. Устав кооператива – тоже очень важный документ, именно там записано, на что дольщик имеет право.

- Ставить свои условия. По словам Рустама Арсланова (ГК «Гранель»), при внесении паевых взносов можно настаивать на заключении предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) – этот вариант уже даёт некоторую защиту со стороны закона – согласно ГК РФ, продавец таким образом обязуется заключить в будущем основной договор о передаче имущества.

- Убедиться в отсутствии двойных продаж. Для этого стоит запросить у застройщика или в правлении ЖСК реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами.

← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 22/2, корп. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com