Старт продаж
от 81 914руб.
ЖК «Москвичка»

Жилой комплексЖК «Москвичка»

Новый жилой комплекс «Москвичка» группы компаний «Гранель» расположен в Новомосковском административном округе, всего в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе, вблизи Коммунарки. В состав комплекса входит 5 жилых домов переменной этажности (9 — 15 этажей) и объекты социальной инфраструктуры.

Заселён
 
ЖК «Новотроицкий»

Жилой комплексЖК «Новотроицкий»

Предусматривает строительство 16-ти этажного трехсекционного дома по адресу: г. Москва, поселение Мосрентген

Рынок должен научить девелоперов работать с себестоимостью строительства - Ильшат Нигматуллин

25 января
http://realty.interfax.ru/realtyinf.asp?sec=1453&id=491380

Президент ГК "Гранель" считает, что при снижении спроса в два раза треть застройщиков окажется в очень тяжелой ситуации.

Компания "Гранель" вышла на московский рынок относительно недавно и за короткий период стала одной из самых заметных или как минимум часто упоминаемых. О том, легко ли конкурировать с известными федеральными застройщиками, какой продукт нужно предлагать покупателям и как остаться на плаву в кризис рассказал "Интерфаксу" президент группы компаний "Гранель" Ильшат Нигматуллин.

Расскажите о становлении компании, на чем вы специализировались ранее и где работали?

Действительно, "Гранель" нельзя назвать новичком на рынке недвижимости. Компания начала работать довольно давно в Башкирии и только последние пять лет мы присутствуем в том или ином объеме в Московском регионе. Строить первый жилой дом в Московской области мы начали около четырех лет назад. С тех пор мы ввели в эксплуатацию один объект в Москве, несколько объектов в Балашихе общей площадью около 700 тыс. кв., более 50 тыс. кв.м. в Королеве.
Если смотреть на годовую динамику, то видно, что наши обороты растут внушительными темпами: в 2015 году мы сдали 400 тыс. кв.м., в то время как в 2014 году было сдано более 200, а годом ранее примерно 190 тыс. кв.
Сейчас у нас продолжается строительство в Балашихе, возведение объектов на двух площадках в Королеве (ЖК "Театральный парк" и ЖК "Валентиновка парк"), строительство в Видном (ЖК "Государев дом") и Мытищах (ЖК "Императорские Мытищи").
В 2016 году мы намерены вывести на рынок еще 4 проекта в Подмосковье. Это будут крупные проекты на территориях от 30 га. Кроме того, мы постараемся выйти на 3 площадки в Москве в ее старых границах. Это будут небольшие проекты. Участки под них уже приобретены нами, идет оформление документации.

Вы полностью ушли из Башкирии?

В Башкирии наше присутствие остается постоянным и стратегическим. В последние годы мы несколько снизили наше участие, поскольку объемы спроса несопоставимы с нашими сегодняшними целями. Для сравнения, в Уфе около 1 миллиона жителей, а в Москве – 20 млн. Значит потенциальная емкость рынка как минимум в 20 раз выше. При том, что себестоимость строительства в регионах ниже только в два раза.
Какие еще различия в работе вы можете отметить?
Довольно много различий в подходе со стороны покупателей. Здесь жизнь динамичнее, покупатели взыскательнее и требовательнее. За свои деньги они хотят получить максимум удобств: качественное жилье с инфраструктурой. А строительство этой инфраструктуры, в том числе и социальной, в Московском регионе осуществляется силами застройщика. И это приходится закладывать в себестоимость жилья. У нас пока нет опыта строительства в самой Москве, но, по нашим расчетам, это около 100 тыс руб. за кв.м. в локации за ТТК. Такие цифры, по нашим подсчетам, справедливы для проектов комплексной застройки массового сегмента, которые мы реализуем. В более дорогие классы жилья мы входить не стремимся. Во всяком случае, пока не восстановится экономика и импортные стройматериалы не будут стоить адекватных денег. Впрочем, в ближайшие 3-4 года наши производители, имея все преимущества в части конкуренции, могут начать выпускать отечественные качественные стройматериалы.

