Заселён
 
ЖК «Лесной городок»

Жилой комплексЖК «Лесной городок»

«Лесной городок» — это еще один объект в портфеле компании «Гранель Групп», который был выполнен в срок. Проект состоит из 5 жилых домов переменной этажности: 3 из них типовые - серии 111, и 2 монолитно-кирпичных дома - по индивидуальным проектам. Жилой комплекс оснащен современными системами и коммуникациями.

ХИТ продаж
от 64 110руб.
ЖК «Государев дом»

Жилой комплексЖК «Государев дом»

Вы давно мечтали об уютной квартире в чистом и благоприятном районе? Тогда жилой комплекс «Государев дом» — именно то, что вам нужно. Это место не зря носит такое солидное название, ведь здесь вас ожидают все преимущества комфортного проживания, ранее доступные разве что царям.

Подмосковье останется без новостроек?

Мораторий властей региона на запрет жилого строительства может быть расширен


27 апреля
http://svpressa.ru/realty/article/147526/

Автор: Андрей Захарченко

Что скрывается за словами подмосковных чиновников о возможном запрете жилого высотного строительства в границах некоторых городов области? Не следует ли рассматривать эту инициативу как катализатор резкого роста стоимости квадратного метра? Мысли экспертов по этому поводу — в нашем материале.

В феврале этого года губернатор Московской области Андрей Воробьев распорядился отозвать все выданные разрешения на строительство нового жилья в Королеве, Балашихе и Химках, фактически введя мораторий на этот вид деятельности в данных локациях. А уже в апреле зампред правительства региона Герман Елянюшкин заявил, что не исключает подобного шага и в отношении других перенаселенных пунктов Подмосковья (по версии некоторых СМИ — Красногорска, Люберец, Реутова, Видного). По версии чиновников, главная причина развития событий по подобному сценарию заключается в том, что в данных локациях отсутствуют в достаточном объеме рабочие места, из-за чего порядка 70% местного населения вынуждено отправляться на заработки в столицу. Что самым негативным образом отражается на транспортной инфраструктуре.

Что касается первой тройки населенных пунктов, то здесь (довольно редкий случай), мнение представителей власти не расходится с реальным положением вещей.

— Что касается нашего города, то необходимость ограничения строительства новостроек не просто назрела, но уже даже перезрела. И я не понимаю, — удивляется гендиректор химкинского АН «Домина Групп» Анжела Пестерева, — почему подмосковные власти не ввели в нашем городе хотя бы среднесрочный запрет, как это сделали в Балашихе и Королеве. Ждать своей очереди в городской поликлинике приходится в течение 2 часов. Парковочных мест не хватает не только днем, но и вечером, при том, что строительство в Химках ведется весьма активно. А когда многое из того, что строится сейчас, будет введено в эксплуатацию, я не представляю, что будет твориться в городе. Так что даже я, риэлтор, заинтересованное в активном развитии рынка первичной недвижимости лицо, считаю, что ограничить число новых объектов массовой застройки нужно было еще раньше.

— Королев долгое время был закрытым городом, а сейчас в нем преобладает точечная застройка, так как свободных земель для крупномасштабного строительства нет, — отмечает Алексей Новиков, руководящий королевским АН «Дом на Скале». — Однако он и без того застроен весьма плотно. Правда, значительное отличие нашего города от Балашихи и Химок состоит в том, что многие жители города работают на местных предприятиях, и у них нет необходимости каждый день ездить на работу в Москву. Но при этом проблемы с парковками, детскими садами и поликлиниками существуют.

— Наша Балашиха представляет огромный интерес для приезжих, которые работают в Москве, так что при покупке квадратных метров в приоритете для них стоит близость проживания к месту работы, и лишь в последнюю очередь — наличие или отсутствие инфраструктуры, — подчеркивает Максим Севастьянов, гендиректор АН «МВС-Недвижимость». — Фактически это привело к тому, что город превратился в место, где не живут, а ночуют. Он застраивался весьма активно, но в то же время хаотично, до прихода новой муниципальной власти в городе не было хозяйской руки. Все это привело к той ситуации, что мы имеем на сегодняшний день. Некоторые новые дома у нас чуть ли не перешли в разряд недостроя, а на многих стройплощадках после сдачи домов застройщик «забыл» подтянуть обещанную инфраструктуру. К примеру, сейчас на несколько многоэтажных микрорайонов приходится одна поликлиника. Не хватает спортивных площадок, досуговых центров и многого другого. Про школы и детские сады я уж вообще не говорю, поэтому запрет на строительство расцениваю как правильную меру, особенно в свете того, что совсем недавно Балашиху объединили с Железнодорожным.

