ХИТ продаж
от 64 110руб.
ЖК «Государев дом»

Жилой комплексЖК «Государев дом»

Вы давно мечтали об уютной квартире в чистом и благоприятном районе? Тогда жилой комплекс «Государев дом» — именно то, что вам нужно. Это место не зря носит такое солидное название, ведь здесь вас ожидают все преимущества комфортного проживания, ранее доступные разве что царям.

Заселен
 
ЖК «Квартал Лукино»

Жилой комплексЖК «Квартал Лукино»

Квартал Лукино отличается выгодным расположением относительно столицы. Комплекс разместился на зеленой территории на небольшом удалении от Москвы. Для тех, кто ищет доступные квартиры вблизи Москвы — этот комплекс станет идеальным вариантом.

Без резких скачков. Строительный рынок сегодня и завтра.

13 апреля
https://kvadroom.media/business/47434/

Строительный рынок — бизнес с большим риском и большой ответственностью. В последнее время этот бизнес видоизменяется и под влиянием экономических условий, и под влиянием законодательства.

Об изменениях этого рынка и его перспективах Квадрум беседовал с президентом ГК «Гранель» Ильшатом Нигматуллиным.

— Ильшат, сейчас много говорится о том, что рынок стал рынком покупателя. На ваш взгляд, о каких тенденциях это говорит?

— Если смотреть на Московский регион, то на рынок поступает огромное количество квадратных метров. Об этом говорит и правительство Московской области, и правительство Москвы, и мы сами видим это. Одна Москва два года назад давала меньше 2 млн м2, в прошлом же году в столице было построено 3,87 млн м2. Сейчас у покупателя есть огромный выбор. Кроме того, сейчас страна переживает период потребительского кризиса, который научил считать деньги. Сейчас клиенты смотрят не просто объект, а весь проект: просматривают инфраструктуру, особое внимание уделяют «социалке». У нас встречаются клиенты, которые интересуются даже эффективностью поставленных котлов. Такого раньше не было, нам приходится подстраиваться под эту реальность и постоянно улучшать качество своих объектов.

— Тяжелее стало работать?

— Сложнее стало продавать, так как, во-первых, много проектов, а, во-вторых, много конкурентов, и все они достаточно сильные. Пока на рынке есть ещё непрофессиональные девелоперы, но они поработают ещё год-два, не больше. Через два года на рынке останутся только профессиональные игроки, а с ними придётся считаться. Да и покупатель будет всё больше и больше думать над своим выбором. Если раньше человек приходил, бронировал квартиру и пытался за десять дней её купить, то сейчас, прежде чем купить, покупатель раза три приходит на объект и всё смотрит. Люди поменялись.

— Разворачиваясь лицом к покупателю, рынок стал учитывать его потребности. Эта тенденция чаще всего связывается именно с кризисом, однако можно предположить, что это закономерное развитие рынка. Как считаете вы?

— Это закономерно. Сумасшедшие продажи 2013 – 2014 годов — это не рынок, это реализация отложенного спроса. В тот период мы чувствовали, что всё у всех хорошо: нефть стоила дорого, зарплаты были большие. В таких условиях люди решаются на покупку квартиры с привлечением ипотеки. Сейчас бюджет уменьшился, нефть подешевела, средняя зарплата упала, а это всё привело к тому, что на рынке стало происходить то, что и должно. И такая ситуация будет трендом, на мой взгляд, как минимум в ближайшие пять лет. Не будет никакого скачка, не будет внезапной реализации некоего отложенного спроса в силу того, что люди, когда меньше получают, больше думают о завтрашнем дне. Они не рискуют, они взвешивают риски и думают, а что будет, если доход ещё сократится, если они лишатся работы и т. п.

— Вы сказали, что пять лет рынок практически не будет меняться. А появятся ли на нём за это время какие-то новые тенденции?

