Заселён
 
ЖК «Лесной городок»

Жилой комплексЖК «Лесной городок»

«Лесной городок» — это еще один объект в портфеле компании «Гранель Групп», который был выполнен в срок. Проект состоит из 5 жилых домов переменной этажности: 3 из них типовые - серии 111, и 2 монолитно-кирпичных дома - по индивидуальным проектам. Жилой комплекс оснащен современными системами и коммуникациями.

Старт продаж
от 57 672руб.
ЖК «Квартал Лукино»

Жилой комплексЖК «Квартал Лукино»

Квартал Лукино отличается выгодным расположением относительно столицы. Комплекс разместился на зеленой территории на небольшом удалении от Москвы. Для тех, кто ищет доступные квартиры вблизи Москвы — этот комплекс станет идеальным вариантом.

Стоянка с пропиской

25 апреля
http://www.profile.ru/auto/item/106230-stoyanka-s-propiskoj

Признание машиномест недвижимым имуществом принесет гражданам не только комфорт, но и расходы

Последние инициативы российских властей о возможности признания недвижимостью машиномест вызвали бурное обсуждение в сообществах автовладельцев и профессиональных риелторов. Можно ли будет купить/продать место под автомобиль в подземном паркинге жилого дома без покупки/продажи в нем квартиры? Разрешат ли приобрести под машиноместо 10 кв. метров под окнами во дворе? Кто и какие даст гарантии сохранности недвижимости на открытой автостоянке после того, как ее, например, переасфальтируют и сотрут разметку? Не приведет ли новый порядок к всплеску афер со скупкой машиномест мошенниками и коррумпированными чиновниками?

Однозначных ответов на эти вопросы опрошенные "Профилем" эксперты дать пока не смогли. Как выяснилось, законов по поводу приватизации машиномест написано уже два, они сильно отличаются, и оба вызвали у юристов вопросы. Единственное, в чем они сошлись, - что помимо потенциальных удобств нововведение добавит гражданам и расходов в виде налога на новый вид недвижимости. И, очевидно, именно это в первую очередь руководит законодателями, хотя и необходимость урегулирования вопроса назрела давно.

Воздух паркинга

На данный момент отношения на рынке автостоянок регламентируются весьма условно. "При покупке машиноместа на этапе строительства участники сделки руководствуются законом № 214, определяющим отношения между застройщиками и дольщиками жилых и нежилых помещений. По сути, машиноместо - то же нежилое помещение", - говорит директор департамента продаж девелопера "Гранель" (Москва) Рустам Арсланов. Но такое толкование применимо, если машиноместо является трехмерным объектом, то есть имеет стены. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещением считает часть постройки, "ограниченной строительными конструкциями", а в утвержденных Минэкономразвития (МЭР) "Требованиях к определению площади здания, помещения" говорится, что расстояние между границами помещения измеряется на высоте 1,1-1,3 метра от пола. Если это требование выполнено, представители БТИ, сделав замеры и техплан, присваивают помещению кадастровый номер. С "классическими" гаражами проблем нет, но в наземных и подземных паркингах ставить перегородки между машинами нельзя по пожарным нормам. Места расчерчены по полу, и с точки зрения закона у них нет пространственных границ. В этом случае, по словам Арсланова, на кадастровый учет ставится все здание, а продажи машиномест осуществляются путем оформления в нем долей.

Впрочем, это правило имеет и исключения. Как отмечают эксперты, степень требовательности сотрудников БТИ и Регистрационных палат разнится от региона к региону. Так, в Москве нередко удается поставить машиноместо на кадастровый учет.

"На данный момент есть два пути оформления машиноместа, - рассказывает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости агентства NAI Becar (Санкт-Петербург) Кирилл Моченков. - Первый - владение им на правах долевой собственности. Второй - застройщик создает гаражно-строительный кооператив.

Жители объекта в этом случае приобретают персонифицированное парковочное место в пай, но права собственности принадлежат застройщику".

Еще больше осложняет ситуацию судебная практика. Так, в определении Верховного суда РФ от 29.05.2012 говорится, что общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. А постановление Высшего арбитражного суда от 24.09.2013 уточняет, что подземный гараж многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, но это "не затрагивает права собственности граждан на машиноместа". В общем, понимайте, как хотите.

Но и при этом долевая и паевая собственность мало кого устраивает. "В этих случаях машиноместо не индивидуализировано, - объясняет Моченков. - Чаще всего жильцы делят места, договариваясь между собой, но юридически это ничего не значит". "По поводу таких долей не раз возникали спорные ситуации, - говорит председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Евгений Корчаго. - Люди предоставляли в суде планы-схемы либо, если машиноместо шло в комплекте с квартирой, то документы, в которых оно как-то описывается. Но при отсутствии кадастрового номера этого недостаточно. По сути, в данном варианте застройщик продает воздух, и если что-то происходит, защитить его невозможно". Впрочем, как говорит старший юрист коллегии адвокатов "Муранов, Черняков и партнеры" Ольга Бенедская, уже придуман "народный" способ решения проблемы - перед вызовом сотрудников БТИ сооружаются временные перегородки, а после получения кадастрового паспорта их сносят.