Но между тем общее состояние дел в строительной отрасли в начале этого года оставляет желать лучшего. Так, по итогам первого квартала объем ввода в эксплуатацию нового жилья по всей стране упал на 16,3%, а деятельность 34,4% всех строительных компаний была признана убыточной. И некоторые эксперты опасаются, что в к 2017 году кризис усугубится еще больше. А ведь Подмосковье является одним из наиболее активно застраиваемых российских регионов. Принимая во внимание данные факты, «СП» попросила представителей риелторского и девелоперского сообщества прокомментировать возможное расширение моратория на жилищное строительство в области.

«СП»: — Каким образом в долгосрочной или краткосрочной перспективе изменится рынок первичного жилья в регионе, если подобные запреты все же будут введены? Не явится ли данное решение одним из катализаторов роста рыночных цен на жилье в регионе?

Президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко не видит здесь никакого скрытого подтекста для взвинчивания цен в городах, затронутых мораторием.

— Но в этой связи хотелось бы особо отметить тот факт, — продолжает эксперт, — что запретительные меры не коснутся объектов, получивших разрешение на строительство ранее. Это очень тонкий момент, который может остаться незамеченным, но в данном случае областные власти поступили весьма разумно, так как менять правила во время игры не только не этично, но и опасно. Негативными последствия были бы как раз после того, как застройщикам, уже согласовавшим всю проектную документацию и «вышедшим на площадку», сказали бы «до свидания». А пока новые дома возводиться все еще будут, говорить о резком росте цен на новостройки на локальных рынках указанных городов не приходится. К тому же нельзя забывать о низкой платежеспособности населения, и этот фактор также играет в пользу того, что в ближайшее время цены на новое жилье в городах, где действуют или будут действовать подобные запреты, не вырастут. Разве что кто-то из клиентов примет решение о покупке квартиры в новостройке чуть быстрее.

Однако на этот счет есть и другие мнения. Например, президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин считает, что если в краткосрочной перспективе рост цен маловероятен, то в долгосрочной — запросто может привести к дефициту предложения на рынке новостроек, что повлияет на ценообразование и подстегнет спрос на объекты первичной недвижимости в соседней с этими населенными пунктами локацией.

А Татьяна Чернышева, гендиректор АН «ГВСУ-Риэлти», уверена, что любое сокращение ввода служит дополнительным поддерживающим фактором для цены. Более того, проекты будут реализовываться со значительной инфраструктурной нагрузкой, что тоже приведет к удорожанию квадратного метра.

— Да, — дополняет коллегу Максим Демьянко, руководящий отделом маркетинга входящего в Ассоциацию застройщиков Московской области ООО «Профи-Инвест», — если при существующем положении дел ужесточить требования к застройщикам в части социальной нагрузки, то запустится цепная реакция. Которая через некоторое время скажется именно на населении, так как увеличение обязательств застройщиков падет на хрупкие плечи и без того находящихся в трудном положении граждан.

И это, по словам эксперта, может привести не просто к увеличению стоимости жилья в новостройках, а и сделать этот процесс неконтролируемым, если динамика развития и расширения Московского региона сохранится, и возникнет дисбаланс между спросом и предложением на новостройки в указанных городах.

«СП»: — Герман Елянюшкин уточнил, что мораторий на запрет строительства нового жилья — временная мера. И он будет отменяться автоматически, как только по населенному пункту утвердят градостроительный план (хотя точные сроки до сих пор не озвучены, чиновник уверяет, что подобная работа будет выполнена до конца этого года). А насколько вообще генплан усложняет или упрощает работу застройщиков в области? В чем заключаются преимущества и недостатки работы девелопера при его отсутствии?

— В отсутствие схемы территориального планирования (СТП) и генпланов отдельных городов Московской области застройщики согласовывают свои проекты в частном порядке, — поясняет Ильшат Нигматуллин.— Иногда это существенно экономит их время, так как не приходится вносить изменения в эти документы. Но, несмотря на то, что в некоторых отношениях девелоперам так проще работать, эти документы должны быть приняты, и все участники рынка недвижимости должны руководствоваться ими в своей работе. При этом должен быть разработан четкий порядок внесения изменений в СТП и генплан города.

Главный же недостаток работы без СТП и генпланов, подчеркивает эксперт, заключается в отсутствии комплексного видения перспектив развития территорий Московской области. Страдают от отсутствия генплана и жители подмосковных городов, у них нет представления о том, как будет развиваться их населенный пункт, какое производство, офисное здание, дорога или жилой комплекс могут появиться рядом с их домом. В идеале СТП и генпланы должны стать реальными инструментами управления социальным и экономическим развитием региона.

— Конечно, — соглашается Сергей Власенко, — генплан — это большой шаг вперед, который определяет правила игры в том числе и на первичном рынке жилой недвижимости. Поэтому для застройщиков, действующих открыто и прозрачно, генпланы вовсе не помеха и даже могут помочь избежать ненужных ошибок и просчетов в планировании. Тем более что в нынешних экономических условиях генплан — не тот фактор, который способен кардинально переломить тренд в сторону увеличения цен на жилье. Но быть уверенным в том, что в этих документах можно учесть пожелания абсолютно всех групп население того или иного города (как, впрочем, и в том, что кое-где в них не отразится желание лоббистских групп), нельзя.

