Заселён
 
ЖК «Алексеевская роща»

Жилой комплексЖК «Алексеевская роща»

Жить в городе за городом, иметь под боком прекрасный парк и красивые пруды, - это реально! Жилой комплекс «Алексеевская роща» строился специально для людей, любящих природу и желающих жить в экологически чистом месте на свежем воздухе.

ХИТ продаж
от 64 110руб.
ЖК «Государев дом»

Жилой комплексЖК «Государев дом»

Вы давно мечтали об уютной квартире в чистом и благоприятном районе? Тогда жилой комплекс «Государев дом» — именно то, что вам нужно. Это место не зря носит такое солидное название, ведь здесь вас ожидают все преимущества комфортного проживания, ранее доступные разве что царям.

Стоянка с пропиской

25 апреля
http://www.profile.ru/auto/item/106230-stoyanka-s-propiskoj

Признание машиномест недвижимым имуществом принесет гражданам не только комфорт, но и расходы

Последние инициативы российских властей о возможности признания недвижимостью машиномест вызвали бурное обсуждение в сообществах автовладельцев и профессиональных риелторов. Можно ли будет купить/продать место под автомобиль в подземном паркинге жилого дома без покупки/продажи в нем квартиры? Разрешат ли приобрести под машиноместо 10 кв. метров под окнами во дворе? Кто и какие даст гарантии сохранности недвижимости на открытой автостоянке после того, как ее, например, переасфальтируют и сотрут разметку? Не приведет ли новый порядок к всплеску афер со скупкой машиномест мошенниками и коррумпированными чиновниками?

Однозначных ответов на эти вопросы опрошенные "Профилем" эксперты дать пока не смогли. Как выяснилось, законов по поводу приватизации машиномест написано уже два, они сильно отличаются, и оба вызвали у юристов вопросы. Единственное, в чем они сошлись, - что помимо потенциальных удобств нововведение добавит гражданам и расходов в виде налога на новый вид недвижимости. И, очевидно, именно это в первую очередь руководит законодателями, хотя и необходимость урегулирования вопроса назрела давно.

Воздух паркинга

На данный момент отношения на рынке автостоянок регламентируются весьма условно. "При покупке машиноместа на этапе строительства участники сделки руководствуются законом № 214, определяющим отношения между застройщиками и дольщиками жилых и нежилых помещений. По сути, машиноместо - то же нежилое помещение", - говорит директор департамента продаж девелопера "Гранель" (Москва) Рустам Арсланов. Но такое толкование применимо, если машиноместо является трехмерным объектом, то есть имеет стены. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещением считает часть постройки, "ограниченной строительными конструкциями", а в утвержденных Минэкономразвития (МЭР) "Требованиях к определению площади здания, помещения" говорится, что расстояние между границами помещения измеряется на высоте 1,1-1,3 метра от пола. Если это требование выполнено, представители БТИ, сделав замеры и техплан, присваивают помещению кадастровый номер. С "классическими" гаражами проблем нет, но в наземных и подземных паркингах ставить перегородки между машинами нельзя по пожарным нормам. Места расчерчены по полу, и с точки зрения закона у них нет пространственных границ. В этом случае, по словам Арсланова, на кадастровый учет ставится все здание, а продажи машиномест осуществляются путем оформления в нем долей.

Впрочем, это правило имеет и исключения. Как отмечают эксперты, степень требовательности сотрудников БТИ и Регистрационных палат разнится от региона к региону. Так, в Москве нередко удается поставить машиноместо на кадастровый учет.

"На данный момент есть два пути оформления машиноместа, - рассказывает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости агентства NAI Becar (Санкт-Петербург) Кирилл Моченков. - Первый - владение им на правах долевой собственности. Второй - застройщик создает гаражно-строительный кооператив.

Жители объекта в этом случае приобретают персонифицированное парковочное место в пай, но права собственности принадлежат застройщику".

Еще больше осложняет ситуацию судебная практика. Так, в определении Верховного суда РФ от 29.05.2012 говорится, что общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. А постановление Высшего арбитражного суда от 24.09.2013 уточняет, что подземный гараж многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, но это "не затрагивает права собственности граждан на машиноместа". В общем, понимайте, как хотите.

Но и при этом долевая и паевая собственность мало кого устраивает. "В этих случаях машиноместо не индивидуализировано, - объясняет Моченков. - Чаще всего жильцы делят места, договариваясь между собой, но юридически это ничего не значит". "По поводу таких долей не раз возникали спорные ситуации, - говорит председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Евгений Корчаго. - Люди предоставляли в суде планы-схемы либо, если машиноместо шло в комплекте с квартирой, то документы, в которых оно как-то описывается. Но при отсутствии кадастрового номера этого недостаточно. По сути, в данном варианте застройщик продает воздух, и если что-то происходит, защитить его невозможно". Впрочем, как говорит старший юрист коллегии адвокатов "Муранов, Черняков и партнеры" Ольга Бенедская, уже придуман "народный" способ решения проблемы - перед вызовом сотрудников БТИ сооружаются временные перегородки, а после получения кадастрового паспорта их сносят.