Другая проблема связана с продажей "долевых" машиномест. "По закону приоритетное право покупки имеют собственники других долей, - поясняет Арсланов. - А чтобы место можно было продать третьему лицу, продавцу необходимо получить нотариально оформленный отказ остальных дольщиков либо пригласить их в Росреестр для подачи заявления об отказе лично, что трудно и затратно". Хотя, по словам экспертов, обходной путь найден и тут: если заключить договор дарения машиноместа, то согласия дольщиков не требуется. Другое дело, что получать деньги за такой "подарок" уже незаконно, но связь между этими фактами еще надо доказать.

Квазивещь в себе

Разобраться с юридическими аспектами понятия "машиноместо" депутаты пытаются с 2014 года, а в прошлом году по поручению правительства проблемой занялось МЭР. Там предложили ввести новый тип недвижимости - площадка, то есть "часть здания или сооружения, не ограниченная строительной конструкцией" (законопроект опубликован на сайте regulation.gov.ru). Фиксировать границы "площадки" предполагается "посредством определения координат одной или нескольких характерных точек границ помещения и указанием расстояний между характерными точками помещения". По словам Ольги Бенедской, законопроект был шире автомобильной темы, и с его помощью можно было бы отрегулировать, к примеру, продажу "открытых", не имеющих ограждений павильонов в торговых центрах. Документ прошел несколько раундов публичных обсуждений, и, согласно недавнему поручению президента Путина, завершить работу над ним надлежит к 1 июня. Но в итоге было решено все же сузить законопроект до сферы парковок.

Параллельно 12 апреля в Госдуму был внесен законопроект "О праве собственности на гаражи в гаражных объединениях" (опубликован на портале duma.gov.ru). Его авторы депутаты Павел Крашенинников и Сергей Фабричный предлагают решить парковочный вопрос, добавив понятия "гаражный комплекс", "гараж" (имеющее полное или неполное ограждение помещение для хранения автомобилей) и "машиноместо" (индивидуально определенная площадка, предназначенная для хранения транспортного средства, конструктивно расположенная в помещении, здании или сооружении либо на земельном участке). Последний тип объектов наряду с гаражами также подлежит кадастровому учету в качестве недвижимости. Как указано в проекте, помещениями общего пользования в паркингах автовладельцы будут владеть сообща как дольщики, но машиноместа будут закреплены как индивидуальная собственность и могут продаваться без уведомления соседей.

Оба законопроекта юристы оценили неоднозначно. "Сегодня законодательство знает такие виды недвижимого имущества, как здание, сооружение и помещение, - отметил партнер юридической компании "Пепеляев Групп" Алексей Коневский. - Площадка - это целый тип объектов гражданских прав, которые существуют в жизни, но отсутствуют в юридической плоскости. В этом смысле предложение логично укладывается в существующую систему". Бенедская назвала площадку "квазивещью", спорной теоретически, но полезной практически, что важнее. По ее мнению, если оба законопроекта окажутся в Госдуме, то из них будут выбирать. Евгений Корчаго считает, что законы ликвидируют львиную долю неприятностей для автовладельцев, а все остальное будет доделано "в техническом порядке". По мнению же адвоката Владимира Постанюка, напротив, ни одного из этих законопроектов недостаточно, и они лишь обозначили направление, по которому надо двигаться.

Вглубь и ввысь

Как признали юристы, оба законопроекта в нынешнем виде вряд ли полностью снимут проблему. Речь в них идет о специально возведенных паркингах, и они не распространяются на придомовые территории, которые в крупных городах стали ареной постоянных споров жильцов за парковочные места. "Это совместная собственность владельцев квартир, - говорит Бенедская. - Жильцы могут заключить соглашение о порядке использования общего имущества, определив, кто на каком кусочке может ставить свою машину. Если этого не сделано, ограждение себе площадок различными заборчиками и цепями все равно неправомерно".

Коневский из "Пепеляев Групп" согласен, что перспектив законодательного разрешения подобных споров пока не наблюдается. Владимир Постанюк, в свою очередь, отметил, что и при принятии законопроектов могут быть "недобросовестные" сделки, когда места в паркинге будут скупать лица, не проживающие поблизости, а затем перепродавать их местным жителям втридорога.

"Нужно не делить имеющиеся места, а строить новые - подземные, наземные паркинги, - считает Постанюк. - В этом плане нынешние инициативы - сигнал городским властям, что пора взяться за это направление. Более того, если сложится цивилизованный рынок, если станет понятно, кто, у кого и что купил, то стоянки сами будут расти на глазах. Города все плотнее заселяются, поэтому эра паркингов только начинается. Лишь отсутствие четких правил игры тормозит процесс".

Если говорить о крупных городах, то организованных паркингов на сегодняшний день явно не хватает, сказала "Профилю" старший научный сотрудник Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Екатерина Решетова. "Если брать центр, то здесь у властей и нет цели обеспечить парковочными местами всех, кто приезжает с окраин и из области, - говорит эксперт. - Для этого пришлось бы выстроить паркингинебоскребы, как в Лос-Анджелесе или Лас-Вегасе. Вряд ли это хорошая идея для исторических районов. Другое дело - периферия. Время "народных" гаражей уходит в прошлое - туда добираться дорого и неудобно. С другой стороны, рядом со строящимися жилыми комплексами есть земля для строительства многоуровневых парковок. Но инвесторы не горят желанием их обустраивать, ведь это дополнительные расходы, и не факт, что они окупятся. Парковочные места дорогие, и пока человек может как-нибудь приткнуть автомобиль на улице, он не пойдет на их покупку".

← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г.Москва, ул Тверская, д.22/2, кор. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com