А сейчас вы полностью работаете на отечественных материалах?

Практически да. Исключение составляет инженерия – на 80% она импортная.

А не было идей развернуть свое производство?

Своего производства в этом регионе мы не имеем, за исключением небольшого бетонного завода. Мы предпочитаем пользоваться услугами сторонних организаций, поскольку всегда можем выбрать именно то, что нам нужно в настоящий момент. И кстати, до середины 2014 года мы осуществляли предоплату поставщикам и подрядчикам. Сейчас такая стратегия невозможна. Кризис вносит свои коррективы и в этот сектор, и иногда нам приходится расставаться с партнерами, которые переоценили свои силы. Здесь главное постоянно контролировать ход работ и не упустить момент, когда могут начаться проблемы.
Свою подрядную структуру мы создавать пока не планируем, но думаю, что к этому вопросу рано или поздно мы вернемся. Сейчас у нас есть несколько компаний, в которых мы владеем контрольным пакетом, но это отдельный бизнес, а не наши подрядные структуры. Такую политику нам сейчас диктует рынок.

Московский рынок, при том, что он емкий, еще и крайне высококонкурентный. С каким продуктом вы выходили, чтобы завоевать его?

Мы начали работать в Подмосковье, которое потом стало территорией Новой Москвы. Ничего сложного в выходе на рынок не было: мы достаточно быстро получили документы, провели общественные слушания, построили и продали запланированный объем. Это были многоэтажные проекты, в которых мы предложили покупателям оптимальное сочетание цены и качества.
Сейчас у нас есть два малоэтажных проекта. Такие объекты, конечно, выше по себестоимости примерно на 15%. Эту разницу дают сети, и, в нашем случае, лифты, которые мы, в отличие от многих застройщиков малоэтажного жилья, устанавливаем и в домах небольшой этажности. Однако быстрота продаж, обеспеченная интересом к такому продукту, компенсирует затраты. И экономика малоэтажных проектов сопоставима с привычными многоэтажками.
Что касается общих характеристик наших малоэтажных проектов, то могу вас заверить, что они очень высокого качества. Как строительного, так и качества уровня жизни. Мы ведь строим не только дома, но и школы, детсады, спорткомплексы с бассейнами, паркинги.

А кто управляет вашими проектами после завершения строительства?

Всем этим управляет наша собственная УК, что дает возможность поддерживать проект на очень хорошем уровне. Она принимает дома, эксплуатирует и устраняет все замечания, которые могут возникнуть у жителей.
Примечательно, что идея создания собственной УК осуществлена нами именно в Московском регионе. Раньше такого опыта у нас не было. Почему именно тут? Покупатели очень грамотны и разборчивы. И отвечать за свой продукт нужно на всех этапах его жизненного цикла.
Кроме того, наша УК берет на себя управление крупными проектами, а не единичными домами. Для таких проектов приходится тянуть сети, а впоследствии эксплуатировать их, потому что сети остаются у нас в собственности. Это проще сделать своими силами, чем привлекать стороннюю УК, проще поддерживать качество. С одной стороны, управление – это непрофильный и не высокодоходный бизнес. С другой, доверие жителей к управляющей компании гарантирует хорошую репутацию и для застройщика. Множество вопросов снимается, а это важно для удержания спроса.

Как вы оцениваете уровень спроса сейчас?