Другая проблема связана с продажей "долевых" машиномест. "По закону приоритетное право покупки имеют собственники других долей, - поясняет Арсланов. - А чтобы место можно было продать третьему лицу, продавцу необходимо получить нотариально оформленный отказ остальных дольщиков либо пригласить их в Росреестр для подачи заявления об отказе лично, что трудно и затратно". Хотя, по словам экспертов, обходной путь найден и тут: если заключить договор дарения машиноместа, то согласия дольщиков не требуется. Другое дело, что получать деньги за такой "подарок" уже незаконно, но связь между этими фактами еще надо доказать.

Квазивещь в себе

Разобраться с юридическими аспектами понятия "машиноместо" депутаты пытаются с 2014 года, а в прошлом году по поручению правительства проблемой занялось МЭР. Там предложили ввести новый тип недвижимости - площадка, то есть "часть здания или сооружения, не ограниченная строительной конструкцией" (законопроект опубликован на сайте regulation.gov.ru). Фиксировать границы "площадки" предполагается "посредством определения координат одной или нескольких характерных точек границ помещения и указанием расстояний между характерными точками помещения". По словам Ольги Бенедской, законопроект был шире автомобильной темы, и с его помощью можно было бы отрегулировать, к примеру, продажу "открытых", не имеющих ограждений павильонов в торговых центрах. Документ прошел несколько раундов публичных обсуждений, и, согласно недавнему поручению президента Путина, завершить работу над ним надлежит к 1 июня. Но в итоге было решено все же сузить законопроект до сферы парковок.

Параллельно 12 апреля в Госдуму был внесен законопроект "О праве собственности на гаражи в гаражных объединениях" (опубликован на портале duma.gov.ru). Его авторы депутаты Павел Крашенинников и Сергей Фабричный предлагают решить парковочный вопрос, добавив понятия "гаражный комплекс", "гараж" (имеющее полное или неполное ограждение помещение для хранения автомобилей) и "машиноместо" (индивидуально определенная площадка, предназначенная для хранения транспортного средства, конструктивно расположенная в помещении, здании или сооружении либо на земельном участке). Последний тип объектов наряду с гаражами также подлежит кадастровому учету в качестве недвижимости. Как указано в проекте, помещениями общего пользования в паркингах автовладельцы будут владеть сообща как дольщики, но машиноместа будут закреплены как индивидуальная собственность и могут продаваться без уведомления соседей.

Оба законопроекта юристы оценили неоднозначно. "Сегодня законодательство знает такие виды недвижимого имущества, как здание, сооружение и помещение, - отметил партнер юридической компании "Пепеляев Групп" Алексей Коневский. - Площадка - это целый тип объектов гражданских прав, которые существуют в жизни, но отсутствуют в юридической плоскости. В этом смысле предложение логично укладывается в существующую систему". Бенедская назвала площадку "квазивещью", спорной теоретически, но полезной практически, что важнее. По ее мнению, если оба законопроекта окажутся в Госдуме, то из них будут выбирать. Евгений Корчаго считает, что законы ликвидируют львиную долю неприятностей для автовладельцев, а все остальное будет доделано "в техническом порядке". По мнению же адвоката Владимира Постанюка, напротив, ни одного из этих законопроектов недостаточно, и они лишь обозначили направление, по которому надо двигаться.

Вглубь и ввысь

Как признали юристы, оба законопроекта в нынешнем виде вряд ли полностью снимут проблему. Речь в них идет о специально возведенных паркингах, и они не распространяются на придомовые территории, которые в крупных городах стали ареной постоянных споров жильцов за парковочные места. "Это совместная собственность владельцев квартир, - говорит Бенедская. - Жильцы могут заключить соглашение о порядке использования общего имущества, определив, кто на каком кусочке может ставить свою машину. Если этого не сделано, ограждение себе площадок различными заборчиками и цепями все равно неправомерно".

Коневский из "Пепеляев Групп" согласен, что перспектив законодательного разрешения подобных споров пока не наблюдается. Владимир Постанюк, в свою очередь, отметил, что и при принятии законопроектов могут быть "недобросовестные" сделки, когда места в паркинге будут скупать лица, не проживающие поблизости, а затем перепродавать их местным жителям втридорога.

"Нужно не делить имеющиеся места, а строить новые - подземные, наземные паркинги, - считает Постанюк. - В этом плане нынешние инициативы - сигнал городским властям, что пора взяться за это направление. Более того, если сложится цивилизованный рынок, если станет понятно, кто, у кого и что купил, то стоянки сами будут расти на глазах. Города все плотнее заселяются, поэтому эра паркингов только начинается. Лишь отсутствие четких правил игры тормозит процесс".

Если говорить о крупных городах, то организованных паркингов на сегодняшний день явно не хватает, сказала "Профилю" старший научный сотрудник Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Екатерина Решетова. "Если брать центр, то здесь у властей и нет цели обеспечить парковочными местами всех, кто приезжает с окраин и из области, - говорит эксперт. - Для этого пришлось бы выстроить паркингинебоскребы, как в Лос-Анджелесе или Лас-Вегасе. Вряд ли это хорошая идея для исторических районов. Другое дело - периферия. Время "народных" гаражей уходит в прошлое - туда добираться дорого и неудобно. С другой стороны, рядом со строящимися жилыми комплексами есть земля для строительства многоуровневых парковок. Но инвесторы не горят желанием их обустраивать, ведь это дополнительные расходы, и не факт, что они окупятся. Парковочные места дорогие, и пока человек может как-нибудь приткнуть автомобиль на улице, он не пойдет на их покупку".

← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г.Москва, ул Тверская, д.22/2, кор. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com