— В прошлом году в стране всего построили 84 миллиона квадратных метров, в этом по прогнозам должны построить 76 миллионов. Но стоит помнить, что 84 миллиона — это не только городская застройка, сюда входит и частное строительство. В прошлом году произошёл отток в сторону частников, застройщики всё же строили чуть меньше. А вот на следующий год мы увидим картину, которая будет отличаться ещё больше. Я считаю, застройщиков на рынке будет значительно меньше, а «индивидуалка» останется на том же уровне.

Ещё на один факт я обратил внимание на выставке MIPIM, где посмотрел множество проектов, причём не только российских. Во всех проектах нет изюминки. Сейчас в архитектуре нет идеи, нет искры. Всё у всех практически однотипное. У кого-то получше, у кого-то похуже, но похожее. Мне кажется, что рынок ждёт большого прорыва, сродни тому, что произошёл с нашей жизнью с приходом Интернета.

Например, не так давно я прочитал про то, что где-то в Хабаровской области одним умельцем был построен дом без электрических сетей, подача электричества обеспечивается через специальную крышу. Вот это ноу-хау, я считаю. Если бы мы завтра объявили, что в домах компании «Гранель» собственники никогда не будут платить за электричество, то 50% рынка точно были бы наши. Но пока масштабно таких прорывов на рынке нет.

— Ильшат, в настоящий момент рынок поражает форматами жилья: клубные дома, квартальные застройки, миниполисы, города на реке, а также высотное строительство, малоэтажное, таунхаусы и т. д. Какие форматы вы считаете самыми перспективными?

— Самое перспективное — это комплексная застройка. С точки зрения бизнеса, нет разницы, оформляешь ли ты документы на строительство жилья площадью 100 м2, 500 м2 или 1,5 млн м2. В любом случае этим занимается одинаковое количество людей. А когда ты всё согласовал и вышел на строительную площадку, то чертишь для себя уже диапазон работ на 8 – 15 лет. И трудно будет первые два года, пока строятся дороги и ведется прокладка сетей, запускаются в эксплуатацию первые пусковые объекты. А потом, когда у тебя всё это есть, строить становится легче.

Будущее действительно за комплексным освоением территорий. Сейчас на рынке уже не строится просто жильё, социальной инфраструктурой никого не удивишь, в настоящий момент мы даже рабочие места предусматриваем рядом с жилыми комплексами. В результате человек получает комфортную жизнь, где три минуты ходьбы до садика, пять — до школы или поликлиники. Сейчас строят город в городе.

Безусловно, в кризис легче строить один или два дома в индивидуальном проекте, где уже есть готовые сети и дороги. Но за таким строительством нет будущего, хотя бы просто потому, что рано или поздно участки под точечную застройку закончатся.

— То есть, выбирая формат, девелопер отталкивается от участка?

— Конечно, всегда учитываются ТЭПы. Мы же примерно понимаем, что при «малоэтажке» это 5 тысяч м2 на гектар, при среднеэтажном строительстве — 6 тысяч м2, а в «многоэтажке» — 7,5 тысяч м2.

— А что больше любит покупатель?

— Покупатель в Московской области, прежде всего, выбирает объекты, которые находятся в радиусе пяти километров от МКАД. Вообще, всегда нравится жильё, расположенное поближе к метро или железнодорожным станциям.

Но самое основное — это цена! Если вы продаёте эконом-жильё по конкурентой цене, то какой бы рынок не был на сегодняшний день, это жильё продаётся и продаётся хорошо.

— В последнее время многие проекты комплексно осваивают территорию. Результат такого строительства, безусловно, интересен покупателю, но это большие нагрузки и ответственность для застройщика. Так ли это? Что самое тяжёлое в такой работе?