«СП»: — Возможно, кроме моратория на строительство, существуют какие-то иные меры и шаги по улучшению ситуации с равномерным распределением первичного жилья в области?

— Мы, — подчеркивает Татьяна Чернышева, — со своей стороны видим следующие возможные меры для улучшения ситуации на рынке первичного жилья: вынесение государственных и муниципальных производств и организаций из центра на периферию, строительство и расширение дорог, а также возможность включения прямых затрат на развитие территории в ДДУ. В конце концов, люди покупают не только и не столько свои собственные квадратные метры, сколько и среду обитания. Так почему бы не предоставить им выбор — либо возможность подобрать бюджетный вариант квартиры с минимально необходимой инфраструктурой, либо остановить свой выбор на полностью сформированной территории, но за соответствующую цену?

«СП»: — Кстати, зампред регионального правительства также отметил, что руководство области сейчас акцентировало внимание на строительстве деловой недвижимости с целью сбалансировать соотношение жилых и коммерческих объектов. Сколько времени может этот процесс и насколько сильно вообще в данное время востребована коммерческая недвижимость в тех или иных локациях Подмосковья?

— Что касается коммерческой недвижимости, то, — считает исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич, — ее строительство положительно скажется на создании рабочих мест в Московской области. Помимо этого на данном этапе довольно высока и динамика пополнения области объектами социальной инфраструктуры, что необходимо для комфортной жизни людей и также благоприятно сказывается на появлении новых рабочих мест. Но надо одновременно и понимать, что одних мест приложения труда — мало. Как и жилые, такие объекты должны быть органично вписаны в комфортную окружающую среду. Поэтому в каждом проекте важен гармоничный баланс жилья, социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости и транспортной составляющей.

Правда, Ильшат Нигматуллин предупреждает: прежде стоило бы уточнить целесообразность строительства на территории Подмосковья объектов коммерческой недвижимости в значительных объемах.

— Москва была, есть и останется центром притяжения трудоспособного населения, — обосновывает он свою точку зрения. — Разница в уровне заработных плат в столице и области является основной причиной, побуждающей миллионы людей ездить на работу в Москву, где также больше возможностей для поиска работы по узкой специальности и в целом для карьерного роста. Но сегодня даже в той же Москве уровень вакантных офисных площадей увеличивается. Можно представить, как сложно будет застройщику заполнить офисный центр в области. Альтернативой офисным центрам могут быть различного рода производства, при этом строительство вредных химических или промышленных предприятий по соседству с жилой застройкой не приветствуется.

Сергей Власенко, в принципе, также разделяет эту точку зрения и утверждает: давать сегодня прогнозы насчет коммерческой недвижимости в Подмосковье — дело неблагодарное.

— Этот рынок просел больше, чем другие сегменты, — констатирует он. — И просел серьезно. Сейчас в области масса объектов коммерческой недвижимости, строительство которых либо заморожено, либо не было начато вовсе по экономическим соображениям. К тому же, по подсчетам многих экспертов, даже при этом условии к 2019 году чуть ли не в десятке городов региона рынок, к примеру, торговой недвижимости будет насыщен практически на 100% (из расчета количества таких объектов на каждую тысячу жителей). Поэтому говорить о процессе балансировки соотношения жилых и коммерческих объектов по крайней мере сегодня не приходится.

«СП»: — Если на минуточку представить, что мораторий на строительство жилья будет все же введен во многих городах-спутниках столицы и «ближнем поясе» Подмосковья, смогут ли девелоперы соблюсти свою выгоду, переключившись на дальние локации?

— Маловероятно, — считает Ильшат Нигматуллин, — что подобный мораторий на строительство распространится в итоге на все «ближнее» Подмосковье. Многие города, расположенные на незначительном удалении от МКАД, все еще имеют хороший потенциал для дальнейшего развития, здесь есть перспективные площадки под застройку. При грамотном подходе и соблюдении баланса между жилой и нежилой недвижимостью (объекты социальной и транспортной инфраструктуры, рабочие места и т. д.) местные жители и власти останутся только в выигрыше от реализации новых проектов. Что же касается работы на территории «дальнего» Подмосковья, не уверен, что всем девелоперам это будет интересно. Спрос на объекты недвижимости, расположенные в этой локации, ограничен, поскольку предложение на рынке первичного жилья рассчитано в основном на местное население.

Хотя Татьяна Чернышева как раз уверена именно в обратном. «В Подмосковье, — подытоживает она, — еще достаточно перспективных локаций. Так что если правила игры будут равными для всех, то в этом мы и мои коллеги не видим особых рисков».




← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г.Москва, ул Тверская, д.22/2, кор. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com