Мне представляется, что в перспективе на 2016 год спрос упадет примерно на 25%. Рынок Подмосковья сузится, будет востребовано более качественное жилье, меньшей площади, но с хорошей локацией и транспортной доступностью. Последнее является ключевым моментом.
Также крайне важным представляется вопрос цены. Если застройщик предлагает дисконты на уровне 15-20%, он находится на грани банкротства. Сегодня такой маржи на рынке нет, значит, он работает себе в убыток? Но это же нонсенс. В Московском регионе себестоимость строительства находится на уровне около 60 тыс. руб. за кв.м. Каким образом жилье можно продавать по 55 тыс. руб. за кв.м.? Или же застройщик, предлагая такую цену за жилье, как минимум сознательно отказывается от строительства обещанной инфраструктуры: детсадов, школ, поликлиник. Ее возведение приблизительно повышает себестоимость кв.м. жилья примерно на 10 тыс. руб. на кв.м.
От прогнозов вернемся к реальности. Мы в 2015 году потеряли реально 15-18% от уровня продаж предыдущего года. В 2016 мы рассчитываем за счет вывода новых проектов получить положительные показатели. В существующих проектах мы не обольщаемся и готовы к снижению – мы продадим меньше. Это рынок. Он сузится и при существующей ситуации, не говоря уже об ухудшении.

Участники рынка связывают возможное ухудшение с субсидированием ставки по ипотеке? Насколько серьезным вы считаете этот аспект?

Ажиотажного спроса до окончания срока действия программы я не прогнозирую. Скорее всего, показатели февраля-марта будут на 10-15% выше января. Причем продаваться будут проекты со сроками сдачи в 2016 году или же сданные проекты, где ведется строительство последующих очередей.
Если 1 марта вообще отменят субсидирование ставки по ипотеке (хотя, не думаю, что государство на это пойдет), то, как минимум на 2-3 месяца застройщики жилья окажутся под влиянием шоковой терапии. Потом, может быть, этот шок к чему-то приведет, долго находится в тупике невозможно. Например, возможно, что субсидирование ставки застройщики возьмут на себя на некоторое время. По моим оценкам, на год-полтора.
Если даже не связывать прогноз с ипотекой (при ее возможном сохранении), то картина представляется мне такой: если спрос сузится в два раза, треть застройщиков окажется в очень тяжелой ситуации. Особенно тяжело будет тем, кто только вышел на стройку. Впрочем, много зависит от кредитных нагрузок. С ними нужно быть крайне осторожным. Например, у нас кредитных ресурсов практически нет – объем кредитной нагрузки находится на уровне выручки за месяц. Рынок, к которому мы пришли на сегодняшний день, должен научить девелоперов работать с себестоимостью строительства.

Что можно сделать помимо снижения кредитной нагрузки?

Помощь государства была бы очень кстати. Помимо субсидирования ипотечной ставки государство могло бы помочь застройщикам с ускорением оформления разрешительной документации. Особенно это актуально для комплексных проектов.
Проекты комплексной застройки довольно сложны с точки зрения реализации, но и участков для них не много. Рассматриваете ли вы бывшие промзоны?
Мы, конечно, изучаем существующие предложения. Они крайне интересны тем, что там уже есть сети. Кроме того, часто бывшие заводы обладают хорошей локацией. Но, с другой стороны, такие проекты очень растянуты в сроках реализации. Ведь пока на месте фабрик и заводов будет город-сад пройдет не один десяток лет. А люди хотят жить здесь и сейчас. Конечно, со временем Москва застроит все пустующие промзоны, а действующие переведет за МКАД. Это хорошее и взвешенное решение, которое к тому же приведет к снижению маятниковой миграции, поскольку в Подмосковье появятся долгожданные рабочие места.

Создание рабочих мест поможет вернуть былой спрос в Подмосковье?

По моему мнению, в ближайшей перспективе платежеспособный спрос будет сосредоточен на Москве. Тем боле, что основной объем рабочих мест действительно сосредоточен в Москве, а люди хотят жить возле работы. Цены в столице конечно выше, но за последний год появились и адекватные по цене проекты. Вместе с тем достаточное заметное число покупателей жилья отдает предпочтение подмосковной экологии и ее развитой социальной инфраструктуре. А если в области появятся рабочие места, то этих людей станет еще больше.

Каким вам видится рынок Московского региона в среднесрочной перспективе?

В любом случае жилье массовых сегментов будет пользоваться спросом. Поэтому многие застройщики, которые ранее специализировались на дорогих сегментах, уходят в массовые проекты. Эконом-сегмент будет занимать 75-80% рынка.

← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г.Москва, ул Тверская, д.22/2, кор. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com