ХИТ продаж
от 64 111руб.
ЖК «Государев дом»

Жилой комплексЖК «Государев дом»

Вы давно мечтали об уютной квартире в чистом и благоприятном районе? Тогда жилой комплекс «Государев дом» — именно то, что вам нужно. Это место не зря носит такое солидное название, ведь здесь вас ожидают все преимущества комфортного проживания, ранее доступные разве что царям.

ХИТ продаж
от 67 062руб.
ЖК «Валентиновка парк»

Жилой комплексЖК «Валентиновка парк»

Мы предлагаем вам наш новый проект в формате малоэтажного строительства - трёхэтажные монолитно-кирпичные дома с мансардами по индивидуальным планировкам, с лифтом и самыми передовыми коммуникациями в экологически чистом районе Подмосковья.

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

12 ноября 2015 года

http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/vtorichnaya-novostrojka-kak-kupit-kvartiru-v-ipote/


Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав. Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений. «Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает. То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств. «В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно. И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие  214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина. Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной. Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична. «На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением. В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.



← Возврат к списку

Контакты

+7 [495] 281-81-81

125009, г.Москва, ул Тверская, д.22/2, кор. 1, 1 этаж

Бизнес-центр «Чайка Плаза» вход с Дегтярного переулка

Заказать звонок

Пожалуйста, поверните ваше устройство

Гранель
Россия
Москва
ул Тверская, д.22/2, кор. 1
+7 (495) 281-81-81 manager@granelle.com