— Реализация масштабных проектов отягощается строительством «социалки». Это всегда добавляет на каждый квадратный метр минимум 10 тысяч рублей. Такое обременение тяжело, но как без этого? Если не мы, то кто будет это строить? Да и кто согласует нам проекты без детских садов, школ и поликлиник? Власть никогда в Московском регионе такое строительство не одобрит. И мы работаем в рамках этого неписанного закона. В регионах ситуация иная. Если там рыночная стоимость квадратного метра 30 тысяч рублей при себестоимости коробки с сетями 25 – 27 тысяч из расчета на квадратный метр, то на какие деньги девелоперу строить инфраструктуру? Застройщик и не строит, там работают программы от государства, которые и финансируют строительство школ и садов.

Московском регионе ситуация иная. У нас цена квадратного метра позволяет возлагать на застройщика обременения. Но Московская область тоже же разная. В проектах, возводимых на расстоянии 100 км от столицы, думаю, сложно строить сады и школы, так как там нет цены продажи квадратного метра за 60, 70, 80 или 90 тысяч рублей. Если там жильё продается по стоимости 45 – 50 тысяч за «квадрат», то ни один девелопер не сможет строить «социалку». И тогда государство должно финансировать строительство этих объектов.

— Ещё один московский тренд на данный момент — застройка бывших промышленных зон жильём. Как вы относитесь к этому? Какие плюсы вы видите? Есть ли в этом минусы? Справится ли город, его социальная и транспортная инфраструктура с таким увеличением числа жителей?

— Во-первых, Москва никогда столько денег не вкладывала в строительство новых станций метро и дорог, как вкладывает последние три года.

Во-вторых, программа по промзонам разработана до 2020 года, и в ней предусмотрены большие затраты на строительство инфраструктуры. Освоение промзон — это строительство не только жилья, но и инфраструктуры и рабочих мест. Правительство Москвы в последнее время вообще не выпускает проекты, на территории которых не предусмотрено рабочих мест.

В-третьих, промышленные зоны сейчас — это убогие пространства и убогие здания. Есть ли смысл содержать эти зоны, где нет людей, где никто не работает? Да сама жизнь велит там что-то построить.

Кроме того, за продажу этих земель бюджет получил огромные деньги. Например, первую часть ЗИЛа продали за 24 млрд рублей, а вторую — за 27 млрд. Почему бы не пополнить бюджет на столь значительную сумму?

 — Говоря о рынке сегодня, справедливо ли отмечать, что риски недостроя увеличиваются? Есть ли способ сократить их? А возможные изменения 214-ФЗ или полная его отмена справятся ли с этой задачей?

— Изменения 214-ФЗ не перевернут нашу жизнь в одночасье. Будут достраиваться проекты, у которых разрешения были выданы год – два назад. А что касается долгостроев, то они будут. Когда рынок сужается, в любом случае появляются слабые. Кто-то не рассчитал свои финансовые возможности, у кого-то менеджеры были плохие, кто-то просто ошибся.

Например, «СУ-155» — это была огромная организация с самым большим объёмом, а с ситуацией не справилась. Это не означает, что руководство украло деньги покупателей жилья. Ничего не украли, там неправильно рассчитали и получили эффект дыры, объём которой оценивается от 15 до 25 млрд рублей. Реальный размер убытка смогут оценить те, кто на сегодняшний день отвечает за эту компанию, где-то через полгода появится точная информация.

Когда рынок станет более устойчивым, тогда и количество долгостроев уменьшится. Москва и область вполне успешно решают этот вопрос: где-то государство само финансирует достройку объектов, где-то загружают застройщиков. Сейчас правительство Московской области внимательно следит за девелоперами и жёстко контролирует их деятельность. Если видно, что динамика строительных работ слабая, то никаких новых разрешений компании не выдаётся. Сперва дострой дом, отдай его жителям, а уже потом строй второй. И в кризис именно так и надо делать.

— Оценивая нынешнюю ситуацию, какие перспективы у рынка строительства жилья вы видите?

— Пять лет всё будет без изменений, потом начнётся плавный выход. Повторения 2013 и 2014 годов ждать не стоит.




← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г.Москва, ул Тверская, д.22/2, кор. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com